В соответствии с п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п.18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п.22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Состав и конкретный перечень технической документации, который подлежит передаче, предусматривается Постановлением Правительства РФ[235].
Если процедура изменения способа управления в процессе проведения общего собрания соблюдена, то, на наш взгляд, имеется неплохая судебная перспектива исковых требований об обязании передать техническую документацию на жилой дом. Так, по конкретному делу подобный иск был удовлетворен, поскольку ответчик (управляющая организация) при отказе собственников от исполнения договора управления домом и выборе способа управления в виде непосредственного управления обязан передать техническую документацию дома одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом.[236]
Как указывалось выше, изменение способа управления на непосредственный – это не единственный вариант для перехода к прямым отношениям собственников помещений многоквартирного дома с ресурсоснабжающей организацией.
В соответствии с п.6.3., 7.1. ст.155 ЖК РФ, п.64 Правил № 354, п.25, 27 Правил № 124 законодательно предусмотрена возможность прямых расчетов населения за жилищно-коммунальные услуги, при сохранении способа управления – управляющая компания (ТСЖ). По такой схеме расчетов ресурсоснабжающие организации получают денежные средства от населения, минуя управляющую организацию.
При реализации решения собственников о переходе на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями при сохранении способа управления – «управляющая организация», собственниками помещений многоквартирного дома принятое решение направляется в ресурсоснабжающие организации, которые в свою очередь должны будут внести изменения в договоры на поставку ресурсов, предусмотрев при этом новый порядок расчетов за отпущенные ресурсы, предусматривающий направление отдельных квитанций в адрес каждого потребителя.
В целом введение прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями позволят избежать отвлечения собранных средств на иные цели. В то же время необходимо отметить, что дебиторская задолженность за отпущенные коммунальные ресурсы по-прежнему будет формироваться у управляющей организации, которая является в таких условиях абонентом для ресурсоснабжающей организации.
Анализ действующего законодательства свидетельствует, что наиболее комфортным является непосредственное управление с одновременным заключением агентских договоров, когда управляющая компания от имени жителей и за их средства заключает договор с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет контроль качества предоставляемых услуг, а ресурсоснабжающая организация определяет платежного агента, который осуществляет начисление, сбор и перечисление средств в адрес ресурсоснабжающих организаций, благодаря чему сохраняется единая квитанция на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Переход на прямые расчеты с населением предполагает предоставление управляющими компаниями (ТСЖ) расчетному центру полномочий по начислению, расчету платы за поставку коммунальных услуг, выпуску платежных документов, сбору и перечислению денежных средств за коммунальные услуги непосредственно на расчетные счета поставщиков коммунальных ресурсов.
В силу п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Таким образом, на основании решения общего собрания собственников жильцы вправе вносить плату за холодное водоснабжение и водоотведение напрямую поставщику коммунального ресурса, но через расчетный счет агента. Однако при этом управляющая компания (ТСЖ) по-прежнему остается исполнителем коммунальных услуг, который обязан иметь с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения. Фактически обязательства управляющей компании (ТСЖ) по оплате перед ресурсоснабжающей организацией исполняют третьи лица – жильцы.
Следовательно, меняется лишь порядок расчетов, т. е. платежи за ресурс (услугу) поступают не на счет управляющей организации (ТСЖ), а сразу на счет соответствующей энергоснабжающей организации.
В настоящее время в Москве такой порядок расчетов существует при оплате платежей через систему Единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ), которые были созданы в целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере во всех районах города Москвы.
Т.е. управляющая компания (ТСЖ) заключает с уполномоченным ресурсоснабжающими организациями расчетным центром агентский договор. В соответствии с данным договором расчетный центр осуществляет от имени и за счет управляющей компании (ТСЖ) расчет, начисление платы за поставленные коммунальные услуги, выпуск платежного документа и от имени управляющей компании (ТСЖ) и за счет поставщиков организует сбор платы за коммунальные услуги и перечисляет собранные денежные средства непосредственно на расчетные счета поставщиков.
На основании заключенного с расчетным центром агентского договора управляющие компании (ТСЖ) могут заключать дополнительные соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов к договорам на поставку коммунальных ресурсов с положениями о зачете денежных средств, полученных уполномоченным поставщиками расчетным центром от населения в оплату квитанций за поставленные коммунальные услуги и перечисленных последним на расчетные счета поставщиков, в счет оплаты управляющими компаниями (ТСЖ) по основному договору поставки коммунальных ресурсов.
Есть также вариант трехстороннего договора (поставщик, исполнитель, агент) на поставку соответствующего вида коммунального ресурса, без заключения указанного дополнительного соглашения, когда автоматически плата за агентские услуги возлагается на поставщика коммунальных ресурсов. Такой вариант расчетов практикуется в г. Волгограде: например, договор на водоотведение, очистку сточных вод с оказанием информационно-вычислительных услуг на территории Кировского и Красноармейского районов города[237].
На наш взгляд, в качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно отметить следующие ключевые моменты:
– исключаются возможные злоупотребления управляющими компаниями (ТСЖ) и их руководителями с распоряжением денежными средствами, поступившими от граждан в счет оплаты коммунальных услуг;
– собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками;
– средства, собранные на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья, не отвлекаются для оплаты коммунальных услуг;
– при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить поставщикам ресурсов за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества дома. В результате управляющая организация не может обеспечить выполнение всего комплекса работ по содержанию и ремонту общедомового имущества по причине отвлечения средств на иные цели, и, как следствие, происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию многоквартирного дома или ухудшается качество таких работ и услуг.
Вместе с тем отметим основные недостатки непосредственного способа управления:
– необходимость заключения каждым собственником договоров на поставку коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций (либо выбора лица и выдача ему доверенности на совершение полномочий по заключению договоров с каждым поставщиком от имени собственников);
