Следует учитывать, что купля-продажа жилых помещений имеет отдельное регулирование в гражданском законодательстве (за исключением общих положений о купле-продаже недвижимости). Законодатель указывает на следующие особенности:
1) существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Данное правило является выражением гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ); поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ); получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ); ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ). В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения;
2) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Данное положение существенно отличается от общих положений по купле-продаже недвижимости, где государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Обособленность правового регулирования купли-продажи жилых помещений также связана с тем, что жилое помещение может использоваться только в соответствии с его целевым назначением, а именно – для проживания граждан. Какое-либо произвольное изменение целевого режима по взаимному соглашению сторон не может быть осуществлено, поскольку это противоречит нормам законодательства.
В условиях сохраняющегося дефицита жилья и, можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан стоимости жилых помещений при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.[23]
Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства – ч. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 ГК РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи). Поэтому данное положение необходимо обязательно учитывать при рассмотрении подобных вопросов. В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК РФ), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (ч. 1 ст. 558 ГК РФ). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (ч. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона. На практике нередко возникает ряд противоречий и спорных моментов, которые не могут быть решены по договоренности сторон. Поэтому при возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П[24] установил, что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что выделение в ГК РФ в отдельные нормы регулирования купли-продажи жилых помещений обусловлено рядом причин:
1) жилое помещение, являясь составной частью понятия «недвижимость», имеет ряд специфических черт, которые нуждаются в обособленном регулировании;
2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, которая обладает признаками уникальности, единичности. Индивидуально-определенные вещи какой-либо замене, в отличие от вещей, определенных родовыми признаками, не подлежат. В этом и заключается специфика жилого помещения как предмета купли-продажи жилых помещений;
3) жилое помещение как предмет договора купли-продажи недвижимости имеет особое целевое назначение, которое вытекает из его сущности, в силу этого при правовом регулировании таких правоотношений законодатель предусматривает ряд ограничений;
4) в связи с прямым назначением такой вид недвижимости, как жилое помещение, требует определенного комплекса охранительных мер.
2.3. Договор залога и займа (ипотека) жилого помещения
Наряду с такими основаниями приобретения жилого помещения, как социальный и коммерческий наем, договор купли-продажи жилья, жилого помещение может быть приобретено посредствам залога недвижимого имущества.
Прежде чем говорить об особенностях залога недвижимого имущества, необходимо раскрыть общие положения о залоге.
Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения залога в параграфе 3. Так, в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель и залогодержатель. В частности, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (ст. 335 ГК РФ). Помимо ГК РФ, данные правоотношения регулируются Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с изм. и доп. от 26 июля 2006 г.) в части, не противоречащей ГК РФ, и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.).
В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом договора залога является всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.
