От совокупности прав земельного собственника отделилось в качестве самостоятельного право застройки. В 1910-е гг. многие страны приняли специальные законы, посвященные регламентации этого права. Во многих (например, австрийском законе 1912 г.) признавалось право собственности застройщика на использованную им поверхность чужого участка с возможностью последующего принудительного отчуждения в свою пользу.
Одной из важных сфер законодательного вмешательства в частнособственнические отношения стало регулирование ипотечной задолженности. Ввиду значительности такой задолженности (накануне первой мировой войны в Германии сумма ипотечных долгов превысила 1/6 национального богатства, во Франции — 1/30) выплата ипотеки этих долгов стала регулироваться законом. Закон установил строгое соответствие номиналов долга и причитающихся выплат, несмотря на значительную инфляцию в годы войн или других социальных катаклизмов. В Польше, например, закон установил предельные возможные повышения таких сумм (от 15 % до 50 %), которые, разумеется, никак не перекрывали реальных убытков. Предотвращение массового обезземеливания было более важным, чем жесткое соблюдение невмешательства в собственнические права.
Эволюция обязательственного права характеризовалась двумя основными тенденциями. Во-первых, наиболее социально значимые сделки и договоры получали детализированную регламентацию закона в отношении их условий, порядка выполнения и др. Во-вторых, подобно праву собственности обязательственное право становилось во многих случаях менее абсолютизированным в требованиях, более гибким и способным к учету реальной ситуации выполнения тех или других обязательств.
Ограничение свободы договоров в наибольшей степени коснулось обязательств, связанных с наймом жилья, арендой зданий и т. д. Французское законодательство признало право жильца на принудительное продление срока найма (1914, 1926). После первой мировой войны, в условиях инфляции и повышенных социальных трудностей, законом была ограничена предельная плата за наем жилья (1920–1929): не свыше 150 % в отношении 1914 г. Арендаторы зданий, помещений, площадей в целях промышленно-коммерческого использования получили право требовать принудительного продления аренды на срок до 9 лет (и на тех же условиях), если разрыв договора аренды мог поставить под угрозу коммерческий интерес предприятия. В законодательстве большинства стран домовладельцы вообще были отнесены к лицам с фиксированными предельными доходами. В Великобритании специальный закон о жилищном найме (1957) установил государственный контроль за квартирной платой при посредстве административно-общественных комитетов по оценке. В условиях нехватки жилья домовладелец обязывался сообщать муниципальным властям о пустующих квартирах, не имел права объединять пустующие помещения (Германский квартирный закон 1923 г.).
По договорам займа, как правило, был установлен предельный допустимый процент прибыли. Накануне первой мировой войны он составлял 5 % годовых (согласно ТГУ); при превышении должник был вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. После войны вследствие повышения спроса на квартиры закон повысил ставки, однако твердо устанавливал их возможные пределы (во Франции — 6 % для торговцев, в Австрии — 10 % и др.).
Более жесткой законной регламентации подвергся договор купли-продажи, особенно розничной, имеющей в виду интересы широких слоев покупателей. Еще в 1893 г. единый закон о купле-продаже в Великобритании установил общие условия сделок в отношении движимых вещей. Впервые в право вошло требование о наличии описания и оговоренной цели предназначения товара, которым он должен соответствовать. Единообразный закон о продаже США (1926 г.) разделил условия общей действительности сделки и гарантии, несоблюдение которых дает право на одностороннее расторжение. Для гарантий прав покупателя и потребителя повсеместными стали принудительно вводимые типовые договоры, которые должны были оградить менее искушенную сторону от неизвестных условий; иногда законодательство прямо запрещало установление в договорах неизвестных условий (шведский Закон о торговой деятельности 1971 г). Специальные законы о продаже товаров потребителям или о гарантиях потребителей (Швеция 1973, США 1970, Япония 1968 и др.) значительно увеличили защищенность покупателя товаров и услуг, повысили ответственность продавца.
В связи с защитой потребительских прав невыполнение договорных обязательств, по требованию закона, стало вести к обязанности возместить не только материальный, но и моральный ущерб. Причем в ряде случаев (по законодательству и судебной практике США) моральный ущерб мог быть несравненно выше материального. Однако требование о возмещении и морального вреда в связи с невыполнением любого договора или обязательства, вошедшее было в законодательство и судебную практику в 1910-е гг., в общей перспективе не прижилось.
