Пример Германии ясно показывает, что происходит с конгломератом при переходе к рынку. Таким образом, вопрос стоит так: либо конгломераты, либо рыночные отношения и реформа ЖКХ. Очевидно, мы выбрали первое: что строит Москва день и ночь, без праздников и выходных – конгломераты, что строится по ипотеке и по Национальному проекту «Доступное жилье» – те же конгломераты! В свете немецких событий проект «Доступное жилье» следовало бы переименовать в проект «Будущие трущобы».
Конгломерат – это удавка на шее российского ЖКХ, жить в нем тяжело и дискомфортно, он не способен эффективно функционировать, его невозможно реформировать, он блокирует реформу ЖКХ, это институциональная ловушка, в которую мы попали. Чем больше в стране конгломератов, тем меньше шансов на реформирование ЖКХ. Курс на «конгломератизацию» всей страны – тяжелая принципиальная ошибка властей, строительство конгломератов выгодно только строительной олигархии и связанным с ней коррумпированным чиновникам (такое впечатление, что новый Жилищный кодекс и НП «Доступное жилье» написаны под их диктовку). Россияне и в целом государство и общество оказались в глубоком проигрыше.
Для выправления ситуации в ЖКХ и создания предпосылок для ее реформы, на наш взгляд, необходимы следующие меры.
Борьба с конгломератами и создание эффективной структуры городского жилья
Необходимо как можно скорее остановить воспроизводство конгломератов и перейти к строительству системного жилья. С уже построенными конгломератами сделать, к сожалению, ничего нельзя, надо не допускать строительства новых. Для этого необходимо принять ряд законов, исключающих возможность смешивания различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Начать, на наш взгляд, следует с Закона «О муниципальном жилье в РФ», согласно которому единственным видом муниципального жилья будет квартира в муниципальном арендном доме, таким образом из кондоминиума будут исключены социальные квартиры. Основные положения концепции этого закона приведены в приложении.
Второй необходимый закон – закон «О жилищном строительстве в РФ», который должен содержать четкую процедуру строительства и ввода в эксплуатацию каждого вида многоквартирного дома – частного доходного дома, кондоминиума и муниципального арендного. Строительство других видов многоквартирных домов должно быть исключено.
В частности, дом, предназначенный для коллективного владения и управления (кондоминиум), должен строиться на средства инвестора (долевое строительство надо запретить) с обязательными входными счетчиками ресурсов (холодная, горячая вода, тепло, электроэнергия). После сдачи дома госкомиссии начинается продажа квартир, нежилые помещения не продаются, они находятся в обшей долевой собственности и не могут быть отчуждены. Застройщик формирует и регистрирует ТСЖ на основе типового пакета документов, после заселения 50% квартир он собирает общее собрание и на нем избирается правление из жильцов дома. Все кондоминиумы должны иметь в обязательном порядке ТСЖ. Также застройщик обязан вместе с ТСЖ передать совладельцам надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок.
Дом, предназначенный для коммерческой аренды (частный доходный дом), строится на средства инвестора также с обязательными входными счетчиками. Все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение домовладельца и не могут быть отчужденны (проданы) никакими сторонними физическими или юридическими лицами. Застройщик обязан передать надлежащим образом оформленный придомовой земельный участок домовладельцу.
Муниципальный арендный дом строится исключительно на бюджетные деньги, все 100% квартир и все нежилые помещения поступают в распоряжение органа местного самоуправления и также не могут быть отчуждены (проданы или приватизированы) сторонними физическими или юридическими лицами. Таким образом исключается возможность смешения различных форм собственности в одном многоквартирном доме. Необходимо отменить безвозвратные субсидии и дотации, а также плату за землю, «долю города» и прочие поборы с застройщиков. Запретить на бюджетные деньги приобретать в собственность города квартиры в кондоминиуме и строить «муниципальные доходные дома» (как это делают в Москве). Власть не должна заниматься бизнесом.
В целях борьбы с уплотнительной застройкой и создания нормальных условий для жизни жильцов необходимо предусмотреть нормативы размера придомового участка, например, не менее 80 м2 территории на одну квартиру в доме. Этот принцип должен применяться ко всем многоквартирным домам независимо от формы собственности.
