• при занятии владельцем актива, ранее учтенного как инвестиция в недвижимость;
• при выезде владельца из ранее занимаемого здания;
• при начале реконструкции в целях продажи (перевод в запасы). Если актив выставляется на продажу без реконструкции, он продолжает учитываться как инвестиции в недвижимость до момента реализации;
• при завершении строительства или реконструкции.
Как правило, для компаний приобретение инвестиции в недвижимость является крупной сделкой, сопровождающейся качественным юридическим и налоговым оформлением. Каждое приобретение рассматривается раздельно. Казалось бы, в ходе преддоговорной экспертизы возможно разрешить все возможные бухгалтерские запросы. Однако далеко не всегда результатов такой экспертизы достаточно с точки зрения аудитора.
Компании, взявшейся за инвестиции в недвижимость, даже если речь идет о единственном объекте, необходим письменный регламент (критерии) признания актива в качестве инвестиций в недвижимость (как первичного признания, так и условий выбытия и перевода в другие категории). В частности, при строительстве (реконструкции) объекта инвестиций в недвижимость необходимо регламентирование сроков и процедуры учета ввода объекта в эксплуатацию, а также порядка отражения затрат, возникающих после ввода.
Независимо от выбора порядка оценки активов, необходим регламент ежегодной оценки справедливой стоимости активов, в частности, оговаривающий периодичность привлечения внешних оценщиков и календарные сроки их работы (результаты оценки должны представляться до начала составления годовой отчетности). Бухгалтеру следует быть готовым к тому, что результаты оценки могут существенно колебаться, а прибыли и убытки от таких колебаний неизбежно становятся предметом политических разногласий в руководстве компании – и, как минимум, задерживают составление отчетов.
2.3. Учет отдельных операций
Правила формирования в бухгалтерском учете информации о доходах и расходах организации, состав и содержание отдельных видов доходов и расходов определены положениями по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 и «Расходы организации» ПБУ 10/99. Предприятия сами устанавливают принципы квалификации своих доходов либо как выручку от обычных видов деятельности, либо как прочие поступления, т. е. как прочие доходы. При этом учитывается требование существенности, установленное Методическими рекомендациями о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации, утвержденными приказом Минфина России от 28 июня 2000 г. № 60н (далее – Методические рекомендации). В пункте 4 Методических рекомендаций каждый существенный показатель должен быть раскрыт в бухгалтерской отчетности организации. При отражении в отчете о прибылях и убытках видов доходов, каждый из которых в отдельности составляет 5 % и более от общей суммы доходов организации за отчетный период, в нем показывается соответствующая каждому виду часть расходов.
Доходы организации подразделяются на:
а) доходы от обычных видов деятельности;
б) прочие доходы.
Доходы, которые не связаны с обычными видами деятельности, считаются прочими доходами.
Исчисление налогов по указанным доходам производится в соответствии с налоговым законодательством. Так, порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг) установлен ст. 154 НК РФ. Другими положениями закреплены особенности определения налоговой базы при совершении отдельных хозяйственных операций:
• ст. 155 – при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступку требования (цессии);
• ст. 156 – при получении налогоплательщиками дохода на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров;
• ст. 157 – при осуществлении транспортных перевозок и реализации услуг международной связи;
• ст. 158 – при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса;
• ст. 159 – при совершении операций по передаче товаров (выполнению работ, оказанию услуг) для собственных нужд и выполнению строительно-монтажных работ для собственного потребления;
• ст. 160 – при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации.
МСФО № 17 «Учет аренды» закреплены правила и порядок отражений операций по аренде. Он формулирует учетную политику и правила раскрытия информации, применяемой к различным видам обязательств, вытекающих из правоотношений в сфере аренды. Стандарт применим в отношении всех видов договоров аренды..
Договор аренды, соответственно положениям гражданского законодательства, – договор, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение – арендную плату. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Предметом аренды практически всегда становится недвижимость.
Договор о предоставлении недвижимости в длительное пользование иначе может называться договором имущественного найма. Потребляемые вещи (деньги, продукты питания и т. п.) передаются в пользование по договору ссуды. Продукция и доходы, полученные арендатором в ходе использования имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допустима или ограничена. Законом также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других объектов.
В договоре аренды обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается не заключенным.
Арендодатель, как правило, передает часть своих прав на собственность на срок, исчисляющийся годами. В этом случае договор носит характер срочной аренды.
Если права передаются полностью, то это будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. Фактически, это и есть «свободное владение», т. е. без ограничений по разделу, завещанию и т. п.
Если срок аренды небольшой и исчисляется годом и менее, то это аренда с пролонгацией, которая соответственно возобновляется ежемесячно или ежегодно. Обратите внимание на разницу терминов «арендатор» и «арендатор на правах срочной аренды».
В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. По британскому праву, например, при установленном сроке в один месяц, уведомление может быть послано не позднее, чем за месяц до истечения срока аренды, при сроке – год – не позднее, чем за полгода. При сельскохозяйственной аренде не допускается такое уведомление меньше, чем за год. Если компания имеет дорогостоящую собственность, например недвижимость, но при этом нуждается в деньгах, она имеет право продавать эту собственность, скажем, страховой компании при заключении с последней долгосрочного соглашения об аренде этой собственности. При этом прибыль компании, естественно, сократится на величину арендной платы, но это обязательно окупится дополнительной прибылью, полученной за счет инвестирования средств от продажи собственности.
Капитальная финансовая аренда – это долгосрочная аренда, представляющая собой покупку активов в рассрочку с оплатой по частям. Капитальная аренда рассматривается арендатором и как заимствование фондов и как приобретение амортизируемых активов; в балансе отражаются и соответствующие активы, и соответствующие обязательства. Издержки тут состоят из процента по задолженности и амортизации активов. Арендодатель рассматривает эту аренду как продажу в обмен на серию будущих денежных поступлений. Чистая аренда подразумевает собой арендный договор, по которому арендатор оплачивает все затраты: обслуживание, налоги страхование в связи с использованием оборудования.
В некоторых случаях предприятиям удобнее не покупать оборудование, а брать его на условиях финансовой аренды (лизинга). Здесь очень важно разобраться в особенностях подобных сделок. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Предприятие, получившее имущество на условиях лизинга, может поставить это имущество на свой баланс в случае, когда данное условие отражено в договоре.
