Вклад, по которому процент начисляется периодически в течение срока действия, называется вкладом с капитализацией. Это означает, что если вы не снимаете начисляемые периодически проценты, то они прибавляются к вашей сумме вклада и в следующий раз проценты будут начисляться как на сумму вклада, так и на все те проценты, которые к тому времени были на нее начислены. В случае же если процент по вкладу начисляется в конце срока, капитализация отсутствует, нет эффекта «процент на процент».
Вклады с капитализацией более выгодны для вкладчиков, но проценты по ним обычно ниже, чем по вкладам без капитализации.
Как известно, возвратность средств по вкладам гарантирована системой обязательного страхования банковских вкладов в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Итак, вкладчик получает сумму до 100 000 руб. включительно в 100% объеме, а сумму свыше 100 000 руб. – в 90% объеме, но в общей сложности не более 400 000 руб. с одного банка.
Поэтому если вы инвестируете более 100 000 руб., проще разместить сбережения в нескольких банках или оформить вклады на родственников.
Что касается издержек инвестиций в депозиты, то основными расходами станет налог на доходы. Налогообложение вкладов не похоже на ПИФы и ОФБУ. Так, налог в 35% взимается банком как налоговым агентом, если доход по вашему депозиту больше ставки рефинансирования ЦБ РФ (на сегодня 10,75% в рублях или 9% в валюте). Если же вы пенсионер и открыли пенсионный вклад, вместо 35% с вас возьмут 13%.
Например, вы внесли на депозит на год 10 000 руб., доходность депозита – 12%, процент начисляется в конце срока. Тогда в конце срока вы получите:
10 000 × 1,12 – 10 000 × (1,12 – 1,1075) × 0,35 = 11 156,25 руб.,
т. е. фактически доход по депозиту составил 11,56, а не 12%.
Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.
Итак, инвестиции в недвижимость возможны в двух вариантах:
• Приобретение недвижимости в собственность. Иными словами, вы покупаете квартиру, дом и т. д. в России или за рубежом либо полностью за свой счет, либо с использованием кредита, а далее либо сдаете в аренду, либо просто перепродаете сразу после строительства. В данном случае вы становитесь обладателем недвижимости, которой уже не лишитесь, если, конечно, сделка была юридически чистой и если вы застраховали свою недвижимость и можете распоряжаться ею по своему усмотрению (разумеется, если она заложена по ипотеке, то с согласия банка). Доход от подобной операции будет достигнут при росте цен на недвижимость, а также с получения дохода от аренды.
• Участие в инвестиционном проекте (поиске объекта, строительстве и т. д.) на правах инвестора, участвующего в прибыли. Здесь есть несколько вариантов: либо вы становитесь участником инвестиционного проекта, либо инвестируете в ЗПИФ.
В итоге фонд, а вместе с ним и вы получаете прибыль со следующих операций:
• купли-продажи готовой недвижимости;
• участия в строительстве и дальнейшей реализации объекта;
• сдачи недвижимости в аренду;
• получения ставок по ипотечным кредитам.
Как видно из описания, доход от инвестиций в недвижимость в основном получается от роста ее стоимости и от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее из двух описанных вариантов наиболее популярны в России все же прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?
1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:
• достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;
• можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;
• необходима значительная денежная сумма;
• риск неполучения запланированной доходности.
2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:
• доходность выше;
• невозможность сдавать в аренду;
• риск недостроя.
3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:
• не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.
4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:
• рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);
• можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;
• могут возникнуть сложности с переводом объекта.
5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.
6. Покупка земли – перевод в другой статус – подведение коммуникаций – продажа.
7. Покупка земли – строительство коттеджа – продажа.
Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – финальная продажа.
Каковы риски инвестиций в недвижимость, если рассматривать оба варианта – и покупку объекта, и инвестиции в проекты?
• В случае покупки недвижимости вы рискуете тем, что цены на нее расти не будут или будут снижаться, а также тем, что вы не сдадите ее в аренду. Конечно, есть еще риск лишиться купленной недвижимости, если действовать через непроверенных риелторов, но тогда вам будут возвращены ваши деньги. Единственный существенный риск – это порча имущества, но он легко страхуется, так что сложно придумать ситуацию, когда вы потеряли бы все свои сбережения при покупке недвижимости в собственность и остались бы в итоге ни с чем.
• В случае инвестиций в проект есть риск потерять все, что было вложено, если проект окажется убыточным, но данный риск отчасти страхуется выбором профессиональных управляющих, а также детальной экспертизой бизнес-плана проекта. Естественно, если вы – непрофессионал в плане оценки привлекательности бизнес-проектов, лучше выбирать ЗПИФы, а не прямые инвестиции в проекты.
Каковы издержки на инвестиции?
• Во-первых, это использование кредита, если недостает собственных средств.
• Во-вторых, это оплата услуг риелторов и прочие расходы по сделке, если вы будете приобретать недвижимость в собственность.
• В-третьих, это расходы на управление УК, если вы будете инвестировать в ЗПИФы.
