Кроме того, важно, чтобы офис располагался в здании с хорошим техническим обслуживанием и оснащением. Не пользуется ли домовладелец дурной славой за то, что в доме регулярно отключается система отопления? Исправны ли лифты и достаточно ли часто производится уборка помещений? Я не знаю ни одного человека, который желал бы работать в неудобном офисе.
Комфортность здания, в котором расположен ваш офис, имеет не меньшее значение. Относитесь к выбору офиса так, словно вы ищете собственный дом, и вы потом будете рады, что выбрали именно этот подход. Я проработал в одном и том же офисе в Trump Tower более двадцати лет. Его местоположение и внутренняя отделка работают на меня так же успешно, как и два десятилетия назад. И это не слепая удача. Уже в ту пору я четко знал, что и через двадцать лет буду здесь работать.
Как построить отношения с брокером
Зачем дилетанту пробовать оценить величайшее произведение искусства, если существуют те, кто умеет делать это на профессиональном уровне? Выбирайте брокера по тем же критериям, с какими вы бы подошли к поиску арт-дилера [6] . И здесь, как и во многом другом, успех определяется взаимопониманием, согласованностью действий тандема. Сохраняйте контроль над ситуацией, убедитесь, что ваш брокер всегда честен с вами. Хороший брокер внимательно выслушает вас и своевременно отреагирует на ваши требования. Если у него уходит несколько дней на то, чтобы перезвонить вам по вашей же просьбе, если он систематически опаздывает на встречи, воспользуйтесь моей фирменной фразой, которую я часто произношу в своем телешоу: «Вы уволены!» Поверьте, есть огромное количество брокеров, достойных того, чтобы доверить им ваш бизнес. В конце концов, клиент всегда прав!
Лучшие брокеры твердо знают – что хорошо для клиента, хорошо и для них. Они получают вознаграждение только по завершении сделки, поэтому отличные посредники не стараются продать или арендовать недвижимость побыстрее, чтобы получить вожделенные комиссионные. Мой вам совет – найдите хорошего брокера, с солидной репутацией, который за последние несколько лет существенно упрочил свое положение на рынке и именно в том районе, где вы хотите поселиться или снять офис. Как и специалисты в любом бизнесе, брокеры имеют специализацию. Зачем тратить время на общение с посредником, который хорошо знаком только с рынком дорогого жилья, если вы ищете для себя небольшую квартиру со скромной спальней?
Лучшие брокеры всегда неплохие психологи или по крайней мере отличаются проницательным умом. Хорошо представлять себе ваши требования и пожелания – их профессиональная обязанность, но для того, чтобы они правильно поняли вас, вы должны быть с ними предельно откровенными. Не стесняйтесь признаться, что у вас недостаточно средств для покупки того или иного дома, не бойтесь сказать, что вам не нравится предложенное брокером место. Опытные специалисты рассказывали мне, что понять, серьезен ли клиент, можно уже после двух вопросов к нему, и это служит им ориентиром для построения дальнейшего сотрудничества с покупателем.
Никогда не следуйте совету брокера, если он проявляет излишнюю настойчивость. Такое поведение должно вас насторожить или даже заставить отказаться от его услуг. Я знаю некоторых брокеров, которые искренни, сдержанны, обходительны и по-настоящему заинтересованы в вашем благополучии. Например, Сузан Джеймз, возглавляющая офис продаж в Tramp International Hotel and Tower, – одна из самых очаровательных женщин, каких я знаю, причем она никогда не пускает свое очарование в ход, чтобы завоевать ваше признание. Сузан сохраняет дружбу с бывшими клиентами в течение многих лет после того, как они счастливо обустроились на новом месте. Она честна с вами постоянно – до, во время и после заключения сделки. Это признак великого брокера.
Найдите такого превосходного специалиста, и ваши шансы удачно приобрести или продать недвижимость возрастут до ста процентов. А сумма, которую вы заплатите такому посреднику, будет одной из самых выгодных ваших инвестиций.
При совершении сделок с недвижимостью во многих случаях невозможно обойтись без адвоката. Поэтому, если у вас хорошее финансовое положение, наймите юриста, даже когда ситуация на первый взгляд представляется вам совсем простой. Лично я никогда не подписываю договор, не посоветовавшись с юристами, а ведь мой рабочий день полностью посвящен заключению сделок и подписанию контрактов. Сделки с недвижимостью могут сопровождаться сложными правовыми коллизиями; некоторые из них восходят еще к феодальному праву. Если вы не можете позволить себе оплачивать услуги юриста по установленному тарифу и при этом ситуация, на ваш взгляд, достаточно проста, многие адвокаты будут готовы обсудить вопрос выплаты гонорара на договорной основе. Но если ситуация в процессе сделки усложнится и юрист попросит увеличить вознаграждение, вам не следует высказывать недовольство. Напротив, это означает, что вам повезло, поскольку вы, вероятнее всего, избежали крупных проблем, которые невозможно было предвидеть заранее.
