Моей подруге досталось в наследство от бабушки несколько золотых колец. Это не были ценные старинные украшения. Бабушка просто время от времени, экономя на всем, покупала кольца в обычном ювелирном магазине с добрым посылом оставить внучке наследство. В 90-е на пике кризиса моей подруге было нечем платить за квартиру. Она вспомнила про бабушкины кольца и отнесла их в ломбард. Вырученных денег едва хватило на оплату квартиры за 1 месяц. По-моему, очень показательная история, хоть и печальная.
Страх потери подводит многих к хранению денег «в чулке». Надо ли говорить, что это точно самый верный способ все потерять.
Многие относят деньги в банк. «Ничего, что процент маленький, – утешают себя вкладчики. – Зато деньги растут».
Я думаю, не нужно даже обсуждать, насколько этот способ вырастить деньги на самом деле неэффективен. Выращивание денежной суммы на предлагаемых банком 4–7 % в год, честно говоря, не сильно отличается от хранения денег «в чулке».
Единственное, что на самом деледолжны делать ваши деньги – это РАБОТАТЬ.Постоянно работать на вас.
Давайте подробнее расссмотрим, на какой доход мы можем рассчитывать в каждом случае.
Чтобы лежали/чтобы не пропали
Если принять за основу, что инфляция составляет порядка 4 % в год (конечно, эта цифра своя для каждой страны, но мы берем средний показатель), то просто лежащие деньги за год потеряют минимум 4 %. То есть если вы захотите потратить эту сумму, вы сможете купить на нее на 4 % меньше, чем год назад.
Если вы положите деньги в банк или какой-нибудь Сберегательный Фонд, как это любят делать европейцы, вы сможете расчитывать процентов на 6–8. Делаем поправку на инфляцию – наш прирост в лучшем случае будет 4 % в год.
Но на самом деле вы много потеряете, поскольку реальная инфляция гораздо выше.
Приведу личный пример. Мы купили дом в Голландии за 250 000 гульденов, взяв в банке кредит в размере 300 000 (50 000 мы добрали на реконструкцию). Через год Голландия вместе со всей Европой перешла на единую валюту по курсу 2,2 гульдена за 1 евро.
Но постепенно, где-то в течение трех лет, цены в евро «подтянулись» таким образом, что то, что раньше стоило 100 гульденов, стало стоить 100 евро (а совсем не 100 евро, поделенное на 2,2). То есть инфляция стала как минимум в 2 раза больше.
К слову, мы как инвесторы получили от этого большую выгоду. Мы сделали переоценку нашего дома, он стал стоить 300 000 евро.
Это в 2 раза больше первоначальной цены! Мы перефинансировали кредит, перезаложили дом за 300 000 евро и на разницу взяли ипотеку на еще один объект.
Вообще моя практика показала не единожды: инфляция – лучший друг инвестора.
Когда я покупаю дома, я всегда интересуюсь, за какую цену их приобретал предыдущий владелец. В Европе эти данные сохраняются в нотариальных документах, и при покупке информация может быть предоставлена новому владельцу. Один из наших домов, который мы купили за 163 000 евро, 25 лет назад стоил 18 000!
Реальный рост денег нам могут обеспечить только более агрессивные финансовые инструменты, например активная торговля на фондовых рынках или Форекс. С коррекцией на инфляцию мы в целом можем рассчитывать процентов на 8 %. Но это рискованные инструменты. Чтобы заниматься биржевой торговлей, нужно иметь фундаментальные знания и крепкое здоровье. На Западе биржевой дилер официально «выходит в тираж» годам к 32–35. Доказано, что стресс, в котором он постоянно находится, очень негативно влияет на общее самочувствие. И хотя биржевые сделки могут приносить доход порядка 12–16 %, лично для меня этот инструмент не очень подходит.
Планируя любую сделку, важно понимать, при каких условиях она имеет смысл, а при каких не стоит даже начинать. Нужно всегда знать свой порог интереса. Проекты, которые интересны мне как инвестору, должны работать с доходом минимум 27 %. Поэтому в своих расчетах мы ориентируемся на 27 % и больше.
Как же это рассчитать? Очень просто. Существует формула эффективности работы актива, с которой мы сейчас познакомимся.
Формула эффективности работы актива
Пример
1. Берем объект стоимостью 2,5 миллиона рублей.
2. Оформляем кредит на этот объект на сумму 2 миллиона рублей под 14 % годовых с ежемесячной выплатой 30 000 рублей.
