Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
С государственной регистрацией связано возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество, которые происходят с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество не с момента государственной регистрации их права, а с момента выплаты данного взноса.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной п. 2 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п. 1 ст. 9).
Для осуществления государственной регистрации правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности, желающие зарегистрировать сделки с недвижимостью и права на нее, подают в соответствующее учреждение юстиции документы, необходимые для государственной регистрации, и представляют квитанцию об оплате регистрации. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Далее они устанавливают, не имеется ли противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При отсутствии указанных оснований учреждения юстиции вносят запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершают надпись на правоустанавливающем документе и выдают удостоверение (в форме свидетельства) о произведенной государственной регистрации права (п. 1 ст. 13, ст. 14, п. 1–2, 4 ст. 16). В соответствии с п. Зет. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Поскольку в большинстве случаев переход права собственности нажитые помещения происходит именно по договорам их купли-продажи, данная Инструкция упорядочивает значительную часть отношений, связанных с государственной регистрацией сделок с жильем и переходом права собственности на него, и имеет важное практическое значение.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре, неотъемлемой частью которого являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на этот объект (п. 1 и 2 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Данный реестр ведется в соответствии с указанным Законом и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о подлежащих государственной регистрации сделках об его отчуждении, а также о праве собственности и об иных вещных правах на данный объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя и записи об ограничениях (обременениях) указанных прав.
В Законе о регистрации прав на недвижимость и Правилах подробно регламентируется порядок заполнения разделов Единого государственного реестра, производства записей о регистрации прав, их прекращении, ограничениях (обременениях), регистрации сделок с объектами недвижимости.
Правилами ведения Единого государственного реестра устанавливается форма свидетельства о государственной регистрации прав. Данное свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.
За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина (п. 1 ст. 11 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Согласно ст. 7 того же Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий такую регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Юридическое лицо для получения соответствующих сведений должно предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 7). Это положение дополнено нормой Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен представить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ в течение пяти рабочих дней. В соответствии с дополнением, внесенным Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» в п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, в случае, если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, сведения, подлежащие предоставлению любому лицу в соответствии с п. 1 ст. 7, предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями. Отказ в предоставлении информации о государственной регистрации права на недвижимость может быть оспорен в судебном порядке. Получение указанной информации может оказаться целесообразным, в частности, для установления действительной принадлежности жилого помещения при решении вопроса о приобретении жилья.
Вместе с тем закон ограничивает получение сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости (например, сколько и каких жилых помещений находится в его собственности), выписок, содержащих сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Данные сведения предоставляются в установленном законом порядке только:
