Бюджет строительства
Составляя бюджет строительства бесчисленное количество раз, я поняла одну вещь – он ВСЕГДА будет потрачен полностью. Мы каждый раз делаем очень скрупулезный расчет, закладываем сумму на непредвиденные расходы, и каждый раз в лучшем случае укладываемся впритык.
Избегайте типичной ошибки – в начале строительства вам будет казаться, что бюджет составлен с запасом и можно не считать каждый рубль. Ближе к окончанию работ вы будете переживать, что денег не хватает. Избавьте себя от этих переживаний – с самого начала ремонта удешевляйте каждую позицию, ставьте жесткий дедлайн. Разделите бюджет на этапы строительства и проверяйте на каждом этапе, укладываетесь ли вы в запланированную сумму.
Призываю применять технику Струджа на самом раннем этапе и экономить на каждом гвозде. Все, что можно оставить без переделки, оставьте как есть. Изменяете только то, что действительно требует этого. Если обои нормальные – нет смысла их переклеивать. Если пол ровный – не перестилайте его. Если кухня в порядке – пусть она послужит вашим арендаторам.
Используйте все возможные источники для покупки недорогой б/у техники и мебели. Нет никакого смысла делать дорогой евроремонт. Все должно быть уютно, чисто, практично и удобно для жизни – но не более. Не заморачивайтесь на сложный дизайн, оставьте место для креатива вашим арендаторам!
Уже в середине процесса начинайте поиск арендаторов. Договоритесь с риелтором о предварительном показе квартиры (конечно, когда уже будет, что показывать). Если кто-то заинтересуется вашим объектом на этом этапе, вы сможете учесть в своем ремонте требования будущих жильцов.
Формируя бюджет, не пропускайте ни одной важной позиции:
• подготовка к ремонту (выбросить все лишнее, закрыть все, что нужно сохранить);
• снос ненужных стен;
• установка новых стен;
• установка электрики;
• разводка воды;
• устройство канализации;
• монтаж встраиваемой мебели;
• укладка пола.
Если вы уже все решили, но еще не провели сделку, будет замечательно, если вы сделаете максимум предварительных шагов до того, как начнете отдавать кредит.
Что можно сделать на этом этапе?
• Выяснить, какие стены несущие.
• Посмотреть и набросать на плане, где проходят трубы.
• Создать макет интерьера.
• Обсчитать размеры объекта в квадратных и погонных метрах, чтобы предварительно прикинуть расход материалов.
• Определиться со счетчиками электроэнергии. Просчитать примерный расход электричества по будущему объекту. Выяснить, нужно ли будет добавлять мощность.
Перед началом ремонта обследуйте район, в котором расположен ваш объект. Найдите 2–3 небольших строительных магазина. Понятно, что основные материалы дешевле закупать на базах, но вам важно подстраховаться на случай, если, например, закончится строительный клей, гвозди или еще какая-нибудь мелочь. Вы сможете быстро докупить это в маленьком магазине неподалеку вместо того, чтобы ехать на базу из-за какой-то ерунды. Конечно, цена будет чуть выше, но это точно лучше, чем устраивать простой в работе из-за нехватки пары шурупов.
И, конечно же, до начала ремонта необходимо найти бригаду рабочих. Я заношу весь список работ, которые надо выполнить, в таблицу и обзваниваю разные бригады. Сравниваю цены по отдельным видам работ, общую сумму, сроки, которые называют рабочие. Понятно, что все это надо будет делить на десять, но в итоге я примерно понимаю, на что могу рассчитывать. Выбираю несколько бригад, которые можно приглашать на интервью, чтобы принять окончательное решение о том, кто будет строить.
Я предпочитаю бригады из других стран. У нас в Европе работают отличные ребята из Прибалтики, из Белоруссии. Работать с ними удобно, и не только из-за более низких расценок. Парни приезжают зарабатывать. Чем скорее они закончат объект, тем скорее получат деньги. Поэтому они, так же как и мы, заинтересованы работать без перекуров. К тому же мы предоставляем им жилье, что для иностранного рабочего является дополнительным бонусом – не надо тратить свои деньги на аренду квартиры.
