4. Жизненный цикл объектов недвижимого имущества
Так как объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения, то любая недвижимая вещь (за исключением земли) проходит следующие стадии жизненного цикла:
1) формирование – это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
2) эксплуатация – включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию
3) прекращение существования – это снос, естественное разрушение или ликвидация.
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Эффективный возраст – это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Нормативный срок службы – это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
5. Характеристика рынка недвижимости
Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:
1) географический признак. К нему относятся следующие виды рынков недвижимости: городской, местный, региональный, мировой и национальный;
2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;
3) функциональное назначение. Рынки производственных зданий, жилых, непроизводственных зданий и помещений;
4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;
5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;
6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;
7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;
8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;
9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:
1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
1) локальность;
2) невысокая взаимозаменяемость объектов;
3) сезонные колебания цен;
4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
5) вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.
6. Правовые основы рынка недвижимости
Законодательство в сфере недвижимого имущества – это совокупность законов и других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.
В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на общественные
К общественным правам относят:
1) право на налог, т. е. имущественное налогообложение;
2) право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;
3) право полицейской власти – ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.);
4) право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании.
К частным правам относят:
1) возможность владения имуществом физических или юридических лиц;
2) пожизненное имущественное право;
3) права на недвижимость в соответствии с законом. Выделяют три группы, на которые подразделяются
источники права:
1) федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости;
2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ;
3) законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.
Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ.
Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.
