Деньги должны работать, это знает каждый. Именно в банках они и работают. Банки сами привлекают средства – берут займы в крупных иностранных банках, размещают свои акции или облигации и т. д. (то есть банки сами берут в долг), а в этом случае они неизбежно должны платить проценты по займу. Привлеченные извне средства банк может дать в долг частным лицам – в виде кредитов (под залог недвижимости в том числе). Как правило, ипотечное кредитование подразумевает довольно крупные суммы, до нескольких сотен тысяч евро, причем на долгий срок. Надолго расставаясь с крупными суммами, банк хочет обеспечить свою безопасность. Отсюда – целый перечень требований к заемщику. Каждый банк в рамках своих программ выставляет разные условия. Не в последнюю очередь они зависят от предмета залога.
На первичном рынке до завершения строительства и регистрации права собственности предметом залога является право требования на квартиру. На вторичном рынке в залог отдается существующая квартира. Не всякое жилье устроит банк: квартиры располагаются в разных домах, в разных районах, различаются по уровню комфорта и площади. Квартира должна быть ликвидной, иначе банк не сможет ее продать, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособен. Банки всегда обращают внимание на качество жилья и сразу объявляют, какие типы домов или квартир они не берут в залог.
Многие банки не дают кредиты под залог квартир, расположенных в историческом центре, если в здании не было капитального ремонта и имеются деревянные перекрытия и очень древние трубы. Банки могут отказать заемщикам, которые живут в домах первых массовых серий («хрущевках»). Некоторые банки принимают в залог индивидуальные загородные дома или коттеджи, а также земельные участки, но на более жестких условиях, чем городское жилье.
Мало банков интересуют комнаты в коммунальных квартирах, хотя некоторые кредитуют выкуп последней комнаты в коммуналке, после чего квартира переходит «целиком» в собственность заемщика.
От ликвидности предмета залога и личности самого заемщика зависят условия, на которых банк предоставляет ипотечный кредит. Условия кредита – это размер первоначального взноса, срок кредитования, процентная ставка, график оплаты, возможность (или необходимость) привлечения дополнительных гарантий, а также разнообразные формы подтверждения платежеспособности заемщика.
Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен внести в банк. Она составляет определенный процент от общей стоимости покупаемой квартиры, которую банк тут же берет в залог. Банкиры утверждают, что уплата первого взноса – принципиальный момент. Во-первых, если заемщику удалось аккумулировать некоторую сумму денег для его уплаты, значит, он и дальше сможет безболезненно для семейного бюджета выделять средства на погашение кредита. Во-вторых, ответственность заемщика повышается, поскольку он частично расплатился за квартиру. Однако недвижимость дорожает, а платежеспособность нашего населения в основной массе не обладает столь же положительной динамикой, точнее, растет разрыв между ростом заработной платы и ростом цен на недвижимость. Людям все сложнее накопить крупную сумму для первоначального взноса. Банки, не желая терять клиентов, разрабатывают более лояльные программы: появились ипотечные продукты с отложенным и нулевым первым взносом.
Еще несколько лет назад ипотечный кредит можно было взять на 5, максимум на 10 лет, то есть довольно крупную сумму надо было вернуть за сравнительно короткий срок. Теперь кредит можно получить на 25–30 и даже 40 лет, что выше максимального срока по мировым меркам. Конечно, чем больше срок, тем большую сумму в результате приходится выплачивать, но ежемесячные платежи оказываются не слишком обременительными для семейного бюджета.
Существенный момент в любой банковской программе – подтверждение платежеспособности. Программы федеральной структуры требуют официального подтверждения доходов. Программы коммерческих банков более лояльны. Многие принимают «справку» о доходах в свободной форме или учитывают совокупный доход от нескольких видов деятельности на разных предприятиях. Но проверка надежности заемщика происходит всегда. Например, служба безопасности банка может позвонить в компанию, где вы работаете, и узнать, действительно ли ваш доход соответствует тому, что вы написали в справке.
Если официальная заработная плата не позволяет взять ипотечный кредит, в некоторых банках разрешено привлекать созаемщиков. Это равноправные партнеры, которые будут отвечать по обязательствам основного заемщика, если вдруг его доходы упадут и он не сможет рассчитываться по кредиту. Большинство банков, которые учитывают доходы созаемщиков, разрешают брать в качестве партнеров только близких родственников (родителей, детей). Однако некоторые банки уже учли современные реалии, например, официально незарегистрированные браки. По программам этих банков в качестве созаемщиков могут выступать неофициальные супруги, а также братья и сестры.
Зачастую российское гражданство и местная прописка необязательны: нужно, чтобы доход потенциального заемщика был получен на территории Российской Федерации. Но банки устанавливают возрастной «потолок» – трудоспособный возраст.
Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент (например, от 10–20 тыс. долл. до 2 млн долл.).
Процентная ставка – одно из важнейших условий кредитования – зависит от множества факторов. Один из основных – это источник банковских средств. В федеральных программах процентная ставка зависит от установленной ЦБ ставки рефинансирования, а коммерческие банки используют европейские источники средств, ставки по кредитам которых ниже ставки рефинансирования.
Для заемщика процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода, срока займа, размера первого взноса. Чем меньше первый взнос или чем менее официально подтверждение дохода, тем выше будут проценты по кредиту.
У большинства людей, желающих купить квартиру, как правило, есть какая-нибудь недвижимость. Чтобы купить новое жилье, надо сначала продать старое, а для оплаты разницы в цене взять ипотечный кредит. А где жить все то время, пока проходит сделка в агентстве недвижимости или пока достраивается новый дом?
Агентства недвижимости давно освоили механизм проведения сделок «квартира в зачет». Речь идет об улучшении жилищных условий, и клиент хочет переехать из маленькой квартиры в более просторную. В этом случае старая квартира принимается в счет оплаты будущей покупки. При этом агентство берет на себя труд и продать старую квартиру, и подобрать новый вариант. Покупатель оплачивает разницу в стоимости старого и нового жилья.
Аналогичная схема существует и в ипотечном кредитовании – отложенный первый взнос (у ряда банков подобные программы называются «По улучшению жилищных условий»).
Выбрав квартиру, покупатель оформляет ипотечный кредит с отложенным первым взносом – отсрочкой уплаты первого взноса на год. Размер взноса, как правило, соответствует стоимости старого жилья. Сумма кредита составит разницу между стоимостью новой квартиры и старой.
Год – срок, за который вполне реально продать старое жилье. Все это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту. Погашение тела кредита начинается через год.
В ряде банков по программе улучшения жилищных условий клиент может рассчитывать на кредит в размере 90 % от оценочной стоимости квартиры (дисконт, покрывающий риски банка) плюс сумму пропорциональную его доходам. По условиям программ некоторых банков стоимость старой квартиры должна составлять не менее 20 % стоимости приобретаемой.
Есть программы, которые состоят из двух кредитных продуктов. Основной кредит – обычный ипотечный, когда в залог идет квартира, которую заемщик покупает. Второй кредит – на первоначальный взнос, под залог существующего жилья. Он дается на три года и под более высокий процент. Погасить его можно единовременно, или по истечении трех лет, или после продажи старой квартиры. Таким образом, банк обезопасил себя вдвойне: в залоге у него сразу две квартиры заемщика.
Кредитные программы с отсроченными взносами появились в то время, когда ипотека начала тормозить из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика они имеют и плюсы, и минусы.
К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две.
Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.
