десяти и более процентов, и для арендной экономики это будет важно.
4. Размер ежемесячного платежа
В стандартной ситуации максимальным размером платежа по кредитам является 50 % от ежемесячного дохода.
Я не исключаю, что и сейчас в банке могут одобрить кредит с таким ежемесячным платежом.
Но, учитывая обстоятельства и будущую неопределенность с доходами, лучше этот предел понизить до 25 %.
В этом случае будет намного легче проводить платежи при снижении доходов или потере работы.
Это тоже очень важный вопрос. В стандартной ситуации стараются уменьшить срок кредита, чтобы уменьшить общую переплату.
Но сейчас другая ситуация. Лучше брать кредит на максимально возможный срок для уменьшения ежемесячного платежа.
В дальнейшем, при стабилизации ситуации и снижении ставок, кредит можно будет рефинансировать под более низкую ставку. Но банки на это пойдут только при отсутствии просрочек. Поэтому важно обслуживать кредит стабильно, без просрочек.
Работа с активами в кризис
Хорошо, когда есть активы, но они тоже требуют грамотного обращения. Самое интересное, что разные люди действуют в прямо противоположных направлениях. Некоторые владельцы недвижимости стараются как можно быстрее ее продать. Некоторые владельцы денежных средств стараются как можно быстрее от них избавиться, то есть потратить на квартиру, автомобиль.
Давайте начнем с того, что стоит делать с денежными средствами.
В практике России уже были проблемные ситуации с денежными средствами. Связаны они с тем, что люди в панике начинают забирать деньги из банков. В результате возникают ограничения по выдаче наличных, проблемы с работой банковских карт и так далее. В итоге получается, что деньги на счете вроде есть, а использовать их нельзя. Из этого следует два простых правила.
• Правило 1. Увеличить долю наличных.
Идеально – создать подушку безопасности наличных в размере 6 мес. расходов семьи. Тогда проблем с оплатой текущих расходов можно будет избежать.
С наличной валютой другая ситуация. Суровая практика 2022 года показала, что правильным решением было снятие всей наличной валюты.
• Правило 2. Не стараться заработать на курсовых колебаниях валют.
Вообще, валютный ажиотаж – очень опасное явление, и есть пять типичных ошибок, которые совершают при валютном ажиотаже. Я расскажу о них отдельно.
1. Использование курсов в обменниках
Недавно я посетил один небольшой банк, и был удивлен очередям. Оказалось, что большинство пришли покупать или продавать доллары. Понятно, что курсы в обменниках очень сильно отличаются от биржевых курсов. В период ажиотажа разница курсов может доходить до 10 %.
Лично я покупаю и продаю валюту через брокерский счет по биржевому курсу. При этом комиссия составляет 0,2 %. В пересчете на абсолютные значения разница выходит
72 х 0,2 % = 14,4 коп.
Думаю, мало кто видел такие курсы в обменниках.
Поэтому, если уж вы решили покупать или продавать валюту, то самое правильное – покупать ее через брокерский счет. Сейчас это можно сделать в формате онлайн, даже не посещая отделение банка.
2. Вера в круглые цифры
Еще одна ошибка неопытных спекулянтов – вера в круглые цифры. Вот типичные заблуждения.
• «Продам доллары, когда рубль ослабеет до 80 рублей за доллар».
• «Скоро доллар будет стоить 100 рублей».
• «Жду курс по 60 рублей за доллар, и тогда буду покупать валюту».
На самом деле у валютного рынка, как и у любого финансового инструмента, есть уровни поддержки и сопротивления. При этом уровни не складываются из круглых цифр.
Поэтому, если уж решили поспекулировать валютными парами, то ориентироваться надо на уровни сопротивления и поддержки, а не на круглые цифры.
3. Ориентация на гуру
Как только на валютном рынке начинается период волатильности, сразу появляются «гуру», которые предвещают самые разные сценарии развития финансовой ситуации. На самом деле никто точно не знает, как поведет себя валютный курс (как, впрочем, и будущую стоимость любой биржевой ценной бумаги).
Поэтому решения надо принимать на основе собственных представлений о том, что происходит на рынке.
4. «Купить на всю котлету»
Когда возникает ажиотаж, то появляется желание сорвать куш «по-легкому», то есть вложиться в тот или иной сценарий по максимуму.
Допустим, у меня есть 300 тыс. руб., и я вижу, что рубль уже ослаб на 3 единицы. Был 70,0, а стал – 73,0.
Что делать в этой ситуации?
Неопытные спекулянты купят доллары на все 300 тыс. руб. По сути, поставив все свои деньги исключительно на дальнейшее ослабление рубля.
Опытный инвестор купит доллары только на часть средств – например, на 100 тыс. руб. Дальше покупка будет проводиться частями, что минимизирует потери при разных сценариях.
5. Не стремиться заработать
Это, пожалуй, самое главное правило. При валютном ажиотаже не стоит стремиться заработать на нем. Важнее сохранить свои средства при самых разных сценариях развития событий.
Поэтому не стоит принимать эмоциональных решений и делать резких движений. Как показывает практика, после резких колебаний валюта всегда переходит в спокойное состояние. А в стабильной ситуации курсы уже определяются фундаментальными параметрами, а не эмоциями участников рынка.
Это, пожалуй, один из самых неоднозначных и важных вопросов, которые я подниму в главе. Ведь стоимость недвижимости очень большая, и потому ее абсолютная стоимость тоже может быть существенной.
Чем меньше город, где расположена недвижимость, тем выше риск потерь.
Недвижимость в крупных агломерациях более устойчива, так как ликвидность и спрос там всегда выше. Ведь стоимость недвижимости напрямую связана со спросом и трудовым рынком.
Если в регион постоянно прибывают граждане из других регионов, значит, и спрос на недвижимость будет устойчивый. Да, он может незначительно меняться, но он в любом случае будет.
Я не рассматриваю ситуацию, при которой недвижимостью владеют профессионалы рынка и регулярно занимаются ее куплей и продажей, и за счет этого живут. Им кризис, наоборот, предоставляет дополнительные возможности, так как на волне ажиотажа можно заработать дополнительную прибыль.
Лично я для себя в кризис рассматриваю два сценария по управлению недвижимостью:
1. Переупаковка.
2. Извлечение дохода.
Моя позиция заключается в том, что недвижимость обязательно должна быть в перечне активов. Поэтому я против того, чтобы просто продавать квартиру и «сидеть» на деньгах. Держать наличными – опасно, а деньги в банке могут заморозить, ограничить их выдачу и так далее. Такие сценарии мы тоже проходили.
Переупаковка недвижимости
Такой вариант мы провернули в 1998–1999 году. В кризис 1998 года стоимость квартир резко упала. Вот график.
На тот момент мы владели двухкомнатной квартирой в г. Химки. Но хотели переехать в
