Также ипотекой является залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены на ремонт, строительство, иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Особенности ипотечного кредитования:
1) ссуда предоставляется под определенный залог, в качестве которого выступает имущество предприятия;
2) ипотечные кредиты предоставляются на срок от 10 до 30 лет;
3) ипотечные ссуды имеют целевое назначение, а именно: выдаются для приобретения, постройки, перепланировки, освоения земельных участков;
4) существует возможность получения под залог одного и того же имущества дополнительных ипотечных ссуд;
5) существует необходимость регистрации залога; ипотечная ссуда оформляется закладной; закладные обращаются на вторичном рынке.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) – ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, а точнее, при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
48. Особые формы кредитования: ипотека (окончание)
Ипотека в силу закона возникает в следующих основных случаях: приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа; строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа; продажа в кредит; рента; залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Основное отличие легальной ипотеки от договорной в том, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в ст. 5 «Закона об ипотеке»: недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
– земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Обычно заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии «первоначальный взнос» (часть стоимости недвижимости – до 70 % стоимости ипотечной недвижимости); его размер влияет на процентную ставку кредита.
Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд требований: подтверждение дохода, наличие непрерывного стажа работы и др. Обязательные участники ипотечного кредитования – страховые и оценочные компании – они обеспечивают банку безопасность сделки.
49. Понятие инвестиционного проекта
Инвестиционный проект – это программа мероприятий, с помощью которых осуществляются эффективные капитальные вложения для получения прибыли.
Инвестиционные проекты различаются по длительности и объему финансовых ресурсов, масштабам и др.
Каждый инвестиционный проект включает четыре составляющих:
1) расчетный период – период реализации проекта;
2) чистые инвестиции – объем затрат;
3) денежный поток – чистый денежный поток от деятельности;
4) ликвидационная стоимость – затребование и извлечение капитала в конце срока экономической жизни инвестиций. При рассмотрении инвестиционного проекта анализируется соотношение этих четырех элементов.
Для принятия решения прежде всего готовится вся необходимая информация. Стадия планирования или проектирования завершается разработкой инвестиционного проекта. В заключение математически строится схема последствий принятия соответствующих решений, которая показывает, достаточен ли для рассматриваемого экономического субъекта объем инвестиций, каково производимое влияние на его текущее и перспективное финансовое состояние.
Инвестиционный проект содержит перечень оценок и показателей его эффективности за весь период существования – от начальной стадии разработки до полного завершения.
Общие сведения о проекте обычно включают информацию о:
1) направлении проектируемого производства, составе производимой продукции;
2) размещении производства;
3) особенностях технологии и содержании потребляемых ресурсов, системе реализации производимой продукции.
Инвестиционный проект сопровождается документацией, утвержденной в установленном порядке стандартами (нормативами и правилами), включает описание последовательно выполняемых действий соответственно срокам осуществления инвестиций – детально разработанный бизнес-план предприятия, включающий развернутые характеристики проекта, обоснование его продолжительности, особенности реализации, источников, направлений денежных потоков и т. д.
50. Содержание инвестиционного проекта
Описание предприятия включает: историческую справку, цель, указание руководителя (профессионала в своей деятельности), финансовые коэффициенты (устойчивости, ликвидности, активности).
Описание отрасли: тенденции (если тенденции позитивные, то отрасль развивается).
Описание продукции: здесь необходимо представить продукцию или услугу, аспекты, подтверждающие конкурентоспособность товара, дизайн, долю рынка, качество, концепцию ценообразования, поставщиков.
Описание рынка: представить материал, достаточный для того, чтобы убедить инвестора в том, что продукты или услуги имеют устойчивый спрос и могут быть проданы в условиях конкуренции; отсылка к маркетинговым исследованиям, приводятся результаты анкеты, статистика; приводится объем продаж помесячно, поквартально и за год в целом – выявление тенденций, возможной конкурентной среды.
