По другую сторону Атлантического океана развитие отношений собственности не поспевало за политическими переменами. Консерваторы в послевоенной Британии соглашались с лейбористами: государство должно если не дарить, то по крайней мере делать жилье для рабочих классов более доступным. А Гарольд Макмиллан так вообще пытался быть левее лейбористов и призвал строить 300 тысяч (а затем и 400 тысяч) новых домов каждый год. С 1959 по 1964 год примерно треть прироста жилищного фонда обеспечивалась стараниями муниципальных советов, а с переходом власти к Лейбористской партии этот показатель вырос до 50 % в следующие шесть лет. Обе главные партии несут ответственность за едва ли пригодные к проживанию высотки и жилые микрорайоны, что изуродовали почти все крупные города страны. Правых от левых можно было отличить разве что по готовности первых оставить в покое рынок съемного жилья и таким образом подбодрить частных арендодателей – и равному по силе, но противонаправленному желанию вторых вернуться к регулированию арендной платы и искоренить “рахманизм” (эксплуатацию жильцов владельцем), названный так по имени Питера Рахмана, который, прибегая к угрозам, избавлялся от обитателей тех квартир, где арендная плата не могла превышать установленный властями уровень, и заселял на их место готовых платить по рыночным ставкам иммигрантов из Вест-Индии31. Даже в 1971 году менее половины британских домов являлись собственностью жильцов.
В США государство никогда сильно не увлекалось строительством, и введенный в 1913 году федеральный подоходный налог обходил стороной выплаты по ипотечным кредитам32. Позднее в целесообразности подобного исключения начали сомневаться, но Рональд Рейган усмирил критиков: скидка с процента по закладной, уверял он, была “частью американской мечты”[54]. В британской жизни она играла незначительную роль до 1983 года, когда решительно настроенное правительство консерваторов во главе с Маргарет Тэтчер ввело скидку с процента по закладной у источника для первых 30 000 тысяч фунтов из тех ссуд, что удовлетворяли необходимым требованиям. Стоило министру финансов Норману Ламонту заикнуться о сокращении вычета, как он уткнулся в “кирпичную стену – настолько страстно Маргарет [Тэтчер] была предана идее защитить каждую каплю помощи по закладным”33. Увеличение числа частных домохозяев достигалось и другими способами. Около полутора миллионов рабочих семей по дешевке заполучили квартиры в муниципальных домах – Тэтчер стремилась сделать максимально возможное число соотечественников владельцами своего жилья. Второго приглашения не потребовалось, и за десять лет с 1981 года доля хозяев подлетела с 54 % до 67 %. В абсолютном выражении объем частного жилья вырос с и миллионов единиц в 1980-м до более чем 17 миллионов сегодня34.
Вплоть до 1980-х государство помогало гражданам занимать деньги и приобретать дома в собственность, а те с удовольствием принимали помощь. Конец шестидесятых и следующее десятилетие – райское время для желающих взять кредит: инфляция обогнала процентные ставки, так что задолженность в реальном выражении пошла вниз вместе с процентными выплатами. В середине семидесятых покупатели на американском рынке недвижимости предвидели инфляцию в 12 % к 1980 году, а ипотечные заимодатели как ни в чем не бывало предлагали кредиты под 9 % годовых или дешевле35. В какой-то момент кредиторы просто-напросто доплачивали тем, кто одалживал у них деньги. За шестнадцать лет (1963–1979) цены на недвижимость утроились, тогда как потребительские цены выросли всего в 2,5 раза. Спектакль завершился неожиданной развязкой. Одной рукой правительства клялись в верности идеалам “демократии домохозяев”, другой – умоляли цены замереть на месте, ну или расти медленно. И подкрепляли свои молитвы, потихоньку повышая ставку процента. Итогом столь продуманной политики явился один из величайших взлетов рынка недвижимости за всю его историю, обернувшийся не менее потрясающим падением.
От ссудно-сберегательного кризиса к субстандартным ипотекам
Вдоль федеральной трассы номер 30 неподалеку от Далласа, штат Техас, тянутся километры недостроенных домов. Они, пожалуй, последние свидетели крупнейшего финансового скандала в истории Америки, махинации, которая превратила в посмешище саму идею о надежности инвестиций в недвижимость. Мы расскажем историю не столько о вложении в дома, сколько о вложении без ума.
