В силу своих размеров проект редевелопмента ЗИЛа публичен. На его примере можно попытаться рассмотреть, каковы сегодня механизмы принятия градостроительных решений, — и понять, насколько собянинское градостроительство отличается от лужковского.
Незавершенный конкурс
Сегодня территория завода имени Лихачева пропагандируется как сущий Клондайк для девелоперов. «Уникальная площадка в 290 га, расположенная всего в пяти километрах от Кремля. Окруженный Москвой-рекой полуостров, который вот-вот станет полигоном нового градостроительства. Пилотный проект по преобразованию промышленной зоны в современный постиндустриальный оазис» — примерно так столичные власти преподносят этот проект.
А еще два года назад отношение к ЗИЛу было совсем другим: завод находился в предбанкротном состоянии. Его долги превышали 14 млрд рублей, а 90% помещений давно пустовало. Контрольный пакет ЗИЛа принадлежит московскому правительству. В 2011 году мэр Сергей Собянин распорядился выплатить часть долгов завода, реструктурировать задолженность и поручил заняться разработкой схемы нового использования земель ЗИЛа с резким сокращением площадей, занимаемых производством. То есть главным стимулом для редевелопмента ЗИЛа было даже не введение в оборот простаивающего огромного участка земли недалеко от Кремля, а попытка избавиться от долгов, которые сгенерировал завод.
Многие помнят, по какой схеме проекты по развитию крупных территорий развивались при Юрии Лужкове . Площадка обычно отдавалась близкой к мэру структуре (например, «Интеко»). Та старалась быстро застроить участок однотипным многоэтажным жильем, главной идеей проекта была максимизация прибыли застройщика. В случае с ЗИЛом также лоббировался такой вариант. Однако власти неожиданно пошли от обратного — попытались представить, что Москве нужно от этой территории, каков ее потенциал и как сбалансировать интересы города и девелоперов.
С подачи руководителя экономического блока правительства Москвы Андрея Шаронова для ЗИЛа был впервые опробован новый механизм — международный конкурс. В данном случае предметом конкурса стала концепция постиндустриального редевелопмента крупной производственной территории.
Конкурс был задуман и реализован как международный и на уровне участников, и на уровне членов жюри. В экспертный совет и жюри вошли представители столичного правительства, руководство ЗИЛа, а также урбанисты, специалисты по транспорту, экономисты. Оператор конкурса — компания IRP Group — пригласила 25 российских и иностранных бюро. Из них для участия в закрытом конкурсе по портфолио были отобраны четыре компании — «Проект Меганом» (Россия), Valode & Pistre (Франция), Mecanoo (Нидерланды), Uberbau GBR (Германия).
Идеи конкурсантов были достаточно разнообразны. Компания Valode & Pistre предложила разместить здесь крупный деловой район — по сути, вторую Москву-Сити с офисами ведущих мировых корпораций, биржей и прочим. Центральный проспект ЗИЛа должен был стать лентой небоскребов, а башня высотой 400 м — доминантой района. В концепции Mecanoo ЗИЛ становился большим технопарком — фактически производственной и отчасти образовательной базой для Сколкова. Здесь должны были быть сгруппированы наукоемкие производства и образовательные институты. Оба эти решения были признаны дорогими в реализации и не очень реалистичными в нынешней рыночной ситуации.
Промежуточными победителями конкурса в марте 2012 года были признаны немецкая компания Uberbau и единственный российский участник — бюро «Проект Меганом». Предложения промежуточных победителей расходились во многих деталях, но были идейно похожи: территория планировалась как современный европейский многофункциональный город — с жильем, офисами, торговыми центрами, образовательными и спортивными кластерами и т. д. Особое внимание уделялось общественным зонам. Предложения «Меганома» включали и проект разбивки Центрального парка площадью 25 га — с парк Горького. Сильной стороной проекта Uberbau была разработка подробных механизмов реализации проекта.
Конкурс, впрочем, завершился парадоксально. В течение двух месяцев после презентаций Uberbau и «Проект Меганом» подготовили доработанные версии своих проектов, но заключительный этап конкурса не состоялся. Руководство города так и не рассмотрело предложенные итоговые проекты. Одна из версий, объясняющих этот странный факт, состоит в том, что в 2012 году столичное правительство проводило крупный международный конкурс «Большая Москва». В основе проекта «Большая Москва» — акцент в пространственном развитии города на присоединенные к Москве территории, а не на промзоны. Конкурс Шаронова шел в определенной степени в разрез с «линией партии», которая была задана федеральными властями. Другая версия более конкретна — вмешался человеческий фактор. У Андрея Шаронова, курировавшего конкурс, умерла жена, и ему было не до этого. Тем не менее даже незаконченный конкурс внес в проект глубину и качество.
