На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим ограниченной (восстановительной и щадящей) реконструкции:
♦ в режиме «восстановление» предусматриваются ремонт, модернизация, регенерация фрагментов, не допускаются снос, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории, изменение характера землепользования;
♦ в режиме «щадящей» реконструкции допускается выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматриваются реконструкция и модернизация существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), комплексное благоустройство.
Тип, этажность и допустимая плотность жилой застройки в исторических районах определяются местными правилами застройки или проектом на базе историко-градостроительных обоснований, устанавливающих закономерности, в том числе морфологические, развития исторического города, историко-культурные традиции, высотные ограничения, требования и рекомендации к реконструкции застройки.
Проекты планировки и застройки в границах исторической части города и в зонах охраны памятников истории и культуры за пределами исторического города не должны нарушать типов застройки, сложившихся в результате развития городской среды, – морфотипов исторической застройки.
К морфотипам застройки, представляющим историко-культурную ценность, относятся следующие:
♦ старогородской малоэтажный разреженный, составляющий область наиболее древней, в том числе усадебной, застройки первой половины XIX в.;
♦ традиционный разноэтажный, являющийся зоной расположения основного массива исторической застройки второй половины XIX в., с включениями застройки начала XX в.;
♦ периметрально-компактный, являющийся областью концентрации интенсивной застройки конца XIX – начала XX вв.;
♦ конструктивизм 1920–1930 гг.; неоклассицизм 1940–1950 гг.;
♦ контрастноэтажный, являющийся зоной распространения смешанной многоэтажной разреженной застройки и фрагментов исторической застройки.
В целях сохранения традиционной пространственной организации морфотипов застройки, представляющих историко-культурную ценность, нормируются следующие градостроительные характеристики:
высотность: средняя этажность застройки в квартале, характер уличного фронта;
соотношение открытых и застроенных пространств в квартале: процент застроенности, плотность застройки;
максимальные габариты зданий в квартале: высота (в этажах), длина (в метрах);
линия застройки квартала: процент интервалов между домами, характер архитектурного оформления интервала, ориентация уличных фасадов зданий относительно линии застройки;
внутриквартальная планировка: устойчивая форма участков (дворов), наибольший размер стороны участка (двора).
Для кварталов с сохранностью исторической застройки более чем на 75 % от площади пятна подошвы всей застройки квартала допускается изменение одного из показателей (процента застроенности или средней этажности) не более чем на 5 % или на 0,5 этажа или обоих показателей с условием изменения показателя плотности застройки не более чем на 25 % для периметрально-компактного морфотипа – в направлении увеличения; для старомосковского малоэтажного разреженного – в направлении сокращения; для традиционного разноэтажного – в любом направлении.
При проектировании на территориях, освоенных застройкой 1920—1930-х гг. (помимо сохраняемых оригинальных объемных композиций), допускается увеличение плотности застройки не более чем на 10 %.
При проектировании на территориях, освоенных застройкой 1940—1950-х гг., допускается применять локальные встройки на внутриквартальных территориях с соблюдением принципа регулярности планировки и увеличением плотности застройки не более чем на 10 %.
Конкретные планировочно-пространственные параметры застройки участков, входящих в границы какого-либо морфотипа, но не являющихся территорией памятника истории и культуры, устанавливаются в рамках диапазона показателей морфотипа – регламентом градостроительной деятельности, разрабатываемым в особом порядке по согласованию с Управлением охраны памятников.
В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории поселений проводится с учетом уменьшения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.
Для городов, расположенных в районах сейсмичностью 7–9 баллов, как правило, следует применять одно-, двухсекционные жилые здания высотой не более 4 этажей, а также малоэтажную застройку с приусадебными и приквартирными участками. Размещение и этажность жилых и общественных зданий необходимо предусматривать с учетом требований СНиП П-7-81 и СН 429-71.
В районах со сложными инженерно-геологическими условиями под застройку необходимо использовать участки, требующие меньших затрат на инженерную подготовку, строительство и эксплуатацию зданий и сооружений, в частности индивидуальное строительство.
Размещение индивидуального строительства в городах следует предусматривать:
♦ в пределах городской черты – преимущественно на свободных территориях, включая территории, ранее считавшиеся не пригодными для строительства, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной усадебной застройки, в районах безусадебной застройки при ее уплотнении и в целях сохранения характера сложившейся городской среды);
♦ на территориях пригородных зон – на резервных территориях, включаемых в городскую черту; в новых и развивающихся поселках, расположенных в пределах транспортной доступности города 30–40 минут.
Районы индивидуальной усадебной застройки в городах не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного строительства на перспективу. В районах индивидуальной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории, размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.
Ландшафтное зонирование представляет собой оценку больших по площади территорий и отдельных ее элементов методом ландшафтного анализа на стадии предпроектного исследования (например, зеленых насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). Ландшафтное зонирование устанавливает в каждой планировочной единице предельные доли участков естественных открытых поверхностей, открытых замощенных поверхностей и территории, занятой зданиями и сооружениями.