Ссудно-сберегательные ассоциации (S&L – от Savings and Loans) – местные аналоги британских строительных ассоциаций – легли в основу американской демократии собственников. Ассоциациями, деятельность и защиту которых обеспечивало правительство, владели собственники депозитов36. Всего за 0,06 % общей суммы государство гарантировало вложения до 40 тысяч долларов. С другой стороны, ассоциации имели право давать ипотеки только тем, кто покупал жилье в радиусе 50 миль от головного офиса. С 1966 года ассоциации могли платить до 5,5 % по вкладам – на четверть процента больше, чем обычные банки. В конце 1970-х годов этот неприметный сектор получил удар сначала в результате инфляции, которая в 1979 году дошла до 13,3 %, а потом пострадал из-за резкого роста учетных ставок, на который их вынудил новый глава Федеральной резервной системы Пол Волкер, снижавший объем денежной массы в попытке обуздать рост цен и зарплат. Дважды подбитый корабль пошел ко дну. Ассоциации стали терять деньги и на долгосрочных ипотеках с фиксированной ставкой (из-за инфляции), и из-за оттока депозитов к банкам – у тех не было потолка по начисляемым процентам. Администрации Картера и Рейгана пытались спасти положение с помощью налоговых послаблений и дерегуляционных мер. Они верили, что рынок сам все выправит37. После принятия нового пакета законов Рейган заявил: “Я думаю, мы попали в яблочко”38. Кое-кто действительно попал.
С одной стороны, ассоциации могли теперь вкладывать свои капиталы куда им заблагорассудится, а не только в долгосрочные ипотеки. Позволялось все: коммерческая недвижимость, акции, облигации. Ассоциации приступили даже к выпуску кредитных карт. С другой стороны, теперь они были вольны выплачивать сколь угодно высокие проценты по депозитам. Депозиты же остались застрахованы, причем сумма гарантии выросла в два с половиной раза – до 100 тысяч долларов. Кроме того, ассоциации получили право привлекать средства через посредников, которые объединяли депозиты поменьше и продавали гигантские сертификаты на 100 тысяч долларов39. Вдруг все поняли, что владельцы ассоциаций ничем не рискуют, – экономисты в таких случаях говорят о “соблазне безответственности”40. В дальнейшем все было так, как завещал глава Департамента ссудно-сберегательных ассоциаций Калифорнии Уильям Крофорд: “Лучший способ ограбить банк – стать его владельцем”41. Некоторые ассоциации инвестировали деньги вкладчиков в весьма сомнительные проекты. А многие попросту украли их, исходя, видимо, из того, что отсутствие регулирования означает отсутствие закона. Впереди всей страны гордо шествовал Техас.
Ресторан Wise Circle Grill был излюбленным местом деловых встреч далласских королей недвижимости42. Среди постоянных посетителей были Дон Диксон, владелец Vernon S&Ly известного сотрудникам регулирующих органов как Vermin43, хозяин Sunbelt (его еще называли Gunbelt) [55] Эд Макбирни и Тирелл Баркер, владелец и управляющий State Savings and Loan. Последний любил говорить застройщикам: “Мусор – ваш, деньги – мои”44. Марио Рейда, нью-йоркский брокер из Teamsters Union, считал своим делом и деньги и мусор. Его обвиняли в том числе в отмывании с помощью ассоциаций мафиозных денег. Когда ему понадобились средства, он дал объявление в “Нью-Йорк тайме”:
ДЕНЬГИ ВНАЕМ: ВСЕ ПРЕГРАДЫ ДЛЯ ЗАЙМОВ СНЯТЫ. МЫ ВКЛАДЫВАЕМ ДЕНЬГИ В ВАШ МЕСТНЫЙ БАНК. ЭТО – НОВЫЙ ПОДХОД К КРЕДИТОВАНИЮ45.
Если хочешь построить империю недвижимости, то почему бы так прямо и не сказать? Empire Savings and Loans давала прекрасную возможность делать деньги почти что из чистого воздуха, точнее – из техасской грязи. Сюрреалистическая эпопея началась с того, что председатель совета директоров Empire Спенсер Блэйн-младший объединил усилия с мэром городка Горланд Джеймсом Толером и неким Дэнни Фолкнером. Застройщик без высшего образования, Фолкнер особо преуспел в экзотических способах расходования чужих денег. В нашем случае речь шла о брокерских депозитах. Empire платила по ним крайне привлекательные проценты. Форпостом империи Фолкнера стала Площадь Фолкнера в
20 милях к востоку от Далласа, на берегу искусственного озера. Затем появились и другие кварталы – Сквер Фолкнера, Ручей Фолкнера, Дубы Фолкнера, даже Фонтаны Фолкнера. Излюбленным рецептом предпринимателя был “подъем переворотом” – купленную за бесценок землю он продавал инвесторам втридорога, причем последние занимали деньги для покупки не где-нибудь, а в Empire. Один из приобретенных Фолкнером за 3 миллиона долларов участков был продан спустя пару дней за 47 миллионов. Дэнни Фолкнер уверял, что так и не научился читать. Что-что, а считать он точно умел.
