Эмфитевзис (emphyteusis) – аренда земли, с исключительно широкими правами арендатора. Эмфитевт владел землей пожизненно, мог ее закладывать, продавать, передавать по наследству.
Применительно к государственным землям правомочия эмфитевта полно охарактеризованы Павлом.
«Арендованными у государства участками называются те, которые сняты внаем навсегда, т. е. с таким условием, что, пока за них уплачивается арендная плата, до тех пор не разрешается их отбирать ни у тех, кто снял их внаем, ни у тех, кто является преемником этих лиц…» (D. 6. 3. I).
Эмфитевзис защищался не только интердиктами претора, но и иском, аналогичным виндикации, против всякого нарушителя, в том числе и против собственника. Эмфитевзис прекращался при причинении значительного ущерба арендуемому участку, неуплатой арендной платы в течение трех лет, нарушением правила о продаже эмфитевзиса.
Сходным правовым режимом обладал и суперфиций (superficies), его вполне можно считать городским вариантом эмфитевзиса. Суперфиций представлял собой право возведения строения на чужом земельном участке с правом бессрочного (или на длительный срок) пользования этим участком. По общему правилу, суперфиций был отчуждаемым и наследуемым владением. Также и здесь предусматривалась уплата собственнику поземельной ренты. Суперфиций имел аналогичные с эмфитевзисом средства защиты права.
В Риме к вещному праву относили и залоговое право. (См. «Способы обеспечения обязательств».).
Постклассическое право
В позднем Риме значительные изменения происходят и в институтах собственности, владения.
В праве собственности завершаются те процессы, которые наблюдались еще в классическом праве. Конституциями Юстиниана (531 и 550 гг.) законодательно устранялось деление вещей на res mancipi и res пес mancipi, а также деление собственности на квиритскую, преторскую и провинциальную (С. 7. 25. 1; 7. 31. 1). Эти различия видов собственности потеряли реальное значение задолго до юстинианова законодательства, а если они в какой-то мере и сохранялись, то лишь как пережиток, который (особенно после эдикта Каракаллы 212 г.) не имел практического значения. Законодательство Юстиниана только подвело итоги всему этому процессу.
Для отношений собственности в поздней Империи характерны разнообразные и противоречивые процессы: вновь утверждаются верховная государственная собственность на землю и общинное землевладение; разрастается массив земель, находившихся в непосредственной собственности государства (на этих землях организовывались государственные имения или они сдавались в аренду). Правомочия частных земельных собственников сохранялись в той или иной мере за сравнительно широким кругом лиц, прежде всего за крупными землевладельцами. Вместе с тем классическое понимание собственности как наиболее абсолютного права соседствует с его ограничением в интересах государства; расширяется сфера действия института владения; развивается сословное землевладение, а затем и феодализация земельной собственности.
На новой основе восстанавливается существовавшая в древнейшее время взаимосвязанность верховной собственности государства на землю с правами на земельные участки у сельских и городских общин, отдельных лиц и семей. «Возобновляя» контроль государства над состоянием земельного фонда, император тем самым присваивал себе право наблюдать за распоряжением и использованием земли частными лицами. Стремление установить «наилучший» порядок землепользования, а также финансовые трудности приводят в ряде случаев к игнорированию прав частной собственности на землю. Так, согласно рескрипту Диоклетиана внесший подати за чужое имение и считался его собственником (Codex Hermogenianus. 3. 1). Занявший пустующее имение мог воспрепятствовать собственнику войти в это имение, что не считалось насилием (D. 41. 3. 4. 25. 27). Право распоряжения у собственника земельного участка постепенно ослабевает. Так,
«куриал, если он продает городское или сельское имение… должен доказать провинциальному управлению, что у него имеются уважительные причины для отчуждения» (Кодекс Феодосия. XII. 3. 2). Декурионам запрещалось отчуждать недвижимости и рабов без особого разрешения магистрата (CTh. 12. 3. I).
Классическое понятие собственности преображается в «собственность без права отчуждения», «в собственность на определенное или неопределенное время» и т. д. Если ранее за собственником жилого дома в принципе признавалась возможность делать со своим домом все, вплоть до его разрушения, то теперь собственник ограничивается в этом своем праве. Ему запрещается не только разрушение дома, но и уничтожение или хотя бы даже перенесение в другое место каких-либо органически связанных с домом частей (колонны, портики, статуи). Аналогичные ограничения полноты прав собственника встречались и в классическом праве (принудительные отчуждения недвижимости по соображениям благоустройства, украшения городской территории, для проведения дорог и водопроводов), но в постклассическом праве они значительно возросли.
