Иногда суд также может признать сделку недействительной, если одной из сторон будет доказано, что при покупке квартиры ею были неучтены многие существенные недостатки. Незаконным является и договор, которое подписало лицо, находясь в состоянии сильного нервного расстройства или опьянения. Неравномерной считается, естественно, и сделка, которая была совершена под влиянием угрозы или обмана. Оспорено может быть также соглашение о продаже или покупке недвижимости, если оно было подписано на очень невыгодных условиях. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, покупатель воспользовался осложнившимися обстоятельствами продавца, вынудившими его продать квартиру по любой цене.
Однако не думайте, что как только недвижимость будет продана, ее покупатель тут же побежит в суд для того, чтобы доказать недействительность договора, потому что он не предполагал, что в купленной им квартире будет слышен скрипящий у соседей сверху пол. Или что продавец в срочном порядке заявит о незаконности сделки в связи с тем, что она оказалась для него крайне невыгодной. Доказать недействительность сделки в суде очень и очень непросто. И, естественно, то, что улица, на которую смотрят окна спальни, на самом деле оказалась шумнее, чем Вы предполагали, не будет считаться основанием для этого. Только в том случае, если имеются явные правонарушения и злоупотребления, если квартиру продали по цене, которая меньше рыночной в три раза, могут возникнуть обоснованные сомнения относительно того, была ли операция законной.
Бывают такие случаи, когда квартира продается не собственником, а его представителем по доверенности. В этом случае нужно требовать доверенность, которая была заверена нотариусом. Это как минимум будет служить гарантией того, что доверенность действительно выдал хозяин квартиры в присутствии нотариуса. Однако учитывайте то, что лицо, которое выдало доверенность, может отозвать ее в любой момент, что может прервать ход уже, возможно, завершающейся сделки. Также доверенность прекращается в том случае, если доверитель умер. Совсем недавно московской прокуратурой была возвращена в собственность города квартира, которая была приватизирована по доверенности. Выяснилось, что договор о приватизации подписал представитель старушки, которая уже умерла.
Узнать причину, по которой владелец сам не хочет заниматься продажей квартиры, также не будет лишним. Это вполне понятно, если хозяин квартиры — крайне занятый предприниматель. Однако вовсе не исключена возможность того, что им может оказаться какой-либо злоупотребляющий наркотиками и алкоголем гражданин, который подписал доверенность, не понимая даже ее смысла. Помните также о том, что нотариус, который заверяет документ своей подписью, подтверждает ею то, что документ является достоверным и законным и несет за это ответственность. Но его ответственность является ограниченной, и если что-нибудь случится, то часть убытков, которые были вызваны невнимательностью нотариуса, может также лечь и на Вас. Старайтесь избегать сделок по доверенности. А если же Вы все-таки приняли твердое решение о покупке квартиры, обязательно встретьтесь с доверителем предварительно.
Гораздо меньше беспокойства возникает при проверке юридической чистоты и при оформлении документов на квартиры, которые продаются в первый раз. Разумеется, даже для опытного риэлтера не так уж просто отследить законность всех сделок, которые проводились с недвижимостью, если она не раз покупалась и продавалась. Но такая проверка все равно является необходимой. Потому как если, например, первая из трех продаж была осуществлена незаконным образом, то все последующие осуществленные с ней операции могут быть признанными недействительными. Это значит, что в силу того, что первая сделка оказалась ничтожной, суд может обязать Вас вернуть продавцу приобретенную Вами квартиру. Ваши деньги продавец Вам вернет. Но этим процесс не закончится: поскольку закон был нарушен при первой продаже квартиры, хозяин, который получит ее назад, обязан вернуть ее предыдущему владельцу, а тот, в свою очередь, самому первому собственнику квартиры. Теперь представьте, что вы являетесь не последним звеном этой цепочки, а приблизительно средним: и квартиры больше у Вас нет, и денег, которые Вы за нее получили, тоже больше нет.
