Финансы через Ж, или Жизнь через Финансы - Александр Андреевич Денисенко

class="p1">На первый взгляд кажется, что с этим тоже все просто – двое взрослых и будут покупателями в равных долях. Но дело в том, что есть такое понятие как налоговые вычеты. При покупке квартиры каждому покупателю дается имущественный вычет в размере 2 млн руб. Супруги Ивановы смогут вернуть от государства сумму вычета размером

4 млн руб. X 0,13 = 520 тыс. руб.

Но у жены Иванова есть родители, которые продолжают работать, и они никогда в своей жизни не покупали квартир. Если их включить в число созаемщиков и владельцев квартиры (всего получится четыре собственника), то тогда можно будет получить в два раза больше вычетов.

8 млн руб. X 0,13 = 1 млн 40 тыс. руб.

Да, здесь все зависит от личных отношений в семье. Но, согласитесь, вернуть от государства 15 % стоимости кредита – это совсем неплохо. И мы считали еще без учета вычетов на проценты, которые могут составить до 390 тыс. руб.!

Я решил вынести эту тему в отдельный раздел. Ведь ипотека без покупки квартиры не бывает. Поэтому важно знать об основных опасностях, связанных с приобретением недвижимости.

Все мы слышали про такой прием мошенников – «всучить куклу». Когда у покупателя берут реальные деньги, а ему передают «куклу», то есть не то, что он хотел.

В сделках с недвижимостью этот прием тоже используется. Чаще всего он связан с мошенничеством в отношении сокрытия статуса продавца.

1.1. Продавец не является собственником, а является подставным лицом

Как правило, реальный собственник квартиры и подставное лицо работают в связке. А чаще всего это настоящая ОПГ.

Вот как выглядит схема «развода» горе-покупателя.

• Перед встречей с покупателем в паспорт собственника вклеивается фотография подставного лица.

• На встрече горе-покупателю демонстрируются документы о собственности и паспорт с вклеенной фотографией.

• Накануне совершения сделки собственник подает заявление об утере паспорта.

• После совершения сделки и получения денег подставным лицом собственник подает заявление в суд о том, что он не продавал квартиру.

• Суд назначает почерковедческую экспертизу и признает ее недействительной, так как в документах стоит подпись не собственника, а некоего третьего лица.

1.2. Продавец недееспособен

Чтобы избежать такого рода проблем, лучше совершать сделку через нотариуса. Но некоторые покупатели стараются сократить дополнительные расходы и совершают сделку в простой письменной форме, без привлечения профессионалов.

Здесь тоже, как правило, действует ОПГ. Квартира оформляется на человека, который является недееспособным для совершения самостоятельных сделок.

Чтобы подгореть интерес покупателей, создается легенда, что надо:

• срочно продать;

• продавец уезжает;

• есть другой более выгодный покупатель и так далее.

В общем, создается иллюзия кризисной ситуации, требующей срочных решений.

После получения денег от покупателя подается заявление в суд о признании сделки недействительной.

Здесь тоже есть две подтемы.

2.1. Долги по ЖКХ

Это, пожалуй, самая понятная ситуация. Сейчас в этом отношении для покупателей все стало лучше. Еще несколько лет назад на нового собственника переходили все старые долги по ЖКХ. Но теперь в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ на покупателя переходят только долг за капремонт. Все остальные остаются за старым должником.

2.2. Долги собственника квартиры

На этот нюанс редко обращают внимание, а зря. Дело в том, что при банкротстве гражданина конкурсный управляющий может оспорить все сделки с активами, совершенные в течение 1 года с момента начала судебного производства.

Поэтому будет нелишним проверить по картотеке арбитражных дел судебные иски и дела в отношении продавца квартиры. Возможно, он по уши в долгах и пытается скинуть поскорее квартиру, чтобы она не досталась кредиторам.

У меня на практике был один любопытный случай с подобной ситуацией, который я изложу в одной из ближайших публикаций.

По документам вроде все нормально. Собственник только один, прописан тоже только он, и можно совершать сделку. А по факту получается, что есть родственники или другие люди, которые тоже имеют права на эту квартиру.

Здесь вариантов может быть очень много, потому что люди женятся, разводятся, делят имущество.

Третьими лицами могут быть родственники, которые были прописаны в квартире, но находятся в местах лишения свободы, наследники по закону, которых не учли в завещании, и так далее.

С появлением материнского капитала вопрос с правами детей усложнился. Ведь после погашения ипотеки родители должны выделить доли в квартире детям, если при платежах использовался материнский капитал.

Еще права детей могут быть ущемлены при бесплатной приватизации. Ребенок или дети могли быть выписаны перед приватизацией.

Поэтому обязательно надо изучать выписку из домовой книги для понимания возможных прав детей на квартиру. Иногда приходится требовать согласия органов опеки на совершение сделки по продаже квартиры.

Это вообще встречается сплошь и рядом. Делая ремонт, владельцы сносят несущие стены, перемещают санузлы и кухни. В общем, вариантов может быть много и самых разных.

Запрещены следующие виды перестроек.

• Проемы и изменения несущих стен.

• Перенос кухни в жилое помещение.

• Ликвидация вентиляционных коробов.

Если вам предлагают такую квартиру, то надо понимать, что возвращать ее в первоначальный вид вам придется уже за свой счет. А это могут быть очень большие расходы.

В период кризиса на первый план выходит вопрос сохранения квартиры. По оценкам экспертов, восстановление нашей и мировой экономки может занять два-три года. Герман Греф в своем интервью подтвердил долговременность периода восстановления.

Значит, основной акцент надо делать не на уменьшение переплаты, а именно на сохранении квартиры. Тем более что ипотечная квартира в залоге и при просрочках платежей довольно просто изымается банком, даже при наличии в семье несовершеннолетних детей. Давайте же разберем, как жить с ипотекой во время кризиса.

Это неочевидное решение, но оно разумно, даже если особой потребности в каникулах и нет. Дело в том, что важно формировать подушку безопасности. И платежи по ипотеке в период каникул направить на создание этой подушки. Учитывая, что каникулы идут, как правило, 6 месяцев, можно сформировать подушку