В каком-то смысле Новый курс стал попыткой государства исправить провалы рынка. Некоторые сторонники Рузвельта вдохновлялись примером большинства европейских стран, где жилищное строительство все реже обходилось без участия правительства. И то правда, около 15 % расходов
Управления общественных работ – это сооружение доступных домов и расчистка трущоб. Все так – но куда важнее для американских властей было бросить спасательный круг стремительно тонувшему рынку ипотечного кредитования. Спешно учрежденная Корпорация кредитования домовладельцев взялась продлевать истекавшие ссуды на сроки до пятнадцати лет. Еще в 1932 году Федеральный совет банков жилищного кредита начал одновременно поощрять и держать под наблюдением мелких ипотечных заимодателей на местах – ссудно-сберегательные общества (или “копилки”), ассоциации взаимопомощи на манер британских жилищностроительных кооперативов, которые брали деньги на хранение и выдавали необходимые средства желающим приобрести дом. Рузвельт понял, что раздавленным событиями последних лет банковским вкладчикам требуется поддержка, и создал Федеральную корпорацию по страхованию депозитов. Теперь, полагали авторы законопроекта, вкладываться в ипотечное кредитование будет даже безопаснее, чем покупать сам дом: если заемщики откажуться платить, кредиторов утешит государство25. По крайней мере на бумаге копилки были защищены от набегов, которым подвергалось семейное предприятие “Кредитно-строительное общество Бейли” в знаменитом фильме Фрэнка Капры “Эта прекрасная жизнь” (1946) – роль отчаянно борющегося за жизнь своей фирмы Джорджа Бейли в нем досталась Джеймсу Стюарту. “Знаешь, Джордж, – говорит отец героя, – я так думаю, что правильное мы дело делаем. Удовлетворяем насущную потребность людей. Где-то внутри, в печенках, у каждого сидит желание обзавестись своей крышей, своими стенами и камином в одной из них, а мы сидим в этой обшарпанной комнатенке и помогаем человеку получить то, что он хочет”. Молодой Бейли в конечном счете принимает заветы родителя, а после его смерти пытается перетянуть на сторону добра коварного домовладельца Поттера, загонявшего горожан в трущобы:
[Отец мой] никогда не думал о себе… Зато, мистер Поттер, он помог многим людям выбраться на свет из вашей помойки. Разве это плохо? Разве не стали они после этого добропорядочными гражданами? И какому хозяину теперь не приятнее иметь с ними дело?.. Вы говорили… пусть они подождут, накопят деньжат, а уже потом думают о приличном доме. Подождут? Чего это они подождут? Пока дети вырастут и покинут отчий дом? Пока сами они превратятся в старые развалины и… Да вы хоть знаете, сколько лет нужно честному работяге, чтобы скопить пять тысяч долларов? Поймите же, мистер Поттер, этот сброд, о котором вы говорите… почти все они работают, платят по счетам, живут и умирают здесь, на этих улочках. Неужели это так сложно – сделать так, чтобы они работали, платили, жили и умирали с парой приличных комнат и ванной?
“Эта прекрасная жизнь”: Фрэнк Капра воспел добродетели маленьких ссудно-сберегательных ассоциаций, сняв Джеймса Стюарта в роли неотразимого поставщика жилищных кредитов.
Утверждая в столь радикальной форме прелести владения домом, Джордж Бейли опережал свое время. Делом, а не только словами, американским покупателям недвижимости помогло Федеральное управление жилищного строительства. Предоставляя государственные гарантии ипотечным заимодателям, ведомство удобряло почву для крупных (вплоть до 80 % стоимости недвижимости), длительных (до двадцати лет), полностью амортизованных и недорогих ссуд. В результате рынок ипотеки не просто пришел в себя – он как будто заново родился.
Стараниями властей на свет появились типовой договор долгосрочной ипотеки и всенародная система наблюдения и оценки надежности ссуд, и теперь все было готово для выхода на сцену вторичного рынка ипотеки в масштабах всей страны. Он и вышел – в 1938 году, когда Федеральная национальная ипотечная ассоциация, впоследствии прозванная Фанни Мэй (Fannie Мае)[53], получила право выпуска облигаций с последующим выкупом закладных у региональных ссудно-сберегательных ассоциаций; последние запутались в паутине новых ограничений, географических (клиентами могли быть лишь те, кто проживал в радиусе 80 километров от офиса фирмы) и финансовых (так называемое распоряжение “Q” устанавливало крайне низкий потолок ставки по кредитам). Ну а поскольку новые меры вели к снижению среднего ежемесячного взноса, Управлению жилищного строительства удалось пригласить в ряды потенциальных покупателей недвижимости куда больше американцев, чем прежде считалось возможным. Не будет преувеличением сказать, что тогда родилась новая Америка – Америка однотипных и привлекательных в своей однотипности предместий.
