Речь идет о как можно более подробном описании квартиры, которая должна быть построена застройщиком. Чем подробнее и точнее будут указаны ее характеристики, тем соответственно в большее число раз возрастают Ваши шансы получить в дальнейшем квартиру без каких-либо отклонений от условий договора и именно такую, которую Вы себе представляли в соответствии с условиями заключенного договора. Если Вы с застройщиком достигли каких-либо устных договоренностей, то обязательно требуйте их письменного включения в договор либо оформления их в качестве дополнительного соглашения к такому договору.
Б. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, когда сторонами согласовано продление сроков строительства в порядке, предусмотренном ч. 3 указанной статьи.
Таким образом, из договора должно четко следовать, в какой срок застройщик обязуется передать участнику долевого строительства заказанный им объект. Но, как правило, сроки, которые устанавливает застройщик, не всегда отвечают реальным срокам, за которые застройщик готов выстроить дом и передать квартиры участникам долевого строительства.
В целях урегулирования ситуаций, связанных с нарушением застройщиком установленных в договоре сроков строительства законодателем четко предусмотрен единственно возможный в этом случае выход из ситуации — согласование с участником долевого строительства новых сроков строительства. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Следует учитывать, что Вы совершенно не обязаны соглашаться на изменение сроков, а у застройщика нет права перенести указанные сроки строительства в одностороннем порядке. Поэтому если Вы не хотите переносить сроки строительства, то вправе не согласиться с предложенным заявлением об этом застройщика и в этом случае он будет вправе изменить указанный срок только в судебном порядке и только в случае, если докажет, что произошло существенное изменение обстоятельств. Как правило, просрочка исполнения застройщиком сроков строительства вызвана либо изначально неисполнимым сроком строительства либо в связи с неисполнением или несвоевременным исполнением обязательств со стороны субподрядчиков, поставщиков, контрагентов по договорам и т. п., что не является существенным изменением обстоятельств, и ответственность в этой ситуации в любом случае возлагается на застройщика. Но если Вы все-таки решили пойти навстречу интересам застройщика, то имейте в виду, что, подписывая соглашение о назначении новых сроков строительства, Вы утрачиваете возможность на материальное возмещение при просрочке строительства.
В том случае, если застройщик нарушил срок, установленный договором для передачи объекта долевого строительства, и не предложил установить новый срок, либо Вы не согласились с таким предложением, то в соответствии с действующим законодательством Вы вправе требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. Как правило, в этом случае застройщику лучше вручить письменную претензию, в которой следует изложить все Ваши «недовольства», а также потребовать от застройщика в добровольном порядке удовлетворить Ваши требования, поскольку в противном случае он будет вынужден понести также судебные расходы.
Судебная практика показывает, что в большинстве случаев суды разделяют позицию покупателя объекта долевого строительства и иски по таким делам практически всегда являются выигрышными. Именно поэтому по этой категории дел чаще всего заключаются мировые соглашения, поскольку застройщики стремятся не увеличивать своих расходов и обойтись меньшими затратами. Кроме того, намного проще по таким делам и исполнительное производство, поскольку застройщик на этапе незавершенного строительства — вполне действующая организация с работающим расчетным счетом, по которому постоянно проходят денежные средства, и взыскать присужденные участнику долевого строительства суммы, как правило, не составляет большого труда. Застройщики обычно об этом прекрасно знают, поэтому предпочитают не затягивать судебный процесс, чтобы не увеличивать свои расходы. Однако, подавая иск о выплате денежной компенсации за нарушение сроков строительства, имейте в виду, что такое право Вам предоставлено лишь один раз на всем этапе строительства и размер компенсации, как правило, зависит от величины срока, на который задержана сдача дома в эксплуатацию, от Вашей индивидуальной жизненной ситуации (например, вынуждены снимать жилплощадь, имеете малолетнего ребенка и т. п.). Поэтому, планируя обращаться в суд, определитесь самостоятельно или с помощью юриста, на каком этапе было бы наиболее выгодно обращаться в суд за денежной компенсацией в связи с нарушением застройщиком сроков строительства.
Может быть использована следующая примерная форма искового заявления по делам этой категории:
Энский районный суд города Энска
(если сумма иска менее 50 000 руб., то заявление адресуется в мировой суд)
Истец: Петров Петр Петрович, зарегистрирован по адресу: г. Энск, ул. Космонавтов, д. 12, кв. 251
Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания», г. Энск, ул. Энская, д. 2
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором об участии в долевом строительстве жилого дома по улице Энской г. Энска срока передачи объекта долевого строительства
ХХ декабря 2006 года между мной, Петровым Петром Петровичем, далее именуемым «Истцом», и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания», далее именуемым «Ответчиком», был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома по улице Энской, г. Энска.
В соответствии с п. 1.1 и п. 1.2 указанного договора Ответчик обязался построить жилой дом по указанной улице до конца первого полугодия 2007 года и передать мне после ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру № 67 (на основании изменения проекта присвоен номер 78), общей площадью 116,6 кв. м, блок-секция «Г» в осях 1с-4с, на седьмом этаже.
Данное условие договора ответчик надлежащим образом не исполнил. До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, квартира мне не передана. Таким образом, установленный договором срок выполнения работ нарушен.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с прилагаемым расчетом размер неустойки (пени) за нарушение Ответчиком срока передачи объекта долевого строительства на день подачи искового заявления составляет 200 692 (двести тысяч шестьсот девяносто два) рубля 20 копеек.
В связи с тем что Ответчик нарушил свои обязательства по передаче мне объекта долевого строительства, я вынужден в настоящее время проживать вместе со своей семьей, в том числе малолетним ребенком, на съемной квартире. Кроме того, постоянно растет уровень инфляции, и я переживаю, что отложенные мной на ремонт (который я до сих пор по вине Ответчика не могу начать в новой квартире) денежные средства, могут обесцениться. Все вышеизложенное причиняет мне значительные нравственные страдания, в связи с чем считаю, что мне причинен моральный вред, компенсацию которого я оцениваю в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