Что выгоднее строить? Жилье!
Зиловский проект интересен и как лакмусовая бумажка, показывающая, как идет процесс выработки градостроительных решений в городе. Увы, можно говорить о десинхронизации работы разных департаментов столичного правительства, о дублировании их деятельности. Пока экономический блок Шаронова проводил международный конкурс, по заказу главы градостроительного блока правительства Марата Хуснуллина ГУП НИиПИ Генплана Москвы за бюджетные деньги разрабатывал проект планировки территории ЗИЛа. Естественно, он совсем не учитывал идеи и результаты конкурса.
В мае прошлого года предварительный вариант проекта планировки, сделанный НИиПИ Генплана, был показан мэру Собянину. Идея этого проекта — создание научно-производственно-образовательного кластера, по сути, технопарка. Проект в целом был одобрен. Но в сентябре, когда новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов вновь показывал его мэру, реакция Сергея Собянина была иной: он уже не очень верил в реалистичность создания огромного технопарка. «Нам необходимо погасить долги ЗИЛа. Что надо построить здесь, чтобы получить максимальный финансовый эффект?» — спросил мэр у присутствовавших на совещании. «Жилье!» — получил он немедленный ответ. И в ту же минуту было принято решение переработать проект, увеличив общую площадь застройки и долю жилья.
Однако результаты удачного конкурса не пропали. Главный архитектор Москвы Кузнецов попросил руководителя бюро «Проект Меганом» Юрия Григоряна принять участие в доработке проекта планировки ЗИЛа, подготовленного НИиПИ. В итоге был создан компромиссный сводный проект, включающий и идеи конкурсной концепции «Проекта Меганом». Эскизный вариант был согласован мэром в конце 2012 года.
Пять принципов нового градостроительства
Компромиссный проект, конечно, сильно отличался от конкурсных. Резко выросла общая площадь застройки территории зиловской промзоны (занимающей 490 га) — до 4,5 млн кв. метров. Парк, наоборот, сильно сократился — с 25 до 10 га. Однако и итоговый вариант сильно отличается от проектов трансформации промзон лужковских времен.
Во-первых, для будущего района решили просчитать обеспеченность транспортом. Этим обязательно занимаются планировщики во всех развитых странах. В России многие годы государственные градостроители не забивали себе голову такими расчетами, а чиновники не обращали на проблему внимания. Так, огромный район Бутово изначально был обречен на пробки — из него построили всего пару выездов. Расчеты для ЗИЛа оказались неутешительными: «При нынешней транспортной ситуации потенциал нового строительства на этой территории составляет... ноль квадратных метров».
Чтобы территорию можно было застроить, в районе ЗИЛа кардинально изменят транспортную схему. Будут построены два автомобильных и два пешеходных моста — последние свяжут район со станциями метро. До ЗИЛа продлят Симоновскую набережную. Новая сетка дорог с тоннелем под железнодорожными путями будет проложена на самой территории завода. При этом ЗИЛу еще и невероятно повезло: через его территорию проходит малое кольцо Московской железной дороги, которое уже в 2015 году будет функционировать как наземное метро, — то есть район охвачен рельсовым общественным транспортом.
Во-вторых, район ЗИЛа планируется сделать не просто спальным или деловым, а многофункциональным — своего рода городом в городе. Такой подход давно привычен для Европы, но в новинку в России: за МКАДом сейчас продолжается бум строительства монофункциональных спальных микрорайонов. Районы смешанной застройки (жилье плюс рабочие места, плюс досуговые пространства) позволяют кардинально снизить маятниковые миграции, избежать феномена вымирающего вечером делового района и в конце концов создать гармоничную среду для жизни. «Есть градостроительный термин “замкнутость территории”, который описывает обеспеченность и жильем, и рабочими местами. В классическом спальном районе замкнутость равна нулю. Другой предельный случай — тюрьма, где замкнутость сто процентов: люди работают там же, где и живут. В проекте “Полуостров ЗИЛ” жилье и деловые кварталы сочетаются в пропорции один к одному — это очень хороший показатель», — говорит руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин . В перспективе «Полуостров ЗИЛ» может стать многофункциональным районом с 38 тыс. жителей и 43 тыс. рабочих мест.
