5) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и объекты благоустройства;
6) производить текущий ремонт занимаемого помещения (например, побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, окон и т. д.);
7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) при расторжении договора освободить жилое помещение и погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.
Наймодатель, в свою очередь, обязан:
1) передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение;
2) принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта за 30 дней до начала соответствующих работ;
5) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества;
6) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и т. д.
В случае неисполнения наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта наниматель вправе потребовать либо уменьшения платы за пользование занимаемым помещением, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.
Необходимо учитывать, что временное отсутствие нанимателя по договору социального найма не является основанием для изменения его прав и обязанностей по договору.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо в судебном порядке (например, при невнесении платы за жилое помещение в течение более шести месяцев либо в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей и т. п.).
Жилищное законодательство устанавливает случаи, в которых выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, если:
а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
в) жилое помещение признано непригодным для проживания;
г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, если в течение более шести месяцев без уважительных причин гражданин не вносит плату за жилое помещение. В данном случае предоставляется жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;
3) без предоставления других жилых помещений, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
1.6. Жилищно-строительные кооперативы
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это некоммерческая организация, организационно-правовой формой которой является потребительский кооператив, в связи с чем правовое регулирование его деятельности осуществляется как гл. 11 ЖК РФ, так и ст. 116 ГК РФ.
Членами ЖСК могут быть как граждане, так и юридические лица. В деятельности ЖСК можно выделить две основные цели:
1) удовлетворение потребностей граждан в жилье;
2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
В настоящее время наряду с ЖСК действуют жилищные и жилищно-накопительные кооперативы.
Особенностями ЖСК является то, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже построенного дома, а также при необходимости – его реконструкцию.
Правом вступления в ЖСК обладают граждане, достигшие 16 лет. Жилищный кодекс 1983 г. наделял таким правом только совершеннолетних граждан (18 лет), постоянно проживающих в одном населенном пункте и нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Преимущественное право на вступление в ЖСК имеют малоимущие и иные граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Но данное право возникает в отношении не всех ЖСК, а только в отношении тех, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления.
Законодатель устанавливает минимальное и максимальное количество членов ЖСК. Их не может быть менее пяти и более количества жилых помещений в кооперативном доме.
Таким образом, складывается следующая ситуация: одно жилое помещение – один член ЖСК. Однако возможно, что один член ЖСК будет обладать несколькими жилыми помещениями.
Статус юридического лица ЖСК приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации;
2) решение о создании ЖСК, которое принимается единогласно собранием его учредителей и оформляется протоколом;
3) устав ЖСК (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия).
В уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:
1) наименование кооператива;
2) его местонахождение;
3) цели деятельности;
4) порядок вступления в члены кооператива и порядок выхода;
5) размер вступительных и паевых взносов;
6) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
7) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
8) состав и компетенция органов управления кооператива;
9) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
10) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
11) документ об уплате государственной пошлины.
Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.
Управление ЖСК осуществляют общее собрание членов ЖСК, конференция (создается в том случае, если число участников общего собрания более 50), правление и председатель.
Общее собрание членов ЖСК – это высший орган управления ЖСК, компетенция которого определяется уставом. Как правило, к полномочиям высшего органа относятся:
1) утверждение учредительных документов, внесение в них изменений и дополнений;
2) установление правил приема в кооператив новых членов;
3) установление прав и обязанностей членов ЖСК;
4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов ЖСК;
5) определение порядка реорганизации и ликвидации кооператива;
6) утверждение годовой отчетности о деятельности ЖСК и т. д.
Общее собрание вправе принимать какие-либо решения только в том случае, если на нем присутствует более половины членов кооператива. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ^КСК, присутствовавших на таком собрании. В уставе ЖСК может быть предусмотрено, что для принятия решений по определенным вопросам необходимы голоса более трех четвертей членов ^КСК, присутствовавших на таком общем собрании.
Принятое решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ^КСК.
Коллегиальным исполнительным органом ^КСК является правление. Оно избирается из числа членов ЖСК общим собранием и действует в течение срока, определенного уставом. Компетенция правления, как правило, закрепляется в уставе ЖСК и внутренних документах кооператива (положениях, регламентах и т. п.).
В своей деятельности правление подотчетно общему собранию членов кооператива.
Из своего состава правление избирает председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом, к основным полномочиям которого относятся:
1) представление интересов ЖСК. Необходимо учитывать, что председатель вправе действовать в интересах кооператива без доверенности;
2) обеспечение выполнения решений правления и т. п.
Председатель при осуществлении прав и исполнении обязанностей обязан действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов ЖСК он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор). В состав комиссии входят граждане, не являющиеся членами ЖСК, их количество определяется уставом кооператива. Срок деятельности одного состава комиссии не может быть более трех лет. Из своего состава ревизионная комиссия избирает председателя комиссии.
