Бесценное достояние или гиря на шее
На территории столицы в настоящее время около 100 миллионов квадратных метров нежилых помещений. Пять миллионов квадратов в так называемой имущественной казне города, их сдают в коммерческую аренду, от которой более 13 миллиардов рублей ежегодно должно поступать в городской бюджет. Мой собеседник, можно сказать, основной оператор столицы по реализации городской нежилой собственности – руководитель Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы Тимур Эдуардович Зельдич. Пришёл из бизнеса, современный, энергичный, думающий молодой человек.
– В принципе денег от коммерческого использования городской собственности (аренда, приватизация, дивиденды) в сравнении с общей цифрой московского бюджета – полтора триллиона рублей – немного, – говорит Зельдич. – Не более пяти процентов. Но зато это постоянно поступающие «живые» деньги, которые могут быть в любой момент использованы на самые насущные городские программы. Такие, скажем, как поддержка слабозащищённых слоёв населения, повышение зарплат бюджетникам, строительство необходимых объектов городской инфраструктуры, дорог, метро, детсадов и прочее. А кроме того, используя рычаги ценовой политики, город может эффективно формировать инфраструктуру, поддерживая тот самый малый бизнес, который во многом и формирует среду обитания.
Во многих странах с развитой рыночной экономикой у городских властей зачастую в собственности только те помещения, которые служат исполнению прямых задач администрации: здания мэрии, полицейских участков, небольшое число социальных объектов и т.п. Об остальном заботятся частные владельцы.
В российском законодательстве лет десять назад тоже появились нормы, обязывающие городские и муниципальные власти избавляться от лишней обузы, оставив только необходимое для исполнения своих функций. Но не всё так однозначно в этом мире. Рынок – не икона, на которую нужно молиться. Да, рынку на Западе сотни лет, но ведь и кризис пришёл к нам оттуда. А модели развития есть совершенно разные. Скажем, есть Сингапур, Гонконг, есть Австралия, чей опыт редко рассматривается нашими экономистами. Есть пример ФРГ, где для управления госсобственностью создано специальное государственное агентство, приносящее в доход миллиарды евро. Есть, наконец, Китай, о развитии которого уже написаны тонны докладов.
У государств, чья экономика сильно завязана на природные ресурсы, выбор моделей развития крайне ограничен. Кроме того, заметьте, изначально в западных странах муниципальные власти не были обременены таким объёмом общенародной собственности, как наши. И если бы мы одномоментно выбросили на продажу всё, что имел город на своём балансе, рынок бы просто рухнул. Настоящие ценности ушли бы за копейки, и не факт, что они попали бы в руки по-настоящему эффективных собственников.
Число нежилых помещений, которые могут поступить в хозяйственный оборот, постоянно пополняется за счёт нового строительства. Когда жильё в новых районах строит город по госзаказу, все нежилые помещения достаются ему, если же новое здание строит частный инвестор по инвестконтракту, то и в этом случае обычно треть площадей – это доля города. Если всё это не задействовать в хозяйственный, в том числе коммерческий, оборот, гиря на шее бюджета окажется неподъёмной. Эти объекты нужно содержать, отапливать, охранять, поддерживать в исправном состоянии коммунальные сети и т.д. и т.п.
Забота или получение прибыли. Что важнее?
– Начиная с осени, Департамент имущества города выдвигает на торги более тысячи объектов нежилой недвижимости, большинство будет сдано в аренду, а часть продана в собственность. Повлияет ли это на общее состояние дел, снизятся ли цены на помещения магазинов, предприятий службы быта, а в конечном счёте и на товары, приобретаемые населением?
– Безусловно, приоритет – забота о горожанах. Мы должны обеспечить всем без исключения достаточно комфортную среду: чтобы каждому было удобно жить, воспитывать детей, комфортно перемещаться и работать и т.д. Это очень сложная задача. Здесь важно всё: и формирование бюджета, из которого выплачиваются зарплаты и пособия, строятся дороги, развивается инфраструктура. Важна и сама среда, которая во многом формируется малым и средним бизнесом.
Что касается стоимости отдельных объектов – если посмотреть на всю историю торговли, то продавец постоянно хотел продать подороже, а покупатель – взять подешевле. Но главное, и об этом как-то долго стеснялись говорить, власть не должна идти на поводу у участников рынка. Город должен сам формировать рынок, формировать стихию, вносить в неё элементы порядка, разума, предсказуемости. Для этого власть обладает колоссальными ресурсами. И пусть всё, что нужно городу, будет определять сам город, а не какой-то абстрактный «рынок».
