– наличие конкурирующих предложений и др.
Величины корректировок цен определяются, как правило, следующими способами:
– прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
– прямым попарным сопоставлением дохода (выгоды) двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
– путем определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
– экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.
К количественным методикам относят:
– анализ парного набора данных;
– статистический анализ;
– графический анализ;
– анализ тенденций;
– анализ издержек.
К качественным методикам относят:
– относительный сравнительный анализ;
– распределительный анализ;
– метод экспертных оценок.
Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в порядке, соответствующем порядку перечисления методик.
Корректировки производятся в такой последовательности:
– в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка; каждая последующая корректировка производится по отношению к предыдущему результату;
– во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки; они выполняются по отношению к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения цены продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.
Затратный подход используется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки и включает метод стоимости чистых активов, метод собственного материального балансового капитала, метод рыночного собственного материального капитала, метод ликвидационной стоимости.
Затратный подход к оценке основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа.
Рыночная стоимость определяется с использованием затратного подхода. При этом осуществляются следующие основные процедуры:
– определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки;
– определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки;
– расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки.
Сумму затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, составляют прямые и косвенные затраты, а также прибыль инвестора – величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в объект оценки.
Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, может быть определена путем индексации фактически понесенных в прошлом затрат на создание оцениваемого объекта или путем калькулирования цен и тарифов, действующих на дату оценки, всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания аналогичного объекта.
При проведении индексации следует руководствоваться индексами изменения цен по элементам затрат. При отсутствии доступной достоверной информации об индексах изменения цен по элементам затрат можно использовать индексы изменения цен по соответствующим отраслям промышленности или другие соответствующие индексы.
Прибыль инвестора может быть рассчитана исходя из ставок отдачи на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню риска инвестировании и периода времени, необходимого для создания оцениваемого объекта.
В рамках затратного подхода применяются несколько методов.
Метод стоимости чистых активов состоит в расчете разницы между значениями балансовых статей активов и обязательств. Полученные с помощью этого метода результаты зачастую существенно корректируют. Дело в том, что рыночная стоимость активов, как правило, превышает балансовую.
При определении стоимости чистых активов акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, страховых и кредитных организаций могут быть использованы следующие нормативные документы:
– Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденный приказом Минфина России и ФКЦБ России от 29 января 2003 г. № 10н / 03-6 / пз;
– Порядок оценки стоимости чистых активов страховых организаций, созданных в форме акционерных обществ, утвержденный приказом Минфина России и ФСФР России от 1 февраля 2007 г. № 7н / 07–10 / пз-н;
– Положение о методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций, утвержденное ЦБ РФ 10 февраля 2003 г. № 215-П.
Приведем порядок расчета чистых активов, предусмотренный для АО и ООО (см. таблицу на с. 90).
Расчет оценки стоимости чистых активов акционерного общества
Оценка бизнеса с помощью метода чистых активов предполагает исключение из расчета нематериальных активов, не связанных с основной деятельностью и не имеющих закрепленных прав, а также сумм сомнительных долгов.
При этом стоимость чистых активов не является рыночной стоимостью, так как в расчете участвуют балансовые показатели, стоимость которых не скорректирована в сторону рыночной стоимости.
Метод материального балансового собственного капитала основан на анализе баланса организации. Балансовый собственный капитал (БСК), отображенный в бухгалтерском балансе, является разницей между всеми активами компании и всеми ее обязательствами. Однако рассчитанный таким образом балансовый капитал не отражает его реальное состояние, так как большинство статей активов и обязательств рассчитано не по рыночной стоимости.
Для расчета рыночной стоимости БСК необходимы соответствующие корректировки, которые делают оценщики. Рассчитанный при этом БСК уменьшают на сумму нематериальных активов, утрачиваемых ценность в случае продажи бизнеса, увеличивают на рыночную дооценку предполагаемых к использованию нематериальных активов, уменьшают на стоимость активов, не предполагаемых к использованию, и получают величину балансового собственного материального капитала.
Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и после расчетов со всеми кредиторами.
Различают три вида ликвидационной стоимости:
– упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;
– принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
– стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.
Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса предприятия, включает:
– разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
– расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;
– корректировку текущей стоимости активов;
– определение величины обязательств предприятия;
– вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия.
Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности.