Так начиная с 1930-х годов правительство США стало страховщиком на рынке ипотеки, призывая кредиторов и заемщиков общаться без опаски. Именно поэтому за послевоенные годы доля владельцев жилья взмыла вверх – с 40 % до 60 % в 1960 году; не отставал и совокупный долг новых хозяев жизни. Оставалась только одна маленькая загвоздка. Для довольно значительной части американского общества дверь в лагерь собственников была закрыта.
В 1941 году детройтский район Восьмой мили был разрезан двухметровой кирпичной стеной – ее соорудил местный застройщик, не желавший упускать выгодную ссуду от Федерального управления. Ссуды эти собирались выдавать лишь по одну сторону новой стены – ту, где жили в основном белые. На те же районы города, что населялись черными, федеральная программа не распространялась: афроамериканцев считали некредитоспособными26. Система делала вид, что руководствуется исключительно финансовыми соображениями; так или иначе, на практике город распадался на части по цвету кожи их обитателей. Сегрегация возникла не на пустом месте – она стала прямым последствием политики муниципальных властей. На картах Федерального совета банков жилищного кредита США преимущественно “черные” районы Детройта – Лоуэр-Ист-сайд на востоке, так называемые “колонии” на западе и район Восьмой мили – были отмечены красным цветом и не оставлявшей надежды жирной буквой “D”. “А”, “В” и “С” оставались территорией белых. Неспроста и сегодня, когда целым областям отказывают в доверии (и выдаче кредита), многие говорят, что на них “наносится красная линия”27. Когда настало время оформлять закладные, люди из “D” платили заведомо больше тех, кто удержался под первыми тремя буквами алфавита. В 1950-х каждый пятый человек с черной кожей платил больше 8 % в год по ипотеке, а среди белых почти никто не раскошеливался и на 7 %28. У движения за гражданские права было скрытое, но чрезвычайно важное финансовое измерение.
Детройт полнился успешными негритянскими бизнесменами: именно здесь жил и основал звукозаписывающую студию Motown Берри Горди, первой удачной находкой которого, что символично, стала песня Барре та Стронга "'Деньги – вот что мне надо”. Сохраняли верность своему городу Арета Франклин, Марвин Гей и другие звезды. Может, и зря, ведь все шестидесятые их соплеменникам не давали кредитов под предлогом "неблагонадежности”. Люди злились на такое отношение к себе, и 23 июля 1967 года их гнев выплеснулся на 11-ю улицу Детройта. Все началось с полицейской облавы на "слепую свинью” (так в Америке называют бары, где незаконно торгуют спиртным). Пятидневные столкновения унесли жизни 43 человек, еще 467 были ранены, 7200 – арестованы, а всего ограблено и сожжено было 3000 зданий; на бездушных строениях черные люди вымещали свое неприятие демократии собственников, которая до сих пор людьми их не считала29. Толпа сметала все на своем пути, и пустые проемы на улицах Детройта напоминают о событиях тех дней. Восстание – именно такой статус ему присвоили власти – подавили не раньше, чем на место прибыли части регулярной армии на танках и с пулеметами.
Как и в 1930-х, ответом на жестокость стали политические меры. Вслед за прорывами в гражданских правах в шестидесятых были предприняты попытки расширить число собственников. В 1968-м надвое раскололась Fannie Мае: Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (Ginnie Мае) отвечала за небогатых заемщиков вроде бывших военных, а обновленная Fannie Мае перешла в частные руки, став "предприятием, поддерживаемым государством”, и теперь могла покупать как обыкновенные закладные, так и те, чья надежность гарантировалась государством. Дабы сделать вторичный рынок хоть сколько-нибудь конкурентным, спустя два года на арену был выпущен Freddie Mac – Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита. Эффект был тем же – доступ к вторичному рынку улучшился, упали (в теории) процентные ставки по ипотечным кредитам. Прочерченные твердой рукой расовых предрассудков “красные линии”, понятное дело, не исчезли в ту же секунду, но подобная практика стала подсудной30. Более того, закон о местных реинвестициях 1977 года рекомендовал американским банкам активнее ссужать деньги беднейшим представителям этнических меньшинств. Рынок жилья в США теперь находился под надзором финансовых мамаш и папаш – Фанни, Джинни и Фредди, и политически все располагало к приходу настоящей демократии домохозяев. Управляющие ссудно-сберегательными обществами могли наслаждаться жизнью по правилу “три-шесть-три”: заплати 3 % по вкладам, возьми 6 % за кредит и спеши на поле для гольфа – на три часа у тебя назначена игра.
