Экспертная оценка и осмотр здания инспектором технадзора
Предположим, вам удалось найти дом своей мечты. Он расположен в прекрасном месте, его архитектура выразительна, а цена привлекательна. Идеальный вариант. Но будьте осторожны. Не позволяйте эмоциям брать верх над вашим разумом, не торопитесь (и не разрешайте брокеру запугивать вас тем, что на дом есть и другие покупатели и, следовательно, нужно спешить с принятием решения). Лучше в самом начале рассмотреть все детали и отказаться от покупки, если вам что-то не понравилось, чем потом сожалеть об ошибке.
Лучшей проверкой будет проведение оценочной экспертизы. У того, кто предоставляет вам кредит, всегда есть свой оценщик, хотя оплачивать его услуги будете вы. Не следует рассматривать такую экспертизу как напрасную трату средств, которая выгодна только вашему кредитору. Вам это полезно ничуть не меньше. Оценщик – это профессионал, который способен увидеть многие детали, ускользающие от внимания большинства покупателей недвижимости. Конечно, некоторые детали вы можете уточнить сами, используя собственные познания в этой области, но затем обязательно обратитесь к оценщику. Некоторые его заключения могут стать для вас неприятной неожиданностью, но его работа в том и заключается, чтобы давать объективную оценку недвижимости, а не радовать приятными новостями. Беспристрастная оценка пойдет вам только на пользу.
На место, где расположен облюбованный вами дом, могут распространяться меры государственного регулирования (например, против наводнений). Другие факторы, такие как близость к линиям электропередачи, могут быть как явными, так и неочевидными. Конечно, вам вряд ли подсунут нечто вроде дома семьи Лутц из фильма «Ужас Амитивилля» (Amityville Horror) , но не следует думать, что каждый продавец недвижимости с готовностью расскажет вам обо всех недостатках продаваемого здания. Лучше допустить возможность, что он постарается скрыть, забыть некоторые вещи, прибегнуть к уловке. Если вы не верите мне, возьмите в видеопрокате фильм «Прорва» (The Money Pit) и убедитесь, к каким печальным последствиям может привести отказ от независимой экспертизы недвижимости.
Если на покупку дома вы берете ипотечный кредит, вам, вероятнее всего, потребуется, чтобы его осмотрел инспектор государственного технического надзора за жилыми помещениями. Этот осмотр обычно проводится в соответствии с установленными правилами, однако вы сами можете настоять на этой процедуре. Опытный инспектор гостехнадзора, имеющий соответствующую лицензию, в состоянии определить, правильно ли функционирует отопительная система, все ли в порядке с вентиляцией, не требуется ли дополнительный водоотливной насос и проч. Рассматривайте техническую инспекцию здания как рентген; инспектор способен профессионально осмотреть все системы обеспечения и выявить существующие и потенциальные проблемы. Например, он сразу скажет, из какого материала выполнен трубопровод – из оцинкованного металла, латуни, меди или из пластика. Оцинкованные трубы подвержены коррозии и служат не так долго, как латунные, которые, в свою очередь, не столь долговечны, как медные. Ну а последние уступают по прочности синтетическим. Только инспектор технадзора сможет оценить такие детали дома или квартиры.
Если вы заметили, что инспектор проводит осмотр поверхностно, обратитесь к другому специалисту. Техническая инспекция – слишком важное дело, чтобы пренебрегать ею или относиться к ней несерьезно.
Иногда неисправности, выявленные инспектором технадзора, легко устранимы за вполне умеренную плату, но бывают случаи, когда такие проблемы невозможно решить без общей реконструкции здания или даже его демонтажа. После осмотра инспектор представит объективный независимый отчет о техническом состоянии здания, который может влиять (равно как и не влиять) на его стоимость; но в любом случае, основываясь на результатах технического осмотра, вы можете потребовать скорректировать цену на дом.
И еще один совет. Некоторые инвесторы допускают ошибку, считая, что недавно построенное здание не нуждается в техническом осмотре. Это неверно! Именно в новых зданиях иногда имеются крупные проблемы, особенно если строительство велось небрежно или неопытным подрядчиком. Помимо проблем, связанных с дефектами постройки, сантехникой и электрикой, новое здание может быть не защищено от насекомых и плесневых грибков и иметь прочие проблемы, присущие капитальным строениям.
