– селективный риск – опасность неправильного выбора видов вложения капитала, вида ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими видами ценных бумаг;
– риск банкротства – опасность полной потери инвестором собственного капитала и неспособности его рассчитываться по взятым на себя обязательствам.
Также выделяют риски: ликвидности (потеря способности финансовых активов оперативно обращаться в наличность); капитальный (общий риск на все вложения ценных бумаг); временной (риск покупки или продажи); законодательных изменений; налоговых изменений; рыночный; инфляционный; отзывной; отраслевой; риск самого предприятия; валютный.
К финансовым рискам, связанным с формой организации хозяйственной деятельности, относятся:
– авансовые – возникают при заключении любого контракта, по которому предусматривается поставка готовых изделий против денег покупателя. Содержание риска: компания-продавец (носитель риска) произвела при производстве (закупке) товара определенные затраты, которые на момент производства (закупки) ничем не закрыты, т. е. с позиции баланса рискодержателя могут закрываться только прибылью предыдущих периодов; если компания не имеет эффективно налаженного оборота, она несет авансовые риски – они выражаются в формировании складских запасов нереализованного товара;
– оборотные – предполагают наступление дефицита финансовых ресурсов в течение срока регулярного оборота: при постоянной скорости реализации продукции у предприятия могут возникать разные по скорости обороты финансовых ресурсов.
94. Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции в недвижимость
Недвижимость – это земля, земельные участки – все, что находится на поверхности земли и под ней, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы человеком.
Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости.
Преимущества инвестиций в недвижимость – эти вложения:
1) дают хорошую отдачу (например, более высокую, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответствующего процента);
2) являются надежным способом страхования от падения покупательной способности валюты и роста цен.
Недостатки инвестиций в недвижимость : 1) не обладают высокой ликвидностью в коротком периоде времени; 2) опасно вложение средств без квалифицированных рекомендаций; 3) обладание недвижимостью влечет за собой необходимость управлять ею; 4) высок риск того, что вложения не принесут такого дохода, на который инвестор рассчитывает.
Особенности развития рынка недвижимости:
1) это рынок узко локализированный, сегментированный по: использованию, географическому фактору, цене, качеству, инвестиционной мотивации, типу прав собственности;
2) подвержен внешним влияниям, вызванным колебаниями сезонной активности, изменением общей социально-экономической ситуации, налогового законодательства, денежной политики правительства и политики коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости.
Отличия рынка недвижимости от других рынков : 1) сделки купли-продажи недвижимости не осуществляются по образцам; 2) сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав; 3) очень мало достоверной информации о состоянии рынка, что увеличивает риск; 4) финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.
Развитие рынка недвижимости зависит от: 1) экономического роста (или его ожидания); 2) финансовых возможностей приобретения недвижимости; 3) взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
95. Формирование портфеля недвижимости. Ипотека
Классификация недвижимости : в зависимости от характера использования выделяют группы: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для сельскохозяйственной деятельности.
Важными с точки зрения инвестирования в недвижимость являются экономические и физические показатели.
Экономические включают наличие различных пристроек, их особенности.
Физические – это неподвижность недвижимости, ее неразрушимость (обусловливает стабильность инвестиций), неоднородность (не существует двух одинаковых объектов).
Для принятия решения об инвестировании необходим анализ рынка недвижимости и решение вопросов об оценке стоимости отдельных видов недвижимости, о выявлении наиболее доходных сегментов; определение уровня рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.
При формировании портфеля недвижимости необходимо планировать его доходность путем подбора недвижимости различных типов.
Выделяют этапы формирования портфеля недвижимости:
1) подбор типов недвижимости с учетом приемлемой ставки доходности;
2) рассмотрение возможных вариантов размещения типов недвижимости в регионах;
3) анализ полученной информации;
4) принятие инвестиционного решения.
Ипотека – это разновидность залога недвижимости для получения ссуды. Особенности ипотечного кредита:
1) ссуда предоставляется под определенный залог (в качестве него используется имущество предприятия);
2) ипотечные кредиты предоставляются на срок от 10 до 30 лет;
3) ипотечные ссуды имеют целевое назначение (для формирования, приобретения, постройки, перепланировки, освоения земельных участков);
4) есть возможность получения под залог одного и того же имущества дополнительных ипотечных ссуд;
5) необходимость регистрации залога: ипотечная ссуда оформляется закладной; закладные обращаются на вторичном рынке.
96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования
Принципы оценки недвижимости в зависимости от объекта делятся на:
1. Принципы того, кто использует результаты оценки.
2. Принципы, связанные с земельным участком и зданиями: остаточная продуктивность выражается в доходе, приходящемся на землю после вложений труда, капитала, управленческих мероприятий.
Принцип сбалансированности заключается в том, что части, составляющие производство, должны сочетаться между собой в определенных пропорциях.
Принцип оптимальных величин исходит из того, что при тенденциях, сложившихся на рынке, большим спросом пользуется определенный тип объекта.