Для поддержания социальной однородности жильцов в многоквартирном доме (локальный социум) и предотвращения маргинализации необходимо:
• отменить дотации на оплату услуг ЖКХ (дотировать только малоимущих в муниципальном арендном доме);
• запретить бюджетные дотации и субсидии на покупку или строительство жилья («социальная ипотека»), заменив их льготным кредитом в размере примерно 30% стоимости квартиры;
• вменить в обязанность управляющим компаниям (УК) в кондоминиумах обращать взыскание за неплатежи на имущество (вплоть до продажи квартиры и выселения) неплательщиков.
Переход на рыночные отношения в ЖКХ
Новое системное «рыночное» жилье – частный доходный дом и кондоминиум (с ТСЖ), построенные по новым правилам, – уже может (и должно) стать субъектом рынка и перейти полностью на самоуправление и бездотационное функционирование. Все бюджетные дотации переходят исключительно в сектор муниципального жилья (муниципальный арендный дом). ТСЖ в лице правления (самостоятельно или через УК) и домовладелец (частный доходный дом) заключают договор непосредственно с предприятиями – поставщиками коммунальных услуг, качество и объем услуг определяются по входным общедомовым счетчикам, оплата идет на расчетный счет предприятия. Эти отношения полностью регулируются Гражданским кодексом, в случае неоплаты (например, более 3 месяцев) поставщик имеет право прекратить поставку ресурсов, т. е. отключить весь дом целиком. А в случае некачественных поставок (например, снижения температуры воды) применяются санкции уже к поставщику в виде снижения оплаты. Таким образом реализуются рыночные принципы – отношения на основе договора и принцип «поставка против платежа».
Борьба с неплательщиками – одна из главных задач ТСЖ, УК и домовладельца, для УК это один из критериев качества ее работы. ТСЖ и владелец доходного дома могут заплатить поставщикам, привлекая коммерческий кредит, на погашение неплатежей из бюджета должен быть наложен запрет. Тариф на коммунальные услуги муниципальных предприятий должен быть одинаковым для всех многоквартирных домов, независимо от формы собственности, он может дотироваться из бюджета только для муниципального арендного дома. Тарифы должны устанавливаться при максимальной прозрачности и контроле со стороны общественных организаций (депутатов, потребительских обществ, СМИ и т. д.), тарифы – один из показателей эффективности работы местной власти, если они слишком высокие, значит, местная власть работает плохо и пора ее менять.
Тарифы на коммунальные услуги частных предприятий устанавливаются на основе спроса и предложения под контролем антимонопольного комитета. ТСЖ и владелец доходного дома должны иметь право отказаться от услуг муниципальных поставщиков и перейти на альтернативу (например, во многих странах получило распространение строительство локальных котельных на газе, что позволяет существенно экономить на оплате тепла и горячей воды).
Повышение эффективности управления многоквартирным домом
Для повышения эффективности работы ТСЖ необходимо внести изменения в законодательство о ТСЖ:
• ТСЖ не должно быть добровольной общественной организацией;
• обязательность создания ТСЖ и членства в нем;
• запрет на выход из ТСЖ и ликвидацию ТСЖ;
• членами ТСЖ могут быть только собственники квартир в данном доме;
• правление выбирается только из членов ТСЖ.
Необходимо также законодательно регламентировать деятельность УК:
• обязательное лицензирование;
• статус некоммерческой организации, минимальный уставной капитал, к примеру, 5 млн. руб.;
• вознаграждение – 10% от суммы всех платежей;
• специальный накопительный счет для платежей жильцов.
ТСЖ в лице правления и владелец доходного дома могут управлять домом самостоятельно или заключив договор с УК. В случае неудовлетворительной работы УК договор с ней может быть расторгнут.
Возрождение частных доходных домов
Как уже неоднократно отмечалось, частный доходный дом – наиболее эффективный рыночный вид жилья, особенно перспективный и необходимый для России, поэтому следует принять все меры для возрождения этого сектора городского жилья. Кроме того, это специфический вид малого и среднего бизнеса. Для этого необходимо:
