2. Комната с перспективой расселения всей квартиры. В 1990-х в Москве квартиры в сталинках в пределах Садового кольца считались самым лучшим жильем. В те годы почти не строилось современных жилых комплексов премиум-класса. Приходилось довольствоваться тем, что есть. Сталинки с их толстыми кирпичными стенами, трехметровыми потолками, просторными кухнями и огромными по сравнению с хрущевками метражами казались вершиной архитектурной мысли. Спрос на такие квартиры был колоссальным.
При этом до 30 % сталинок в пределах Садового кольца были коммуналками. В таких коммуналках было от 3 до 12 комнат. Одно поколение жителей коммуналки сменяло другое, но в их быте ничего не менялось. Классика жанра: в комнатах более-менее приличный ремонт, а в местах общего пользования – ужас. Общее – значит ничье. С такой философией жила вся страна.
В 90-х у жителей коммуналок впервые появился шанс разъехаться в отдельные квартиры. Многим это удалось. Риелторы на деньги инвесторов покупали «коммунарам» однушки на окраинах Москвы. В результате собственником всей квартиры становился инвестор. В дальнейшем «очищенная» и отремонтированная квартира продавалась с прибылью 30–100 %, а иногда и больше. Занимались расселением настоящие риелторы-асы.
Но наступили 2000-е, и ситуация на рынке жилья изменилась. Как грибы стали появляться современные жилые комплексы с огороженной территорией, подземным паркингом, охраной и т. д. Спрос на сталинки упал. На контрасте стали заметнее хронические проблемы старых домов – неудобные планировки, изношенные коммуникации, неоднородное социальное окружение, проблемы с парковкой… Золотые деньки сталинок закончились. Жители коммуналок, которые упорствовали, заламывая нереальные цены за свои хоромы, остались у разбитого корыта. Таких выгодных условий уже не будет.
Тем не менее расселение коммуналок продолжается и в наши дни. Просто явление это стало не массовым, а штучным. Желания «коммунаров» становятся скромнее, они понимают, что спрос на старые комнаты невелик. А что, если дом признают аварийным и выселят жильцов поближе к МКАД? А что, если сосед продаст свою комнату небольшому семейству мигрантов человек на 15? А что, если…
Поэтому даже сейчас энергичный и знающий человек может хорошо заработать на расселении перспективной коммуналки. Тактика простая. Можно купить сначала комнату, а потом по мере возможности выкупить оставшиеся комнаты в квартире. А можно сразу выкупить все комнаты, переселив жителей в отдельное жилье. Второй вариант хлопотнее, но зато результат более предсказуем.
Как узнать, есть ли у коммуналки перспективы?
• Оцениваем рыночную стоимость квартиры. Влияет район, расположение, качество дома, этаж, метраж, количество комнат, состояние квартиры. Обычно чем больше коммуналка, тем выгоднее ее расселение. Ведь, купив все комнаты, инвестор «заодно» становится собственником и общих зон, а в большой квартире это десятки квадратных метров.
• Оцениваем стоимость комнаты, выставленной на продажу.
• Оцениваем желания и мотивацию «коммунаров». Помним, что договариваться придется со всеми. Один-единственный «отказник» может заблокировать сделку, и результат многомесячных трудов пойдет насмарку.
• Определяем слабое звено. Это «коммунар», менее всех замотивированный на разъезд и способный не раз выкрутить руки всем участникам сделки.
На основании анализа всех факторов делаем вывод. Лучше всего, если вывод сделает риелтор с многолетним опытом.
3. Комната с перспективным соседом. Как правило, речь идет о квартире с двумя собственниками. Выкупают одну комнату, потом, возможно спустя несколько лет, соседу предлагают переселение в отдельную квартиру. Далеко не все на это соглашаются, но все же. Чтобы понять перспективы, необходимо до покупки встретиться с соседом, пообщаться. Оценить личность, привычки, желания и возможности.
• Как сосед оказался в этой квартире? Сколько лет прожил?
• Насколько сосед привязан к району, дому, квартире?
• Есть ли у него вредные привычки?
• Нуждается ли в деньгах?
• Имеет ли свои накопления?
• Хочет ли жить в отдельной квартире, пусть и в менее престижном районе?
На основании анализа делается вывод – есть ли шанс в будущем «договориться».
4. Комната с перспективой сноса дома. Об этом мы уже писали в главе «Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом».
5. Комнаты, имеющие выгодное соотношение цена – доход от найма. Предположим, что комната находится близко к центру и стоит 3 млн руб. Сдать ее можно за 20 000 руб. в месяц, что эквивалентно 8 % годовых. Это больше, чем можно заработать на сдаче в аренду отдельной квартиры. Другой пример – комната в Подмосковье. Может стоить и 1–1,5 млн руб., а стоимость аренды – почти как в Москве, 12 000–13 000 руб. Это 10–14 % годовых! Расходы по коммунальным платежам можно переложить на нанимателя. Дополнительные расходы (мебель, косметический ремонт) несущественны. А если жильцы сломают мебель? Надеемся, при заселении квартирантов вы не забудете взять залог! Налог на аренду мы не учитываем, как его минимизировать – отдельная тема.
Но есть и большой минус: некоторые соседи негативно относятся к арендаторам. Это может проявляться в регулярных жалобах участковому, письмах в налоговую, замене замков. Так что, если квартиранты не поладят с соседями, решать эти проблемы придется вам. Еще один минус – дорогое «обслуживание». Иными словами, арендная комната требует столько же хлопот, как и квартира (поездки к квартирантам за оплатой, решение текущих вопросов), а дохода приносит намного меньше.
Где взять деньги?
Еще несколько лет назад банки давали добро на ипотеку только для покупки квартир в относительно свежих домах. Но конкуренция сделала свое дело, суровые банкиры смягчились и стали относиться с пониманием к хрущевкам, квартирам, продаваемым по сероватым схемам, загородным домам и даже комнатам. Ипотечные программы, позволяющие купить комнату, пока единичны, но они есть.
Важное условие: по документам это должна быть именно комната, а не доля. Или доля, но привязанная к комнате. Кроме того, если у вас в собственности находится часть квартиры – например, 1/2 – и вы планируете выкупить у соседа его половину, на это легко можно взять ипотечный кредит. В таком случае у банка в залоге будет вся объединенная квартира.
Еще одно условие: банки дают ипотеку именно на покупку. Иногда, при отсутствии согласия соседей, сделка оформляется через дарение. В таком случае можно воспользоваться потребительским кредитом. Обслуживание потребительского кредита дороже ипотечного (15–20 против 9–13 %), но иногда игра стоит свеч.
Доли и квартирное рейдерство
Когда в товарищах согласья нет,
На лад их дело не пойдет,
И выйдет из него не дело, только мука.
И. А. Крылов. Лебедь, рак и щука
Пришла пора рассказать о темной стороне квартирного бизнеса. Как всегда, если образовался правовой пробел, найдутся способы его обойти. Причем методами не совсем этичными. Больше 20 лет назад стартовала приватизация. Иногда квартира оформлялась на одно лицо, иногда на всех членов семьи. Кроме того, появилась возможность оставить квартиру в наследство. Один наследник? Все замечательно. Несколько наследников? Уже хуже. Квартира переходит в долевую собственность нескольких лиц. А дальше…
Если интересы всех совладельцев совпали, они вместе решают судьбу квартиры. Наследники продают имущество и делят деньги. Все отлично.
Представим другую ситуацию. Как в басне Крылова. Предположим, что однокомнатная квартира досталась в равных долях трем наследникам. «Лебедь» (наследник 1) живет в этой квартире. Ему все нравится, ничего менять не надо. «Рак» (наследник 2) хочет продать квартиру и разделить деньги. У Рака семья, он живет в другом месте. Ему не нужна доля, которой он все равно не сможет пользоваться. «Щука» (наследник 3) не нуждается ни в доле, ни в деньгах. Продадут квартиру – он получит свою долю. Не продадут – не получит. Ему все равно. Рак пытается уговорить всех продать квартиру и разделить деньги. Щука не против. Лебедь отказывается, ему удобно жить одному в квартире.
Что делать? Доли по суду не выделить в натуре, однушка – объект неделимый. Патовая ситуация. И тогда Рак решает продать свою долю. Он предлагает выкупить ее Лебедю и Щуке. И получает отказ. Нет денег, дорого, когда-нибудь потом, через год-два… Что делать Раку? Продать свою долю на сторону.
Кто купит долю у Рака? Добросовестному покупателю треть однушки не нужна. В квартире нельзя жить, нельзя сдавать. Что толку с документов на собственность?
