Чтобы не попасть в неприятную или даже трагичную ситуацию, нужно при любых манипуляциях с жилыми или нежилыми объектами быть очень внимательным. А я расскажу вам об основных правилах оформления сделок с недвижимостью.
Приватизация
Хотелось бы сказать, что многие граждане не видят принципиальной разницы между «своей», то есть приватизированной, квартирой и квартирой муниципальной или государственной (той, что принадлежит им на основе договора социального найма). Больше того, многие, кто приватизировал жилье, даже впоследствии пожалели о своем решении. Ведь теперь им приходится платить налог на имущество. Сумма, нужно отметить, весьма символическая, но, тем не менее, для многих граждан не понятно, почему они должны платить за то, что и так принадлежит им. В связи с этим были случаи, когда граждане даже «расприватизировали» свое жилище, благо, что пока такая возможность законом предусмотрена.
Ну что ж, как говорится, хозяин – барин. Хотя, нет. В случае с неприватизированным жильем и не хозяин, и не барин.
Конечно, никто не выселит произвольно, без достаточных на то оснований, нанимателя по договору социального найма. Никто не тронет и членов его семьи, даже после смерти нанимателя. Но лишь при условии, что они в квартире по месту жительства будут иметь постоянную регистрацию. А иначе… Иначе жилье отойдет собственнику – муниципалитету или государству. Также без согласия последних в квартиру нельзя никого прописать [96] , ее нельзя продать или обменять. Подарить ее тоже, кстати, не удастся. Одним словом, неприватизированная квартира – это иллюзия собственного жилья. На самом деле оно не ваше. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Мне кажется, что в наше весьма непростое время, когда многие готовы сражаться за жилье с близкими родственниками, пренебрегать даденной государством возможностью по приватизации – верх неосмотрительности. В конце концов, недвижимость – один из самых дорогих видов имущества. Что же касается налога на нее, так многие категории граждан и вовсе освобождены от обязанности по его оплате. Да и сумма не настолько велика. Тем более что приватизация – бесплатная передача жилья – утрачивает силу с 1 марта 2010 года. Как говорится, кто не успел, тот опоздал. Поэтому советую всем, кто не осуществил еще перевод муниципального или государственного жилья в свою собственность, поскорее запрыгивать в последний вагон уходящего поезда. Ведь, скорее всего, весной 2010 года граждане смогут приобрести жилье уже только путем выкупа. И какова будет сумма, сегодня никто не берется прогнозировать.
Однако перед тем как начать собирать документы для приватизации собственного жилья, советую ознакомиться с некоторыми ограничениями, установленными законом на этот счет.
Во-первых, следует понимать, что право на приватизацию предоставлено гражданам всего лишь один раз в жизни [97] . Таким образом, если вы уже участвовали в ней, то больше уже не получится приобрести бесплатно государственную недвижимость.
Во-вторых, некоторые категории жилья, определенные в законе, и вовсе не могут быть приватизированы. В силу статьи 4 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Правда, из этого правила есть и исключения. Так, например, фонд стационарных учреждений социальной защиты в сельской местности по решению его собственников и иных уполномоченных лиц может быть приватизирован [98] , так же как и общежития [99] .
Еще одним важным моментом, который нельзя обойти вниманием, рассказывая о приватизации жилья, является тот факт, что правом на нее обладает не только наниматель жилого помещения, но и все проживающие (зарегистрированные) с ним граждане [100] . Если кто-то из них по каким-либо причинам не хочет принимать на себя часть собственности на недвижимость, то он опять же лично и добровольно должен заявить этот свой отказ, который нужно заверить у любого нотариуса. А когда кто-то из членов семьи вдруг возражает против приватизации, то она и вовсе невозможна.
Нарушение данного правила, кстати, не раз впоследствии приводило к признанию приватизации незаконной.
Итак, для того, чтобы приватизировать квартиру, нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться с ним в специализированный орган по приватизации жилья, которым обычно выступает отдел в управе вашего района или управление в департаменте жилищной политики города. Представить нужно туда, как минимум, следующие бумаги:
1. Заявление (или несколько заявлений, если обращение семейное) на приватизацию занимаемого жилого помещения. Данное заявление подписывается всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
2. Договор социального найма. Словом, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением.
3. Справку о том, что ранее заявитель в приватизации не участвовал.
4. Иногда нужно представить также и документы из органов опеки и попечительства.
5. Документы, удостоверяющие личность всех участников приватизации. Подлинники и копии паспортов, для детей до 14 лет – свидетельства о рождении.
6. Поэтажный план и экспликация на квартиру из БТИ. Эти документы представляются в подлинниках и копиях, заверенных в бюро технической инвентаризации. Если в квартире производилась перепланировка, она должна быть узаконена.
7. Справка о составе семьи или, как ее часто называют, выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера. Выписка действительна в течение 1 месяца с момента выдачи.
8. Если менялись паспорта, то потребуется справка об этом с указанием причин их замены.
9. Если лицо прописано в квартире уже после 1991 года, то ему для участия в приватизации потребуется представить также выписку из домовой книги предыдущего места жительства. При этом если вы прибыли из другого региона, то придется запросить там справку о том, что ранее вы в приватизации не участвовали.
10. Если в квартире проживает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то требуется разрешение органов опеки на приватизацию жилой площади, где проживает опекаемый: подлинники и ксерокопии, а также распоряжение о назначении опекуна.
11. Если лицо участвует в приватизации через представителя, тот должен представить нотариально заверенную копию доверенности, а также свой паспорт: подлинник и ксерокопию; паспорт доверителя: подлинник и ксерокопию.
12. Если кто-то отказывается от приватизации, то от него должен быть представлен нотариально заверенный отказ.
13. В Москве, например, при приватизации действует система «одного окна». Это означает, что вы можете сдать документы на приватизацию и получить уже свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае вам нужно будет при подаче документов приложить также нотариально заверенную доверенность на сотрудников Департамента. Однако это не обязательно, так как вы вполне после приватизации можете сами осуществить подачу документов в регистрационное управление.
14. Квитанция об оплате госпошлины. Стандартно платится 500 рублей, хотя могут быть и свои нюансы, но в сторону уменьшения этого размера, а не увеличения.
Данный перечень приблизительный. Он может быть шире или уже в зависимости от обстоятельств. В любом случае уточнить полный перечень документов вы можете в местном отделе по приватизации. Там на информационных стендах должна быть представлена вся необходимая вам информация.
Итак, до того, как пойти в отдел по приватизации, советую договориться со всеми членами семьи, на каких именно условиях будет приватизироваться недвижимость. Так, например, можно приватизировать ее на кого-то одного. Но чаще всего жилье все-таки приватизируется на всех членов семьи. В этом случае можно избрать либо режим совместной, либо долевой собственности. О своем решении вы и должны будете поведать отделу по приватизации, написав об этом в заявлении.
Остановлюсь вкратце на вопросе выбора режима собственности. Во-первых, приватизировать в общую совместную собственность могут только супруги. Поэтому если в состав субъектов, участвующих в приватизации, входят иные лица, то приватизировать таким образом уже не получится. Однако нередко и супругам целесообразно приватизировать квартиру на условиях собственности долевой. Ведь в этом случае собственник доли может по своему усмотрению ею распоряжаться. Правда, с соблюдением преимущественного права покупки доли другими собственниками. То есть он обязан известить их о своем решении продать свою долю в собственности. Другие собственники имеют преимущественное право покупки доли по отношению к другим покупателям [101] .