3. В качестве первоначального взноса используем личные средства в размере 500 000 рублей.
4. Вкладываем 430 000 рублей в ремонт и перестройку объекта.
5. Сдаем его как три студии за 17 000 рублей каждую, получаем 51 000 на руки от арендаторов.
Итак:
51 000 руб. – 30 000 руб. (платеж банку по ипотеке) = 21 000 руб.
21 000 руб. × 12 (месяцев) = 252 000 руб. (в год)
Наши вложения:
500 000 руб. (первоначальный взнос по ипотеке) + 430 000 руб. (вложения в ремонт) = 930 000 руб.
(252 000 руб.: 930 000 руб.) х 100 % = 27,1%
Эффективность проекта получилась 27,1 %.
Теперь попробуйте рассчитать эффективность работы того же объекта на других условиях:
1. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.
Вкладываем 150 000 рублей в ремонт.
2. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.
Вкладываем 430 000 рублей в ремонт.
Увидели разницу? Пробуйте еще, подставляя разные условия.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
При подготовке сделки важно учитывать все факторы, которые повлияют на доход. Нет плохо работающих инструментов, просто нужно знать, как их применять с выгодой для себя.
Создай источник пассивного дохода и живи себе в удовольствие.
Джон Рокфеллер
Это жизненное высказывание Джона Рокфеллера подводит нас к важному выводу: чем бы ни хотели вы заниматься в жизни – лежать на диване или создавать потрясающие проекты, будет гораздо легче, если вам будут постоянно поступать деньги. Думаю, с этим поспорить сложно.
Самый очевидный путь к созданию пассивного дохода – это инвестирование в недвижимость.
Только давайте не будем наивными – пассивный доход от инвестиций в недвижимость на самом деле не так уж пассивен. Объект недвижимости сам по себе является лишь инструментом, и только в руках грамотного инвестора этот инструмент может выгодно работать.
Поэтому я не буду рассказывать вам сказки и учить верить в чудеса. Мне важно вручить вам необходимые инструменты. Я за то, чтобы давать людям удочку, а не рыбу. Чтобы получить, а точнее создать себе удочку, на данном этапе вам необходимо сделать свой вклад в получение будущего пассивного дохода – инвестировать ваше время.
И я обещаю – награда за вложенные усилия будет значительной.
Работа на «сейчас» и на «потом»
У вас были нелюбимые предметы в школе? Казалось, зачем учить то, что не нравится и никогда не пригодится? Вам объясняли, что если сейчас вы будете усердно учиться, то потом поступите в хороший вуз и получите престижную работу. Получалось, что в школе мы все работали на «потом».
Когда мы (я говорю за большинство) получили дипломы и устроились на первую работу, денег нам, как правило, хватало только на покрытие текущих расходов. То, о чем мы столько мечтали, и то, во что было вложено столько усилий, ничем хорошим для нас не обернулось. Мы работали только на «сейчас». Это означало, что пока мы работаем, мы можем есть, одеваться и оплачивать счета. Если мы перестаем работать, есть становится нечего.
Мне очень важно, чтобы, вложив сейчас свое время в работу над этой книгой, вы получили то, что будет в дальнейшем приносить вам постоянный доход. Я хочу, чтобы вы сейчас сделали себе удочку. Ваш труд по созданию этой удочки – это ваша работа и на «сейчас», и на «потом».
Пока человек не сдается, он сильнее своей судьбы.
Эрих Мария Ремарк
Мой инвесторский опыт показал мне, что инвестиции в недвижимость – это забег на длинную дистанцию. И очень часто в этом забеге многие пытались сбить меня с пути. Мои друзья говорили мне, что я зря напрягаюсь, что я больше буду зарабатывать, если пойду работать по найму или займусь торговлей на Форекс.
И тогда меня спасало только знание того, как нужно действовать, как принимать решения и добиваться результата. Если даже все вокруг будут сомневаться в ваших идеях, вашим фундаментом будет продуманный инвестиционный план, четкая стратегия и теоретические знания. Шесть лет мне потребовалось на то, чтобы достичь очевидного успеха. Моя цель была намечена, план был составлен, и я ни разу не свернула со своего курса. Отнеситесь к своим целям вдумчиво. Прежде чем действовать, необходимо все тщательно взвесить, изучить. Затем составить план и следовать ему – четко и без колебаний.
