Директор одного известного банка отмечает: «Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки».
Во всем мире, в том числе и в России, происходит постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Обычно это составляет 1,5–2% ежегодно.
Ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально.
При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:
? объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);
? рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.
В последнее время многие ненадежные фирмы так и не заканчивают строительство нового дома, из-за этого ипотечные проценты на приобретение строящегося жилья выше.
Во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования. Например, в период строительства дома процентная ставка выше, а после его сдачи ставка снижается);
? срок кредитования (обычно, чем больше срок ипотеки, тем выше процентная ставка);
? форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1–2%);
? первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).
Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.
Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.
Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.
Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.
Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит».
Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.
Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т. д.
Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.
Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.
Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.
Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.
Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.
PR-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова считает: «В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов».
В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.
Дополнительные расходы по ипотеке
Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.
Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.
Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:
? рассмотрение кредитной заявки;
? оценка стоимости жилья;
? проверка объекта ипотеки;
? открытие ссудного счета;
? различные страховки;
? банковский сбор за выдачу кредита;
? сбор за обналичивание кредитных средств;
? нотариальное заверение договора ипотеки;
? услуги риелтора и ипотечного брокера;
? аренда банковской ячейки.
Рассмотрение кредитной заявки
Первый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.
Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: «В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно... Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%».
Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.
Обязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.
Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.
Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.
Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.
Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования
В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.
«Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства»
(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).
За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.
Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании
Услуги банка, связанные с открытием нового ссудного счета заемщика, также платные и составляют сумму около 1–2% от суммы кредита. Кроме того, в некоторых банках существует платеж за выдачу кредита, который составляет 0,5–1,5% также от суммы кредита.
