Такая ситуация могла сложиться в результате действия двух причин: отсутствия единого для всей страны регламента реализации местными властями участков под застройку и отсутствия реально работающего земельного кадастра. Поэтому в первую очередь нужно принять соответствующие регламенты, унифицирующие и упрощающие процедуру землеотвода.
Вся процедура землеотвода, включая информацию об объявлении, проведении земельного аукциона и подведении его итогов должна отражаться на соответствующих интернет-сайтах местного органа власти. И нужно форсировать создание единого земельного кадастра, причем, такого, который будет позволять заинтересованным лицам получать в режиме онлайн информацию о собственниках земельных участков.
Система архитектурно-строительного контроля свидетельствует о том, что она остро нуждается в жестко прописанном регламенте работы и применении новых технологий документооборота. Необходимо разработать и внедрить процедуры получения согласований и разрешений (в том числе - при проектировании, строительстве и сдаче объектов в эксплуатацию) по принципу «единого окна» на базе интернет-технологий, позволяющих в режиме реального времени отслеживать состояние соответствующих заявок. И, конечно, стоило бы объединить информационные потоки контролирующих органов - чтобы резко сократить время, необходимое для выдачи согласований и разрешений, а также сузить возможности для коррупции.
Конечно, все эти меры встретят яростное сопротивление чиновников. Однако чрезвычайность ситуации требует и чрезвычайно жестких мер по наведению порядка в этой стратегической отрасли экономики.
ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ НА СТРОЙПЛОЩАДКУ
Завянувшее ипотечное кредитование было главным драйвером, стимулировавшим жилищное строительство. Сейчас застройщики вынуждены выкручиваться, они изобретают разнообразные схемы рассрочек для покупателей жилья. Но все это не более чем полумеры. В то же время резко сузились возможности государственного и местного бюджетов финансировать строительство инфраструктурных и социальных объектов. Сократился приток сбережений в банковскую систему - как следствие, пошли вверх депозитные ставки, а за ними и кредитные. Естественно, строители не готовы пользоваться кредитами - нынешние 25% годовых для них просто разорительны.
Застой на рынке недвижимости и последовавшее за ним падение цен привели к тому, что банкиры резко ужесточили требования к качеству и цене залогов, под которые выдаются кредиты, а также к величине первого взноса.
Неплохо зарекомендовавшие себя в 2006-2008 годы фонды финансирования строительства (ФФС) сейчас просто пугают инвесторов - несколько ФФС уже объявили дефолт по своим облигациям. А это остановило привлечение денег в отрасль через данный инвестиционный инструмент.
Единственной программой, которая поддерживает строительную отрасль, остается выделение через аукционы государственных кредитов для достройки жилья, имеющего готовность свыше 70%. Таким образом, застройщик и финансирующее его через уполномоченный банк ипотечное госучреждение принимают на себя риски незавершения строительства - а это главный риск для покупателя строящегося объекта и кредитующего его банка. Конечно, ресурсы госбюджета ограничены, и рассчитывать, что все незавершенные объекты удастся профинансировать за его счет, не приходится. При этом из-за низкой ликвидности недостроенных объектов подрядные строительные компании теряют заказы и несут серьезные финансовые потери. Владельцы скорее заморозят стройку, чем продадут объект по реальной рыночной цене и тем зафиксируют собственные убытки. А это значит, нужно ускорить создание давно назревшей системы мер, стимулирующих владельцев незавершенных объектов к их своевременному вводу в эксплуатацию либо к продаже на вторичном рынке. Такая система мер могла бы предусматривать фискальные стимулы, введение специальных условий в договоры долгосрочной аренды земельных участков и иные меры.
Кризис принес много бед и проблем, однако он же и указал самые узкие места отрасли, а значит, и главные направления реформ. Возможно, этот плюс когда-нибудь перевесит все сегодняшние минусы.
Глава 11 ОТВЕТ НА АГРАРНЫЙ ВОПРОС
Знаменитые черноземы могут стать главным инструментом вывода украинской экономики из кризиса и надежной базой экономического развития. Однако для этого потребуется коренное изменение государственной политики в отношении агропрома и наведение порядка в землевладении и землепользовании
Здравый смысл не дает нам объяснений, почему Украина, которая располагает третьей частью мировых запасов черноземов, покупает за рубежом огромные количества мяса и сахара, а порой даже зерно. Сельское хозяйство является крупнейшим получателем государственных дотаций - только в прошлом году на эти цели было потрачено около 12 млрд грн. Агропромышленный комплекс дает до 10% ВВП страны, а в бюджет от него не попадает ничего - все нивелируется дотациями и льготами. Таким образом, наше важнейшее конкурентное преимущество оказывается для страны едва ли не крупнейшей экономической проблемой.