Судебная практика большинства западных стран пересмотрела отношение к безусловному ранее требованию о неукоснительной действительности законно заключенных соглашений. В практику прочно вошло правило о возможном одностороннем отказе от соглашения ввиду резко изменившихся условий рынка и исполнения обязательства. Для этого принципа была использована возрожденная формула репепированного римского права о действительности сделок только под оговоркой о «неизменном положении вещей» (clausula rebus sic standibus); она широко использовалась в обязательственных спорах в XVI–XVII вв., однако с XIX в. вышла из употребления. Впервые практика стала на путь признания обязательства тщетным из-за невозможности исполнения в 1918 (решение Палаты лордов Великобритании по одному из коммерческих споров). Затем она широко пошла в ход в Великобритании, Германии, Франции для предотвращения чрезмерно невыгодных последствий выполнения заказов, исполнения обязательств по строительству и т. п. в послевоенных условиях. Вместе с тем введение в практику этой оговорки не давало безусловного права на невыполнение обязательства из одних только изменившихся экономических условий, и одной только ссылки на коммерческую невыгодность или даже разорительность исполнения судам было недостаточно: расторжению подлежала лишь сделка полностью невозможная в новых условиях или полностью разорительная для одной из сторон. Иные требования стали квалифицироваться как открытое злоупотребление правом (т. н. ш и к а н а, уже осужденная большинством крупнейших кодификаций гражданского права).
Одним из важнейших новшеств обязательственного права новой эпохи стало появление обязательств по принципу объективного вменения вреда — как правило, связанного с источником повышенной опасности (транспорт, автомобили, опасные сооружения).. Одни из первых законов об этом были приняты в Германии, возложившие ответственность за любой вред, причиненный личности или имуществу, на собственников железных дорог (1871), владельцев автомобилей (1909), предприятия воздушного транспорта (1922). В Великобритании аналогичные критерии были установлены Актами о воздухоплавании 1920–1936 гг.
Доктрина «солидаризма» в праве
Значительные объективные изменения в гражданском праве, связанные с государственным регулированием, более множественным учетом социальных интересов, в итоге — с ограничением индивидуальных частных прав привели юридическую мысль начала XX в. к обоснованию идеи о полном перерождении смысла частного права. Так появилась весьма влиятельная доктрина «солидаризма», виднейшим представителем которой стал французский правовед Л. Дюги (1859–1928 гг.).
История правовых систем большинства развитых народов, по Дюги, характеризуется единством перемены в направлении «непрерывной и поступательной замены метафизической и индивидуалистической юридической системы иной — системой характера реалистического и социалистического» (Дюги Л. Общие преобразования гражданского права со времени Кодекса Наполеона. Пер. сфр. М. 1919 г.). Основой прежнего права, заложенного знаменитыми революциями XVIII–XIX вв., была абсолютизация частной власти — над вещами, сделками, личной волей. Такой индивидуализм не выдерживает, считал Дюги, соревнования со временем. По его мнению (и многочисленных последователей) рост государственной собственности, разрастание деятельности акционерных многотысячных общества и т. п. — все это неумолимо свидетельствует о социализации права. В основе социализации представление о том, что всякий существует не сам по себе, а должен «выполнять в обществе какую-либо функцию, должен удовлетворять какую-либо нужду».
С этой точки зрения должно быть переосмыслено и содержание идеи о собственности: собственность есть не право, а социальная функция. Поэтому общество вправе и должно вмешиваться в собственнические отношения, поэтому в интересах индивида его якобы неограниченная свобода должна ограничиться. Современное развитие права, показывал Дюги, как раз и свидетельствует о нарастании этих ограничений, вплоть до запретов индивиду произвольно распоряжаться своей жизнью, заниматься опасными играми, предосудительными занятиями. «Собственность есть юридический институт, созданный, как впрочем и все юридические институты, для удовлетворения известной экономической потребности и по необходимости эволюционирует…» — эволюционирует он в направлении безусловного преобладания общественной собственности и такового же интереса.
