Итак. Для того, чтобы договор купли-продажи недвижимости впоследствии не был признан недействительным, в нем должны быть совершенно четко определены его предмет и цена.
Под предметом статья 554 Гражданского кодекса РФ понимает «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости… в составе другого недвижимого имущества». Что это означает на практике? Лишь одно – в договоре должны быть указаны: адрес, по которому расположена квартира, количество комнат в ней, этаж и площадь. То есть у всякого, кто возьмет в руки ваш договор, и тени сомнения не должно возникнуть относительно вопроса, какая именно недвижимость продается.
Что касается цены, то законодатель также предусмотрел правило, по которому «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, он считается незаключенным» (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом цена может быть указана как за жилое помещение в целом (общая цена), так и за единицу его площади, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется, исходя из его фактического размера (общей площади). Иногда стороны даже прибегают к услугам оценщиков, чтобы прийти к единому мнению относительно фактической стоимости недвижимости.
Разумеется, помимо указанных выше условий, в договоре должны содержаться и иные сведения, касающиеся заключаемой сделки. В частности, всякий договор купли-продажи содержит условия, по которым одна сторона (продавец) должна передать имущество, а вторая (покупатель) его принять и оплатить (ст. 454 ГК РФ). Кроме того, в договоре следует также указать:
– наименование самого документа (слово «Договор»);
– заголовок к тексту («купли продажи» такого-то помещения);
– сведения о том, где именно составлен договор (г. Москва, например);
– сведения о дате его составления;
– сведения о сторонах договора (следует обязательно указать их паспортные данные); – сведения об адресах сторон договора;
– иные имеющие значение для дела сведения (например, порядок снятия с регистрационного учета хозяина квартиры и членов его семьи).
Кроме того, в силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Данный документ составить нужно обязательно, так как вам придется впоследствии предъявить его в регистрационной службе наряду с остальными бумагами, необходимыми для придания вашей сделке официального статуса и юридической силы.
Как правило, в акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял передаваемую недвижимость, ставится дата и подписи сторон. С этого момента жилплощадь считается переданной покупателю. Однако статус официального владельца купленной недвижимости он получит лишь после регистрации перехода прав и договора купли-продажи в управлении ФРС России.
Разумеется, акт следует подписывать лишь тогда, когда вы убедитесь, что продавец и члены его семьи покинули помещение и не создают никаких препятствий вам для осуществления своих прав законного владельца (вам переданы ключи, квартира полностью освобождена от вещей прежнего хозяина и так далее).
Однако нередко на практике момент фактического и юридического освобождения жилого помещения может и не совпадать. Иногда продавец и члены его семьи хоть и съехали с квартиры, но не выписались из нее. Или наоборот, снятие с регистрационного учета состоялось, но продавец все еще продолжает проживать в помещении. Волноваться по этому поводу не стоит: ведь по вашему иску суд, в случае чего, обяжет бывшего собственника освободить принадлежащую теперь уже вам недвижимость.
С другой стороны, закон допускает, что по соглашению сторон за некоторыми лицами, ранее зарегистрированными в квартире, может быть сохранено право пользования им либо его частью. Перечень этих лиц, а также конкретные их права на пользование жилым помещением после перехода права собственности от продавца к покупателю должны быть определены в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).
Что касается покупателя, то в его обязанности входит оплата приобретаемой недвижимости. Происходит это по-разному: деньги могут быть переданы в риэлторской компании до регистрации сделки. Однако в этом случае приобретатель здорово рискует, так как ничто не мешает продавцу квартиры, получив купюры, попросту не явиться на государственную регистрацию договора. С другой стороны, если договориться о передаче денег непосредственно после визита в регистрационную службу, то тут уже рискует продавец.
Обезопасить себя стороны могут, предусмотрев передачу денежных средств через специальную депозитную ячейку в банке. Для этого продавец и покупатель отправляются в кредитную организацию, где покупатель на глазах у продавца кладет деньги в ячейку и подписывает договор, согласно которому продавец может их получить после предъявления свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя. При этом последний не может снимать деньги, скажем, в течение двух месяцев (срок вполне достаточный, чтобы успеть осуществить все формальности). Таким образом, если сделка по каким-то причинам сорвется, то он всегда сможет вернуть свои банкноты, пусть и не сразу. В свою очередь, если все пройдет гладко, то продавец также беспрепятственно сможет получить обещанную стоимость квартиры.
Разумеется, стороны могут избрать также и любой другой устраивающий их порядок расчетов. Однако при этом не следует забывать, что фактически договор будет считаться заключенным только с даты его государственной регистрации.
Остановлюсь также вкратце на вопросе формы договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, он заключается: в письменном виде путем составления одного документа, посредством подписания его обеими сторонами сделки. При этом не следует забывать, что несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариального заверения сделок с недвижимостью законодатель не требует. Нотариуса сегодня вполне заменили регистрационные службы.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен соответствующим законом. [104]
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Забывать об этом не стоит. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь, что немаловажно, возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, пока в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) не будет внесена запись о том, что вы являетесь новым собственником купленной квартиры, прав на нее у вас не возникнет. И, напротив, в соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, оспорить ваше право на зарегистрированную недвижимость в дальнейшем возможно исключительно в судебном порядке. Вот почему государственная регистрация – мероприятие весьма и весьма значимое и ответственное.
Датой государственной регистрации права собственности на жилое помещение является день внесения соответствующей записи в ЕГРП. Как правило, это происходит через месяц после подачи вами заявления, хотя бывает, конечно, что и раньше.
Статья 13 Закона определяет процедуру государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Она состоит из следующих основных этапов:
1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав. Вообще на этой стадии представитель регистрационной службы, осуществляющий приемку, должен будет осмотреть все представленные вами справки, договоры, акты и так далее.
2. Регистрация документов. О получении от вас документов вам будет выдана соответствующая расписка. Внимательно проверьте, все ли поданные вами бумаги туда включены.
3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Эта процедура проходит уже без вас, за закрытыми дверями. Проверяют правильность документов, их действительность. Следует понимать при этом, что никто не станет проводить почерковедческую или трасологическую экспертизу. То есть, если ваш продавец – ловкий мошенник и подсунет «липу», то та вполне вероятно «пройдет». Так что в этом деле спасение утопающих – дело их рук, поэтому, как я уже не раз отмечал выше, проявляйте сами бдительность и осторожность при заключении сделок с недвижимостью. А вот их законность в регистрационном управлении проверят. Насколько это в их полномочиях, конечно.
4. Установление отсутствия противоречий между заявляемым правом и уже зарегистрированными правами на данное жилое помещение. Вообще-то, как правило, это проверяется еще на стадии приема документов. То есть, если на квартиру наложено какое-либо обременение, то без согласия заинтересованного лица документы просто приниматься не будут. С другой стороны, закон предусматривает, что эти факты должны устанавливаться уже после приемки.