Как же найти хорошего адвоката, если вы не знаете, кому можно, а кому нельзя доверять? Позвоните в любую адвокатскую коллегию – практически в каждой имеется справочная служба. Но никогда не просите своего ипотечного брокера порекомендовать вам юриста. Несмотря на то что каждый брокер знаком со многими юристами, работа с кем-либо из них чревата конфликтом интересов между ними: юрист может посоветовать клиенту отменить сделку и тогда брокер лишится своих комиссионных. Поэтому лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на операциях с тем типом недвижимости, о котором идет речь, и притом рекомендованного вам незаинтересованными лицами. Обратитесь за советом к кому-нибудь из ваших хороших знакомых, которым вы доверяете.
Как добиться лучших условий ипотечного кредита
Даже миллиардерам часто приходится обращаться к кредиторам; за годы работы я много узнал о том, что такое ипотека – получение кредита под залог недвижимости. Прежде всего следует хорошо обдумать, на что будут потрачены эти деньги. Понимаю, что эти слова банальны, но вы тоже удивились бы, если бы узнали, сколько людей старается получить ипотечный кредит на цели, о которых они имеют весьма смутное представление.
О том, как получить ипотечный кредит на наилучших условиях, написано множество книг. В них содержится большое количество полезных советов, но большинство этих рекомендаций бесполезны на практике. В любой общественной библиотеке найдется не менее дюжины книг, посвященных ипотеке. Все, что в них написано, возможно, и верно, но там нет главного, а именно: что думают о займах, недвижимом имуществе и о вас те, кто предоставляет вам деньги для покупки недвижимости. Речь идет о служащих банков и страховых компаний. Эти кредитные учреждения, как правило, зарабатывают на недальновидных клиентах огромные деньги, поэтому, прежде чем впервые обратиться к ним, посвятите время изучению этой области.
Как и в случае с приобретением недвижимости, получение ипотечного кредита требует предварительного обдумывания. Обратитесь к знакомым, попытайтесь выяснить как можно больше и всегда, всегда торгуйтесь. Ипотечный рынок предоставляет для этого бесчисленные возможности, и ваша задача заключается в том, чтобы найти такой вариант, который был бы более всего выгоден для вас – для ваших банковского счета, зарплаты, планов на будущее. Ипотека – это такой же товар, как дом или автомобиль, поэтому еще до того, как вы решили совершить покупку, вам необходимо как можно больше узнать о нем. Изо всех сил боритесь за выгодные для вас условия, проявляйте жесткость, не стесняйтесь дать твердый отказ, хлопнуть дверью.
Сотрудники кредитного учреждения могут быть настойчивыми, предлагая вам разные проценты и условия сделок по ипотеке. Но запомните: никогда не следует принимать первое предложение, всегда требуйте более выгодных условий. Ведите переговоры, торгуйтесь, иначе вы рискуете «быть съеденными живьем». Даже если кредитор А предложил вам выгодные условия, отправляйтесь к кредитору Б, узнайте, не предложит ли он чего-нибудь получше. В конце концов, каждый кредитор пытается продать один товар – деньги, так не все ли равно, у кого их покупать?! Ипотечный кредит предполагает возможность торговаться о его условиях, и отказываться от этого – все равно что бросать деньги на ветер.
Если вы берете ипотечный кредит на покупку дома для своей семьи или многоквартирного здания, вам нужно хорошо представлять себе все финансовые последствия такого шага. Это, естественно, хорошо знает ипотечный банк, к которому вы обращаетесь. Поэтому я дам вам для начала несколько полезных рекомендаций.
1. Проконсультируйтесь у бухгалтера. Юрист и брокер также могут помочь вам профессиональными советами в этой области.
2. Узнайте в подробностях налоговую историю данного объекта недвижимости, изучите любые прогнозы в отношении возможного повышения налогов. Потребность в новой школе, грядущая переоценка, разрушенная система канализации или неоплаченные обязательства – верные показатели будущего роста налогов на этот объект недвижимости. Если уж вы решили взять на себя все трудности, связанные с ипотечным кредитом, то огромные налоги на приобретаемую недвижимость – это последнее, что вам нужно.
