оценщик: решение суда выглядит прямо как отчет об оценке, с учетом прецедентов и их квалификации, рыночных цен и специфики объекта. Основные стороны таких разбирательств – долгосрочные арендаторы, у которых есть по договору право выкупа объекта в собственность, и Church Commissioners, все еще владеющий множеством домов в Лондоне; похоже, что без суда церковь вообще не готова договориться об оценке.
Church Commissioners – интересная организация, функционирующая совершенно в британском стиле. Это благотворительный фонд, созданный на основе очень древней пенсионной системы английского духовенства. В 1704 году королева Анна формализовала и усовершенствовала порядок, введенный еще Генрихом VIII (более известным конечно своими шестью браками) в начале XVI века: согласно этому порядку налоги на доходы священников (100 % доходов первого года назначения в приход и 10 % в последующие годы) не растворялись в казне, а учитывались отдельно и расходовались на финансовую помощь малоимущим священникам и выплату им пенсий по старости. Согласно Queen Anne’s bounty получаемые налоги стали расходоваться на покупку земли для малоимущих священников, которая (как «приусадебное хозяйство») должна была их кормить.
Однако покупка небольших участков земли священникам быстро сменилась более эффективной схемой: большинство священников просили организацию не передавать им землю, а управлять ей отдельно, выплачивая самим священникам справедливую арендную плату. Уже в середине XVIII века Bounty полностью превратилось в земельный банк, бенефициары которого (бедные священники) получали ренту.
Став земельным банком, Bounty делает следующий логичный шаг: от скупки земли под огороды организация переходит к скупке участков под застройку и собственно застройке земель в городах. Строятся кварталы многоквартирных домов (в том числе и много – домов с очень маленькими квартирками, под аренду малоимущими – церковь умеет заставлять их платить арендную плату) и кварталы особняков, арендуемых долгосрочно обеспеченными горожанами: так появляются, например, красного кирпича корпуса длиной в 300–400 метров в сердце Мейда-Вейл и параллельно – белые (стакко) террасные особняки Маленькой Венеции. Bounty становится крупным лендлордом Великобритании.
Ситуация существенно меняется во второй половине XX века. Пенсионное и социальное обеспечение становятся доступными всем жителям Соединенного Королевства, а влияние церкви (как и короны) постепенно падает. Единая система пенсионного и социального обеспечения наращивает эффективность, а церковная система (Bounty в 1948 году объединяется с общеанглийским управляющим церковным имуществом в Church Commissioners) становится все менее эффективной. В итоге английская церковь создает нового пенсионного агента – The Pension Board, а Church Commissioners оставляют за собой выплаты пенсий священникам, вышедшим на пенсию до 1998 года.
По понятным объективным причинам функционирование The Church Commissioners ограничено во времени примерно 2035–2040 годами и потому начиная уже с 70-х годов XX века организация активно распродает недвижимость, поддерживая выплаты за счет поступлений от продажи (мы сейчас покупаем дом, который в 70-е был продан прежнему владельцу именно Church Commissioners). Тем не менее на 2020 год это все еще большой фонд – более 8 млрд фунтов совокупной оценки недвижимости, против всего 3 млрд фунтов активов новой пенсионной системы. Изменения в Англии идут медленно.
И в сделке с leasehold, и в сделке с Church Commissioners, и в обычной сделке с недвижимостью (просто купить квартиру у частного владельца, например) обстоятельность британцев дает о себе знать по полной программе. Для начала – сделки в Британии никто не делает самостоятельно, только через юристов. На мой вопрос: «А я имею право сам?» мне было отвечено: «Имеете». – «Так я могу?» – «Нет, не можете». Почему? Потому что никто не будет делать сделку с покупателем, у которого нет юристов.
Юридическое сопровождение стоит «совсем недорого» – от 0,5 % до 0,1 % от сделки. За эти деньги юристы берут на себя ответственность за чистоту сделки, чистоту объекта, правильность уплаты налогов, своевременность перехода квартиры в распоряжение покупателя. Кстати, вопрос налогов здесь не последний. В Британии действует stamp duty на покупку недвижимости, который составляет от 2 % до 12 % от стоимости квартиры. В период до 30 июня 2021 года ставку stamp duty понижали для дешевых квартир и домов – и к концу июня все местные юристы и управляющие компании фактически вынуждены были признать, что не справляются с потоком сделок.
Но чтобы добраться до юристов, вам надо преодолеть еще один рубеж – агентов. Искать дом или квартиру на покупку вы можете либо сами в одной из нескольких отлично разработанных и достаточно полных баз – наиболее крупные это Rightmove и Zoopla, либо обратившись к брокерской компании-агенту. Впрочем, если вы даже сами нашли в базе нужный вам объект, вы выйдете на связь с агентом продавца; контакты напрямую в Лондоне фактически невозможны. Большинство покупателей тоже пользуется агентами-брокерами.
Заплатить агенту за покупку стоит по очень простой причине: у любого агента есть свой шкаф предложений: на верхней полке в нем лежит stock из того, что никто не покупает. Этот stock агент предложит вам в первую очередь, вне зависимости от вашего запроса – для него это option value: а вдруг вы купите? Если вы гневно отвергнете все треш-варианты, то агент полезет на следующую полку – там лежат варианты, по которым он получает полную комиссию от продавца (то есть «законтрактованные» с ним на продажу). На горячем рынке эта полка напоминает предыдущую до степени смешения – все хорошие варианты продаются быстро, вас ждать не будут.
К этому моменту агент уже изучил вас и понял, что (1) вы не лох и вам не продать плохое дорого; (2) вы не desperate и не покупаете первое попавшееся; (3) вы не Крез и не заплатите любые деньги за то, что вам понравится. То есть вы автоматически отправляетесь в ментальной очереди на прием у агента в самый конец; перед вами встанут русские чиновники, которые не смотрят на цены; китайцы, не понимающие что хорошо, что плохо и берущие все подряд; арабы, чьи предпочтения понятны и просты как аравийская пустыня – надо перед просмотром покрыть стены золотой краской; англичане, которые ищут в определенном районе из-за школы ребенка и вообще безразличны к планировке.
Тут начинается расхождение в действиях агента, которого вы «наняли бесплатно» и агента, которому вы обещали заплатить за сделку. Первый естественным образом теряет к вам интерес совсем – даже если ему удастся продать вам чей-то «чужой» дом и даже если агент продавца как-то поделится с ним комиссией, это все равно меньше нормальной комиссии агента по сделке. К тому же вы уже зарекомендовали себя как требовательный клиент, то есть вероятность сделки не так уж велика. Такой агент будет в дальнейшем изредка выходить на связь по мере пополнения его самой верхней полки и пропадать, как только вы дежурно ответите ему «нет».
Агент оплачиваемый будет относиться к вам как к нормальному, хотя и невыгодному, клиенту. Вы все равно останетесь в конце очереди, но не будете забыты: вам будут предлагать варианты, появляющиеся на рынке, вперемежку с пополнениями «полок» у агента, и у вас есть шанс не только найти что-то стоящее, но и получить поддержку агента в процессе убеждения продавца
