ко мне обратилась одна музыкальная группа. Написали, предложили стать инвестором. Попросили весьма значительную сумму – что-то около 5 миллионов долларов. Но зато прислали бизнес-план, по которому заработать должны были 50 миллионов долларов за несколько лет! План был страниц на тридцать, очень обстоятельный, подробный, видимо, в команде был какой-то сотрудник банка или другой финансовой компании. Все расходы там были очень грамотно подсчитаны: записи в студии, съемки клипов, постановки в эфиры, короче, все было учтено. А вот доходы… В первый год они планировали получать гонорары в 10 тысяч долларов за концерт и дать всего 50 концертов. Во второй – 50 тысяч за концерт и 100 концертов в год, и так далее. В результате собирались добраться до гонораров в 2 миллиона долларов и 300 концертов в год… Думаю, понятно, что лучше таких бизнес-планов не писать и уж тем более не показывать потенциальным инвесторам, потому что наивных людей, которые верят в сказки, среди тех, у кого есть большие деньги, не бывает.
Ну и наконец, бизнес-план для банка. Их, кстати, в интернете как раз предлагают по самой высокой цене, но самое смешное, что он вам как раз ничем не поможет. Если вы начинающий бизнесмен и у вас ничего нет, вам никаких денег не дадут ни с бизнес-планом, ни без него. Вернее, дадут, но как частному лицу, на расходы или под залог квартиры. А если у вас уже есть бизнес с приличными месячными оборотами, то вам и без бизнес-плана дадут кредит. Ну уж если у вас есть недвижимость, тогда вообще не будет никаких трудностей. Но бизнес-план при этом все равно не нужен. Главное для банка, чтобы денежного потока хватало на обслуживание кредита и чтобы залоговая масса по оценке была не меньше половины суммы кредита. Иногда нужен бизнес-план при строительстве какого-то завода (это называется проектное финансирование) или при очень больших суммах, но это отдельная история. Можете мне поверить, потому что уж кто-кто, а я на получении кредитов собаку съел: за свою жизнь я получил кредитов более чем на 600 миллионов долларов и, кстати, вернул все до копеечки. Так что, подводя итог, скажу, что бизнес-план – нужная и важная вещь, но не для какого-то дяди-инвестора или банкира, а для вас самих.
Давайте перейдем к вопросам практическим, то есть поговорим конкретно о том, что еще нужно продумать на самом первом этапе открытия вашего бизнеса. Если вы работаете в сфере услуг, то, конечно, принципиально важная вещь – локация. Причем для каждого бизнеса она нужна своя – в одном и том же месте может выстрелить закусочная, а дорогой ресторан будет стоять пустой. Я уже рассказывал, что, когда открывал «Подсолнухи», для меня самым важным фактором была именно инфраструктура – станция метро недалеко и открывающаяся станция МЦК. Высокая проходимость в случае с торговыми центрами, развлекательными комплексами, фуд-кортами – самое главное. Поэтому выбирайте внимательно.
И обязательно помните о сроках и датах запуска. В Москве есть смысл открывать новые объекты или в феврале, или уже в сентябре, с началом нового сезона. Если вы хотите открыть банкетный зал, то вы должны его открыть под Новый год обязательно, потому что самый кормовой месяц для банкетчиков – это декабрь. Если открываете бизнес где-то в курортной в зоне, например в Сочи, то тут, конечно, самое позднее – это в мае. Вот видел в Сочи на набережной рыбный ресторан, который в июле ремонтировали, в августе доделывали, а в сентябре открыли. Зачем, для кого? Лучше уж вообще не открывать в таком случае, потому что будете платить аренду, зарплаты, коммунальные платежи, налоги, а клиенты пойдут только с началом сезона, хоть вы миллионы вложите в рекламу и маркетинг. Я сам совершил такую ошибку в «Подсолнухах», причем не по своей вине. Открытие было запланировано на 1 декабря, но подвел архитектор, так что в результате мы открылись в конце мая, когда начался мертвый летний сезон. Поэтому, если по каким-то причинам у вас открытие переносится, лучше подождите, пока сезон начнется, не спешите.
Когда вы определились с локацией, то перед вами встает вопрос: арендовать или покупать помещение? Я уверен, что, конечно, аренда лучше, и вовсе не потому, что сам являюсь арендодателем. Дело в том, что пока ваш бизнес развивается, намного удобнее арендовать помещение. Во-первых, вы пока не знаете, насколько удачной окажется выбранная локация. Если в этом месте не пошло, значит, нужно в другом открывать, а продавать помещение не так уж легко и точно не быстро. Или, наоборот, пошло настолько хорошо, что нужно помещение побольше – снова встает проблема с продажей одного – покупкой другого. Поэтому, конечно, аренда намного удобнее. Но если вы собираетесь открывать большое производство, то в этом случае нужно покупателю строить свое здание.
Есть еще один очень важный момент. Если вы собираетесь арендовать помещение и его переоборудовать, сделать дорогостоящий ремонт, ни в коем случае не заключайте короткий одиннадцатимесячный договор. Помню, когда я был депутатом, позвонили мне с просьбой помочь одному человеку. Приходит человек, говорит: «Андрей Аркадьевич, я взял в аренду тысячу метров в торговом центре, вложил в ремонт 3 миллиона долларов – кондиционирование, вентиляция, противопожарная безопасность, интерьер. Открыл, поработал несколько месяцев, а арендодатель теперь хочет сдать кому-то другому значительно дороже». Я говорю: «А у тебя какой договор?» Говорит, что на одиннадцать месяцев и срок подходит к концу. А что я могу в этой ситуации сделать? У тебя был договор, ты его подписал, вложил огромные деньги, не подумав, что через одиннадцать месяцев тебя попрут, если захотят. А все, то ты сделал, – это неотделимые улучшения, и все это останется у арендодателя. Порядочные арендодатели, такие, как я (не хвалюсь, просто так и есть), конечно, встречаются, их много на самом деле, но есть и другие, недобросовестные. Я профессиональный арендодатель, всю жизнь этим занимаюсь, лучше пойду на компромисс, но оставлю арендатора. А другие только ищут повода, чтобы вас выкинуть и присвоить все, что вы сделали. Особенно, если человек всегда занимался нефтяным бизнесом, а ему случайно достался какой-то торговый центр. И он ставит руководить непонятного управляющего, которого вообще не волнуют арендаторы.
Но вы же не знаете заранее, какой арендодатель вам попадется, поэтому будьте очень аккуратны, когда вы берете помещение в аренду, проверяйте все, особенно если сталкиваетесь с субарендой. Ну и конечно, если помещение требует инвестиций, тем более крупных, то обязательно подписывайте длительный договор, лет на пять минимум, и обязательно регистрируйте его.