Юристы на это могут заметить, что если когда Вы покупали квартиру, Вам не было известно относительно более ранних нарушений в ее купле-продаже, то у Вас ее никто не отберет, ведь закон Вы не нарушали. Теоретически это замечание является верным. Однако же фактически судом может по-разному быть истолкован как закон, так и Ваше поведение в отношении него. Например, он может принять решение, что и агентству, и Вам в частности, было известно о том, что когда-то ранее были допущены некоторые нарушения, но вы решили это утаить. Таким образом, в одном из дел судом не был признан добросовестным пятый владелец квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была признана недействительной в силу того, что на тот момент в ней проживали несовершеннолетние дети, которых с разрешения органа опеки и попечительства вселили в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.
Помните, что риэлторы должны будут выяснить, имеются ли в квартире зарегистрированные несовершеннолетние члены семьи собственника. Если они имеются, вначале продажу жилья нужно будет согласовать с органами опеки и попечительства. Верховный суд Российской Федерации, опираясь на судебную практику, утверждает, что очень часто во время осуществления сделок с жилплощадью интересы несовершеннолетних не учитываются, и к решению этого вопроса органы опеки не привлекаются. Если подобные случаи имеют место быть, суд, в основном, постановляет, что дети имеют право на ту жилплощадь, в которой они проживали со своими родителями. Последующие осуществленные с недвижимостью действия, которые были произведены без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к делу органов опеки и попечительства, являются нарушением прав несовершеннолетних, и вся сделка оказывается недействительной.
Также необходимо проверить, не был ли кто-либо из тех, кто ранее проживал в квартире, призван на военную службу, признан безвестно отсутствующим или осужден к лишению свободы. Поскольку когда эти люди вернутся, они могут быть снова вселены в квартиру, несмотря на то, что на тот момент ее собственником можете уже быть Вы. Это очередной интересный нюанс законодательства. К примеру, квартира была продана, но из нее по каким-либо причинам не выписались родственники собственника, которые проживали вместе с ним. Эти родственники останутся жить в проданной квартире даже после того, как она официально перейдет во владения нового хозяина. Поэтому договором о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или же прописанных) граждан покинуть продаваемое жилье после того, как оно будет продано. Вопрос о том, куда им вписаться — заботы Вашего риэлтера. Обратите внимание, что жилье, которое Вы найдете для выезжающих жильцов, в обязательном порядке должно соответствовать жилищным нормам, в противном же случае им будет попросту отказано в новой регистрации.
Вас пугают трудности, которые связаны с покупкой жилья на вторичном рынке? Тогда имеет смысл подумать о приобретении квартиры у застройщика.
Казалось бы, вовсе не вчера был принят закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако, исходя из практики, которая сложилась в Москве, изменилось далеко не многое. Граждане платили и продолжают платить нотариусам приличные суммы денег. Кроме того, теперь они платят еще и Москомрегистрации. Но что же является необходимым на самом деле?
Если речь идет о материальных затратах, то, естественно, с появлением частных нотариусов мы избавились от жесткого государственного контроля, который регулирует цены на нотариальные действия. Однако, по сути, эти изменения скорее ухудшили положение участников сделки.
Федеральной закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу двадцать восьмого января 1998 года. Согласно ему региональные власти обязаны были создать территориальные органы, занимающиеся регистрацией сделок с жильем. С этих пор необходимость в нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры отпала. Что же касается оформления, то, владея элементарными юридическими навыками, договор вовсе несложно правильно составить и самостоятельно. Или в этом могут помочь специалисты Москомрегистрации (Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Так или иначе, туда Вас обратиться придется, поскольку в соответствии с законом о государственной регистрации, договор купли-продажи недвижимости в обязательном порядке нужно зарегистрировать в специальном органе юстиции. В Москве этим органом юстиции и является Москомреистрация. Там Вы отдельно зарегистрируете и переход права собственности на приобретенную квартиру. Естественно, каждая из процедур требует особой платы.