Необходимо также отметить ограничение права собственности лиц, отступивших от господствующей религии, – они, в частности, не могли составлять завещаний. Но и римские граждане частично ограничиваются в праве завещательного распоряжения (N. 115, 3, 1-14).
Вмешательство государства в регулирование хозяйственной жизни страны с ростом экономических трудностей расширяется. Государству стало принадлежать большое число ремесленных мастерских и сельскохозяйственных имений, производивших значительную долю товарной продукции, устанавливаются государственные монополии на производство и обработку шелка, производство оружия, торговлю хлебом, внешнюю торговлю и т. д. Вмешательство в отношения собственности выражалось и в установлении государством условий работы в ремесленных мастерских, времени торговли, максимальных ставок оплаты труда, максимальных цен на товары. Эдикт о ценах императора Диоклетиана (302 г.)[37]устанавливал максимальные цены на все сельскохозяйственные продукты, ремесленные изделия, оплату труда, перевозки. Примечательна здесь чрезмерная детализация. В эдикте устанавливались цены на 30 сортов зерна, 50 сортов мяса, 116 сортов льняных изделий и т. д. Определялись максимальные ставки оплаты труда различных профессий (гонорар адвоката в 15 раз превышал однодневную оплату труда медика).
«Мы постановляем, – говорилось в Эдикте, – чтобы цены, указанные в прилагаемом перечне, по всему государству так соблюдать, чтобы была отрезана возможность их повысить…, если кто дерзко воспротивится этому постановлению, тот рискует своей головой».
Цены в эдикте во многом были установлены произвольно и не привели к достижению тех целей, которые преследовал законодатель. Однако и в более поздний период в законодательстве Юстиниана была закреплена обязанность собственника земельного участка продавать основные продукты питания, и в первую очередь хлеб, по ценам не выше установленных (D. 48. 12; 50. 4. 1).
Бюрократическое вмешательство государства в отношения собственности было вызвано условиями хозяйственной жизни, растущими экономическими и политическими трудностями. Такое вмешательство в некоторых случаях непосредственно было направлено на смягчение крайне обострившихся классовых противоречий. Однако, если в течение некоторого времени оно как-то способствовало преодолению возникших трудностей, то затем усугубляло их, тормозило экономическое развитие.
Владение. Ограничение наиболее абсолютного права частной собственности проявлялось также и в расширении прав владельцев, даже их противопоставлении правам собственников. Например, в отношении «полей, заросших кустами», утверждается право занимать их (и получать от них доход) лицам, обрабатывающим эти земли, независимо от того, кому они принадлежали. Владелец получал право, близкое к праву собственности (С. 11. 59. 7; 17). Понятие «владения» подчас приближалось к фактической собственности. Термин «владение» нередко стал сопровождаться описательными дополнениями (например, «получишь право владеть неколебимо» – С. 7. 16. 5. 2). Раб – владелец пекулия – мог распоряжаться им, вступать относительно него в сделки даже со своим господином, пекулий раба получал защиту, в том числе и от произвольных действий господина. Возможна была и продажа земельных участков – собственности государства, города или частных лиц – теми, кто имел на эти земли всего лишь владельческие права (D. 21. 2. 11; 19. 1. 5. 2). Право законного владельца защищалось и от собственника. Если собственник насильственно изымал вещь у владельца, то он лишался права собственности на нее, обязан был вернуть вещь ее владельцу (С. 8. 4. 7). Самоуправство наказывалось и уголовным законом.
Обезлюдение и запустение многих земель в провинциях стимулировало широкое использование такого характерного для поздней Империи института гражданского права, как долгосрочная аренда невозделанных земель с обязанностью их обработки (эмфитевзис). Путем предоставления эмфитевту исключительно широких прав на арендуемый участок земли (вплоть до права его наследования, залога и продажи – D. 12. 1. 25. § 1; 13. 7. 16. 2) стремились привлечь население к обработке заброшенных земель и пустошей. Охотно сдавались в долгосрочную аренду запущенные государственные и императорские земли. Права собственника при этом приобретали второстепенное значение. Он, однако, получал определенную годовую плату, если же эмфитевзис уничтожался, то вещь не становилась бесхозяйной, на нее в полном объеме распространялись права собственника (D. 13. 7. 18. § 1; 1. 24. 4). Сходное содержание для городских земель имел суперфиций (syperficies) – наследуемое, отчуждаемое право возведения строений на чужом земельном участке и право пользования этим участком.
