В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.
Залог имеет ряд отличительных особенностей:
? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;
? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;
«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).
? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;
? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.
Требования к закладной:
? название документа должно содержать слово «закладная»;
? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);
? в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);
? в закладной должны быть указаны название, местоположение и описание закладного имущества;
? обязательно должен присутствовать пункт, в котором определена стоимость имущества;
? в документе должно быть указано название кредитного договора, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой (обязательно указание даты и места заключения договора);
По мнению директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», «кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано».
? в договоре должен быть пункт о конкретной сумме обязательства, которое обеспечено ипотекой, а также размер процентов;
? документ должен содержать сведения о сроке погашения суммы долга;
? закладная должна быть нотариально заверена, также должны присутствовать сведения о времени и месте заверения;
? в закладной должна быть указана дата ее выдачи, а также присутствовать подписи залогодателя и залогодержателя.
По Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» оценка недвижимости является обязательной в следующих случаях: при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, аренде, национализации, а также при ипотечном кредитовании.
Оценка недвижимого имущества определяется следующими моментами: недвижимость может являться предметом залога, кроме того, от оценочной стоимости подчас зависит величина кредита.
Оценочная стоимость жилья определяется степенью ее износа. При этом под износом принято подразумевать «утрату полезности, а значит, и стоимости по любой причине».
Существует три вида износа.
Физический износ
Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.
Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.
Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.
Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.
Функциональный износ
В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.
Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.
В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.
Экономический износ
Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.
Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.
Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.
«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка – заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).
При методе сравнения продаж используется следующая информация:
? цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;
? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);
? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).
Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.
Оценка недвижимости на основе затратного подхода
Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).
На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.
Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных.
Оценка недвижимости на основе доходного подхода
Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.
В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.
Наиболее часто возникающие проблемы
Приняв решение купить квартиру в кредит, человек впоследствии может столкнуться с некоторыми проблемами.
Проблема 1
Довольно часто случается, что человек со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки совершенно не соответствуют реальным.
Не обдумав как следует свое решение взять ипотечный кредит, человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах.
Практически все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить.
Рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%. Особое внимание стоит обратить на различные дополнения к основным пунктам договора. Например, при значительной «белой» заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, заемщику нужно будет выплачивать 12% годовых, а при точно такой же, но без справки – все 15%.
Проблема 2
Мало кто знает, что комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна.
Как уже было сказано, банки за пользование своими же деньгами берут комиссию, и не маленькую. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии.
В соответствии со ст. 990 ГК РФ банк (в данном случае комиссионер) должен совершать сделку с третьим лицом в интересах комитента (в данном случае заемщика) от имени и по поручению комитента и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.