Если вы решили продать свой дом, но ваше предложение не вызывает интереса у покупателей, пересмотрите заявленную вами цену. Рынок чрезвычайно подвижен, цены на нем меняются ежедневно. Когда речь идет о ценах на недвижимость, я всегда вспоминаю известное выражение: «Старые распечатки, как старые солдаты, никогда не умирают, они просто теряют силу». Пусть вас также не беспокоит конкуренция – она может даже пойти вам на пользу, привлекая в данный сектор рынка недвижимости потенциальных покупателей.
Будучи уверенными в ценности принадлежащего вам объекта недвижимости, проявите терпение. При условии, что его стоимость реальна, на него обязательно найдется покупатель. Мар-а-Лаго долго дожидалось своего покупателя, прежде чем я увидел это чудесное поместье и захотел приобрести его. Я правильно оценил выгоду от его приобретения и выбрал удачный момент для покупки – в конечном итоге эта сделка оказалась выгодной и для продавца.
Просто продемонстрируйте, что вы предлагаете самое лучшее, и больше ни о чем не беспокойтесь. Если вы пользуетесь услугами брокера по недвижимости, убедитесь, что он имеет представление о выставленной на продажу недвижимости. Но не проявляйте упрямство, если брокер считает, что ваша недвижимость стоит гораздо меньше, чем вам кажется. Прислушайтесь к мнению специалиста, ведь вы платите ему не только за услуги, но и за консультации.
Брокер-профессионал организует стратегическую рекламу продажи вашей недвижимости. Вместе с тем повышенный интерес, вызванный рекламой, не всегда приносит пользу; опасайтесь специалиста, который не умеет отсеивать ненужных претендентов на покупку, позволяя толпам любопытствующих ходить по вашему дому. Хороший посредник проведет тщательный отбор покупателей, предварительно оценив их финансовые возможности, сумеет договориться о самой выгодной для вас цене, выполнит все необходимые юридические и финансовые процедуры. Вы платите брокеру хорошие комиссионные (как правило, не менее 6% от стоимости сделки), поэтому он должен постараться отработать свое вознаграждение.
Некоторые собственники недвижимости пытаются продать ее, не прибегая к услугам брокера. Я рекомендовал бы избегать такой стратегии. Но если вы уверены в своих силах, добро пожаловать ко мне. Я дам вам лучший из всех имеющихся у меня советов: действуйте как брокер. Для этого потребуется много сил, ума и терпения.
В статье Линнли Браунинг «Шипы и розы продажи недвижимости самим ее владельцем» (The Sweet and Sour of «For Sale by Owner») , размещенной в номере The New York Times от 6 июня 2004 г., ясно показано, насколько трудным (но вместе с тем экономным) делом является самостоятельная продажа собственного дома. Прочитайте эту статью и изучите также хотя бы несколько книг по этой теме. Это пригодится вам на вашем преисполненном трудностей пути. Вам потребуется изучить юридические аспекты операций купли-продажи недвижимости, конъюнктуру рынка, ценовые тенденции. Понадобится также знание особенностей законодательства вашего штата в отношении обязанностей по раскрытию информации, чтобы избежать угрозы судебного процесса, если после вашего отъезда в доме, например, обнаружится плесневой грибок или произойдет просадка потолков. Для меня все это лишняя головная боль, поэтому я всегда рекомендую обращаться к брокерам.
Когда речь заходит о поиске офиса, самое главное, на что следует обратить внимание, – это его местоположение. Деловые поездки и встречи, предоставление сервисных услуг, привлечение клиентов – все это может вырасти в огромную проблему, если ваш офис расположен в неправильном месте. Вы и ваши сотрудники должны получать удовольствие от работы в этом месте, а клиенты – от нахождения в нем. Попытка же сэкономить на местоположении офиса, разместив его в каком-нибудь захолустье, – верный способ погубить свой бизнес.
Сначала продумайте, какая площадь вам потребуется. Желательно учесть перспективу возможного расширения, чтобы через год-другой не пришлось переезжать в более просторное помещение. Если вам посчастливится найти свободное помещение в пределах желаемого района, в будущем это принесет большую выгоду. Поиск может потребовать от вас больших затрат времени и тщательного планирования, но, поверьте, в дальнейшем эти хлопоты обернутся для вас финансовыми и профессиональными преимуществами.