– Чтобы не получилось, как в недавние времена: на Кутузовском проспекте или в центре города – бутик на бутике, а за хлебом приходилось ездить в соседний район?
– Разумеется. Это задача властей. Но здесь, увы, зачастую без конфликта интересов не обойтись. Что, к примеру, создавать в первую очередь на том или ином месте: детскую площадку или паркинг? Что сначала строить – дома для расселения 10 тысяч жителей или поликлинику и детский сад, без которых тоже не обойтись?..
Обратите внимание: город сейчас принимает самые серьёзные усилия, чтобы объекты недвижимости попали в руки именно конечных пользователей. Чем дешевле предпринимателю достанется объект, тем меньше будет себестоимость товаров и услуг, которые он начнёт реализовывать населению, тем меньше разгоняется маховик инфляции.
Причём такие меры имущественной поддержки нельзя применять в разовом режиме, они должны стать длительной и осмысленной практикой. Кстати, если уж говорить о стоимости городской недвижимости более конкретно, то поддержка малому бизнесу в аренде городских помещений весьма существенна. Так, всем малым предпринимателям город установил льготную арендную ставку – около 2000 рублей за квадратный метр в год, сравните с частным рынком: там свыше 12–14 тысяч.
Вершина справедливого распределения собственности – аукцион?
– Год назад «Литературная газета» обращалась к теме проведения открытых торгов в статье «Мы за ценой не постоим» (№ 31, от 4.08.2010), где рассказывалось о прошлом «творческом» подходе чиновников к, казалось бы, безукоризненно «чистому» механизму аукциона. Объявленная на осень-зиму нынешнего и следующего годов большая распродажа и сдача в аренду более 1000 объектов городской собственности также пройдёт с помощью аукционов?
– Продажа имущества города через аукцион – это не прихоть чиновников, это закон, его надо выполнять. И объективности ради заметьте: весь мир развивается от простого к сложному, а аукционы с XIII века, когда они были впервые проведены, так и остались в своей простейшей неизменной форме. Значит, в этом что-то есть? От проходимцев же есть надёжное средство – открытость и гласность. Поэтому в принципе проведения аукционной торговли я не вижу каких-либо серьёзных проблем.
Мы будем с каждым днём всё настойчивее и как можно полнее информацию о торгах доводить до всех потенциальных участников. Мы будем максимально использовать все возможности наружной, газетной, телевизионной, интернет-рекламы, чтобы на торги приходило максимальное число участников. Ранее такие возможности, я считаю, использовались недостаточно. Мы перевели наши ознакомительные, обучающие программы для потенциальных участников торгов из периодических в регулярные с использованием возможностей департаментов торговли и услуг, а также Департамента науки, промышленности и малого предпринимательства. Понимание с их стороны существует.
– Но как быть с формированием инфраструктуры, если все ваши объекты будут покупать, скажем, цветочники или аптекари? Как вы создадите необходимое число тех же самых магазинов шаговой доступности, потребность в которых по-прежнему высока? Ведь главное правило аукциона – кто больше денег даст, тот и победитель. Тот и определяет, что ему делать с этим помещением.
– Механизм влияния у Департамента имущества города Москвы есть, и он продолжает совершенствоваться. Когда это обоснованно, объект выставляется на аукцион с условием использовать его под строго определённые цели. Именно в этом мы видим одну из главнейших задач. У нас на торгах есть объекты и для предприятий торговли, и для служб быта. Но надо иметь в виду и позицию ФАС, которая следит за любыми попытками ограничить конкуренцию.
Я также озвучу своё личное мнение, что гражданское общество, о котором так часто говорят, обретает силу, и эта сила иногда недооценивается. В моём, к примеру, дворе, когда там решили воткнуть очередную башню, в течение трёх недель жители стояли, дежурили, жгли костры, ночевали с собаками, с плакатами. В результате башню не построили. В этом я вижу нормальный общественный ответ тому, кто «пробил» через все чиновничьи инстанции разрешение на строительство. Пусть горожане сами скажут власти, что им нужно, а что нет. Жители и руководство города в таком случае могут быть верными союзниками.
