4. Оценка в рамках судебного производства
Очень часто в рамках судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В суде могут встретиться и два отчета об оценке, составленные истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную экспертизу, прибегнув к услугам аккредитованной организации.
5. Оценка нежилых помещений при выкупе их у Москомимущества
Этот случай встречается достаточно часто в оценочной практике для учета реального вклада собственника в арендуемое помещение (в виде ремонта, реконструкции, переоборудования). Связано это с тем, что улучшения, произведенные собственником, могут уменьшать стоимость выкупа помещения. Для этого требуется отчет об оценке.
6. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или муниципальным образованиям
А именно:
– в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
– при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
– при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
– при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при национализации имущества.
Зачастую необходимость привлечения оценщиков обусловлена отнюдь не юридическими причинами. Множество сделок, не попадающих под вышеприведенные критерии обязательной оценки, проходят с привлечением независимого оценщика. В качестве примера приведем оценку активов, привлекаемых как обеспечение кредитных сделок, иначе говоря, оценку для целей залога. Другим примером может быть оценка инвестиционного проекта: вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов. Случай оценки, не обязательный по закону, – определение стоимости ущерба при ДТП.
Добровольная оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, внесения изменений в финансовую отчетность, а также в других случаях.
К объектам оценки относятся:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки указанных в Законе № 135-ФЗ (приложение 1) объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Данный договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг.
Договор о проведении оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать:
– объект оценки;
– вид стоимости имущества (способ оценки);
– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
– сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом № 135-ФЗ;
– наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
– указание стандартов оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
– указание размера, порядка и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Как правило, при заключении договора составляется задание на проведение оценки. Согласно ФСО № 1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:
1) объект оценки;
2) имущественные права на объект оценки;
3) цель оценки;
4) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
5) вид стоимости;
6) дату оценки;
7) срок проведения оценки;
8) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
В договоре о проведении оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Типовые договоры об оценке имущества и об оказании услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки приведены в приложениях 1 и 2.
Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Цена устанавливается соглашением сторон, однако ст. 16 Закона № 135-ФЗ установлено, что размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
При заключении договора необходимо определить точный перечень документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.
Права и обязанности сторон по договору оказания оценочных услуг достаточно четко регламентированы Законом № 135-ФЗ.
Закон исключает возможность заключения договора, если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Оценка не может проводиться также в случаях, если оценщик:
– имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;
– является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Закон № 135-ФЗ устанавливает, что оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора по оказанию оценочных услуг.
Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
1.12
Основные этапы оценки бизнеса
Оценка бизнеса включает в себя пять этапов: предварительный, описательный, аналитический, оценочный и заключительный.
На первом этапе – предварительном – заказчик и оценщик договариваются о проведении оценки. Перед сторонами стоит задача выявления объекта оценки, постановки цели оценки, выявления сегментов информации, используемой для осуществления технологии оценки выбранного объекта, выявления состава документов, необходимых для оценки. На этом этапе проводятся предварительные переговоры. Заказчик ставит оценщику задачу, предоставляет материалы, дает основные разъяснения. В соответствии с поставленной задачей и представленными разъяснениями оценщик формирует предварительный запрос информации, необходимой для аналитических процедур.
На последующих этапах по мере более детального ознакомления с материалами и формирования компетентного мнения у оценщика может возникать необходимость в получении дополнительной информации, которая в зависимости от ее характера может быть как получена оценщиком самостоятельно, так и предоставлена ему заказчиком по отдельному дополнительному запросу.