Вообще ремонт – это приключение не для слабонервных. На пути к успеху вас ждет много испытаний. Надо относиться к ним спокойно – по-другому на стройке все равно не бывает. Из любой ситуации есть выход, и не один. Будьте философами, ищите плюсы. Я, например, нашла на стройке своего мужа. Кто-то находит другие сокровища. Настраивайтесь на удачу. Даже если в стене квартиры не будет замурован клад, с положительным настроем вам будет гораздо легче перенести этот нелегкий процесс.
Глава 7. Быть или не быть?
Риски предпринимательства переоценены. Самый большой риск – в 60 лет осознать, что остаток жизни придется жить на пенсию. Которой нет.
Александр Журба
Поговорим еще немного о сомнениях. Мы уже обсудили, что главный козырь в борьбе с сомнениями – подробная и достоверная информация и трезвый анализ. Но как часто, когда уже сделаны все предварительные расчеты, собраны воедино все необходимые детали, и остается сделать только один последний шаг – собственно принять решение, нас вдруг останавливает страх. Мы боимся рискнуть.
Я хочу помочь вам научиться принимать жизнеопределяющие решения, которые связаны с риском.
Штурмовые конструкции – расчет рисков
Каждый шаг художника – приключение, величайший риск. В этом риске, однако, и только в нем, заключается свобода искусства.
Альбер Камю
Когда мы говорили о штурмовых конструкциях, я обращала ваше внимание на то, что каждый более-менее серьезный прорыв – это риск. Риск возникает за счет того, что штурмовая конструкция не вписывается в общепринятые правила.
Если бы Джордано Бруно в свое время не перечеркнул привычное представление о том, что Солнце вращается вокруг Земли, человек не полетел бы в Космос. Любое техническое открытие идет вразрез с общепринятыми научными постулатами. А потом, когда человечество начинает жить в новых условиях, благодаря очередной штурмовой конструкции законы и правила меняются и подстраиваются под эти новые условия.
Когда много путешествуешь по разным странам, часто просто диву даешься странности каких-нибудь правил. Но люди привыкают к самым одиозным вещам и считают их нормой.
Например, когда я переехала в Голландию, я долго пыталась привыкнуть к тому факту, что люди могут совершенно законно выращивать некоторое количество марихуаны у себя дома. Причем специальные устройства для выращивания продаются во многих магазинах. При этом нельзя собирать в лесу обычные съедобные грибы, которые растут там в изобилии. Можно иметь у себя на участке парничок с наркотической травой, но за сбор подосиновиков и лисичек тебя ждет штраф 100–150 евро.
В Германии на автобанах нет ограничения скорости. Водители имеют право выжимать на трассе хоть 300 км/ч, если позволяет мощность автомобиля. Однако если пересечь абсолютно виртуальную границу и продолжить ехать с той же скоростью по территории Голландии, ты лишишься прав.
Для чего я об этом заговорила?
Любая ваша штурмовая конструкция – это некоторое отклонение от общепринятых правил. Даже когда вы переносите вполне традиционную европейскую инвесторскую схему в Россию, она может не вписываться в российские нормы. И наоборот.
Например, в России можно делать переуступку прав для новостройки несколько раз, что дает инвестору потрясающую возможность сколотить стартовый капитал. В Германии это абсолютно исключено.
В Голландии ты обязан сообщать банку, для чего покупаешь жилье – для проживания или с целью инвестирования. Если для инвестирования, банк будет рассматривать сделку на определенных условиях, которые, возможно, менее интересны, чем при покупке для личного пользования. Но при этом человеку не нужно подтверждать свой доход справкой о зарплате – он доказывает банку эффективность всего проекта и получает финансирование.
Поэтому когда вы придумываете штурмовую конструкцию (или берете за основу какую-нибудь европейскую инвесторскую схему), вы должны понимать, где возникает нарушение норм, принятых в вашем регионе, и как этот вопрос можно урегулировать максимально безболезненным образом.
Риски и контроль над ними
• Жизнь и здоровье
Это самый серьезный риск из всех возможных. Если вы потеряете здоровье, вы лишитесь работы и дохода. Если у вас есть собственный бизнес, то он, оставшись без управления, скорее всего тоже долго не просуществует, даже если вы в свое время правильно организовали все процессы.
Риск потери здоровья, с одной стороны, сложно предсказать заранее, но с другой стороны, в определенном смысле мы можем подстраховаться.
