проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);
присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.
Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.
2.9. Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат, представленный в банк по истечении 2-месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате.
При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Таким образом, порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В срок, указанный ранее (2 месяца с момента выдачи сертификата), он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия, не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.
Далее последовательность событий следующая. Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения указанных ранее документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.
В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
Только если данные документы будут предоставлены в банк, будут одобрены им и приняты для дальнейшей оплаты, обязательства участника подпрограммы по оплате стоимости уже приобретенной им квартиры.
Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатам, являются следующие. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого на основании договора на жилое помещение.
Принятое решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты или об отказе банка от его оплаты выдается распорядителю счета в течение 3 рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.
Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение 1 рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.
Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
Основанием для отказа в перечислении субсидии является несоответствие данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.
Если указанные сведения соответствуют друг другу, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.
Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган Федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.
Таким образом, оплата денежных средств по государственному жилищному сертификату производится Главным финансовым управлением Министерства обороны РФ в банк лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику (четыре дня), государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение 5 дней, и лишь после этого направляет в территориальный орган Федерального казначейства для дальнейшей оплаты.
Можно посчитать, какой период времени необходим для того, чтобы продавец жилья получил предусмотренную договором купли-продажи оплату.
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии ст. 13 п.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
По его истечении требуется минимальный срок для получения денежных средств продавцом объекта недвижимости. При самом благоприятном раскладе и без учета периода времени, необходимого для «прохождения» денежных средств со счета на счет он, как было рассмотрено ранее, составляет 9-10 дней.
Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени. И весь этот период продавец квартиры вынужден ждать перечисления по сертификату военнослужащих из Министерства обороны.
По мнению многих продавцом, этот документ представляет собой не деньги, а обещание государства. По сути, задача риэлтера состоит в том, чтобы объяснить ему, что эти деньги он получит, но несколько позже, при этом именно государство является гарантом того, что оплата будет произведена (конечно, при условии надлежащего оформления всей документации).
2.10. Приобретение по жилищному сертификату жилых помещений в новостройках
С приобретением жилых помещений по жилищному сертификату на так называемом вторичном рынке достаточно просто. Но как быть в ситуации, когда возникает необходимость приобрести жилье этапе строительства.
В соответствии с п.53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов право у военнослужащего – участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья.