Справедливости ради следует сказать, что аграрный сектор дотируется и в развитых странах - и подчас гораздо щедрей, чем у нас. Однако природа дотаций там абсолютно противоположна нашей. На Западе борются с перепроизводством аграрной продукции - проще говоря, приплачивают аграриям за то, чтобы они притормаживали, не задействовали весь свой потенциал. Их главная цель - не допустить падения цен и обрушения рынка. А мы пытаемся стимулировать производство. И боремся за то, чтобы цены на сельхозпродукты были как можно ниже.
Что же получается? Почва у нас лучше, чем в других европейских странах, климатические условия - не хуже, государство как может поддерживает село, и все впустую. Тут вспоминаются позднесоветские годы, когда сельское хозяйство стало настоящей черной дырой экономики: государство каждый год вбухивало в него миллиарды полновесных рублей, а отдачи не было никакой. И если бы не колоссальный импорт зерна, мяса и прочих сельхозпродуктов, СССР бы просто умер от голода. Между тем, по многим показателям сегодняшний украинский агропром сильно деградировал даже по сравнению с советским периодом. Например, если в конце восьмидесятых годов прошлого века поголовье крупного рогатого скота на территории Украины составляло 25 миллионов, то сегодня - всего 5 миллионов.
Причин упадка много, но главных - две. Во-первых, независимая Украина наступает на те же социалистические грабли: она субсидирует низкие цены. А это - гибель для рынка, как можно выяснить из любого учебника по экономике. А во-вторых, Украина не довела до конца земельную реформу. Государственная собственность на сельскохозяйственную землю отменена, а частная так до сих пор и не возникла. А земля без полноправного хозяина не работает - тут и в учебники заглядывать не надо.
ЛЬГОТЫ: ЛЕКАРСТВО ИЛИ ЯД?
Сельское хозяйство - очень сложная и разветвленная система, и разные подотрасли в нем имеют очень разную рентабельность. Однако все они платят одинаковый фиксированный сельхозналог. Он исчисляется от площади занятых в производстве земель. В этот налог включены двенадцать налогов и сборов, в том числе, налог на прибыль, плата за землю и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование. Для пашни этот налог составляет 0,5% ее нормативной денежной оценки, которая во много раз ниже рыночной. Кроме того, сельхозпроизводители оставляют в своем распоряжении НДС.
В последние годы объемы производства в растениеводстве приблизились, а по отдельным параметрам и превзошли показатели 1990 года. Рентабельность растениеводства в целом составляла в прошлом году почти 20 процентов - без учета льгот и дотаций. Но это, так сказать, средняя температура по палате. Ведь при этом крупные частные аграрные компании добиваются рентабельности 80 процентов при производстве пшеницы и 130 процентов на выращивании подсолнечника. Им надо сказать спасибо и прекратить господдержку. При такой рентабельности они сами должны быть крупными донорами народной казны.
А вот так назывемые КСП - коллективные сельскохозяйственные предприятия выращивают урожаи себе в убыток. В большинстве своем КСП это бывшие колхозы, сменившие вывеску и перешедшие под полный контроль бывших председателей и главных агрономов. Так зачем же покрывать убытки заведомо неэффективных и конкурентоспособных предприятий? Таким образом, в обоих случаях государственная помощь не достигает своей цели. Более того, она вредна, поскольку только развращает участников процесса: одних - сверхдоходами за народный счет, других - тем, что укрепляет в них чувство экономической безнаказанности.
Наибольший спад за годы независимости был продемонстрирован в животноводстве: пятикратное падение производства свинины и почти десятикратное - говядины. Главная причина - отсутствие дешевых «длинных» денег. Ведь если в растениеводстве производственный цикл составляет год, то в мясном животноводстве - 2-3 года, а в молочном - и все семь лет. Импорт дешевого мяса из-за рубежа и политика государства, направленная на сдерживание цен, просто исключили возможность рентабельного хозяйствования для большинства предприятий, специализировавшихся на выращивании крупного рогатого скота.
