На костре Уолл-стрит 1980-х годов сгорели не только людские амбиции. Там же кончила свои дни и модель, показанная в фильме “Эта прекрасная жизнь”. Когда-то между кредиторами и заемщиками ипотек существовала человеческая связь. Джимми Стюарт лично знал и тех, кто вкладывал деньги, и тех, кто их занимал. На рынке секьюритизированных инструментов, как и в космосе, нет смысла кричать о помощи. Проценты по ипотеке уходят тому, кто даже не догадывается о вашем существовании. Чем это грозит обычным владельцам недвижимости, стало понятно только через двадцать лет.
В англоговорящих странах принято считать, что вложения в недвижимость выгодны всегда. Путь к богатству ведет через рынок недвижимости. Более того, только глупец может вкладывать свои капиталы куда-то еще. Удивительно, как часто эти непреложные истины не выдерживают проверку реальностью. Пусть вы вложили 100 тысяч долларов в американский рынок недвижимости в начале 1987 года. В зависимости от того, какую статистику выбрать, ваше состояние к первому кварталу 2007 года почти утроилось бы – до 275 или 299 тысяч долларов. Но если бы вы вложили эти же деньги в американский фондовый индекс S&P 500, помещая туда же все дивиденды, то по истечении того же срока у вас на руках остались бы 772 тысячи долларов – куда как больше, чем от инвестиций в недвижимость. В Великобритании наблюдается похожая разница. Инвестировав 100 тысяч фунтов в “стены и крышу” в 1987-м, за двадцать лет вы бы увеличили свои вложения вчетверо. Но те же деньги, инвестированные в индекс лондонской биржи FTSE, выросли бы в семь раз. Есть, конечно, различие между покупкой акций и дома – в акциях нельзя жить. (Хотя, с другой стороны, налогом на недвижимость облагаются дома, а не акции.) Чтобы быть до конца аккуратными, надо еще учесть сэкономленную вами стоимость съема жилья (или недополученную ренту от сдачи, если вы покупали недвижимость для сдачи внаем). Самый простой способ – откинуть ренту и дивиденды. Разница несколько сократится. За два десятилетия с 1987 года индекс S&P 500 за вычетом дивидендов вырос почти в пять раз, заметно опередив рынок недвижимости. Различие еще уменьшится, но не исчезнет вовсе, если мы включим ренту в портфель недвижимости и учтем дивиденды в портфеле ценных бумаг. Средняя годовая рента упала за этот период с 5 % до 3,5 % от общей стоимости жилья на пике рынка недвижимости (иными словами, на пике средняя квартира за 100 тысяч долларов приносила в месяц 416 долларов)53. Британский же фондовый рынок рос медленнее американского, а дивиденды составляли большую часть дохода инвестора. Да еще недостаток новых домов, вызванный, в частности, запретом застройки лугов и лесов, подстегивал стоимость съемного жилья.
Здесь исключение из рассмотрения дивидендов и ренты стирало преимущество акций над недвижимостью. Если смотреть на чистый прирост капитала, между 1987 и 2007 годами вложения в британскую недвижимость выросли в 4,5 раза, а в акции – в 3,3 раза. И только если начать счет с 1979 года, британские акции оказываются выгоднее британских домов[58].
Есть еще три фактора, которые надо учитывать при попытке сопоставления вложений в недвижимость по сравнению с вложениями в другие активы. Первый – амортизация. Акциям, в отличие от домов, не нужны ни ремонт, ни новая крыша. Второй – ликвидность. Продать дом гораздо сложнее и дороже, чем акцию. Третий – колебания стоимости. Весь послевоенный период рынок недвижимости был куда устойчивее фондового (не в последнюю очередь из-за более-менее неизбежных расходов на сделки с жильем). Не стоит думать, что цена домов росла себе и росла. С 1989 по 1995 год средняя цена дома в Великобритании упала на 18 %, а с учетом инфляции – и на все 37 %. В Лондоне падение составило около 47 %54. В Японии цены на недвижимость упали более чем на 60 % между 1990 и 2000 годами. Пока я писал эту книгу, впервые за целое поколение начали падать цены на недвижимость в США. Индекс Кейса-Шиллера, учитывающий цены на жилье в двадцати крупнейших американских городах, упал к февралю 2008 года на 15 % по сравнению со своим максимумом июля 2006 года. Февральское падение указывало на невиданные с 1930-х годов 13 % снижения в годовом исчислении. В Финиксе, Сан-Диего, Лос-Анджелесе и Майами спад составил 20–25 %. И в мае 2008 года, когда я пишу эти строки, аналитики предсказывают дальнейшее падение.
В мрачном Детройте обвал начался раньше, в декабре 2005-го, и когда я попал сюда в июле 2007 года, цены на недвижимость уже успели просесть на 10 %. Я поехал в Детройт, потому что чувствовал: развитие событий там покажет, что ждет всю Америку, а может, и весь англоговорящий мир. Хуже здешних домов, пожалуй, только жилищный фонд Нового Орлеана, да и то не факт. Цены в Детройте выросли на 50 % – конечно, гораздо ниже среднего по стране показателя (180 %), но все-таки удивительно, учитывая уже привычное для города запустение. Объяснение этому феномену я отыскал в полностью изменившихся правилах игры на рынке недвижимости. Лучший пример этих изменений – Вест-Аутердрайв, район, где живет средний класс. Район застроен отдельно стоящими домами на одну семью с большими лужайками и гаражами. Когда-то место было из самых привлекательных в городе. Сегодня это – один из фрагментов государства внутри государства, экономики третьего мира внутри самих США55. Экономики под названием Субстандартия.
Субстандартные ипотеки предлагались семьям с плохой кредитной историей. Подобно тому, как слишком большие ипотеки не подпадают под критерии Fannie Мае (и, следственно, под государственные гарантии), не подпадают под них и субстандартные – как слишком рискованные. Но именно рискованность сделала их столь привлекательными для кредиторов. Это были не старые добрые тридцатилетние ссуды под фиксированный процент, придуманные во времена Рузвельта. Новые ипотеки работали с переменным процентом, который зависел от изменения ставки банковского краткосрочного кредитования. Многие из этих ипотек вообще требовали лишь выплаты процента, без возврата основного долга, даже когда общая сумма займа равнялась стоимости жилья. У большинства был короткий, чаще всего двухгодичный, период искусственно заниженной ставки – так привлекали клиентов. Но остальные условия были выгодны лишь кредиторам. Так, в одном случае ипотека давалась под 9,75 % на первые два года, а потом процент по ней поднимался, так как составлял 9,125 % плюс ставка, по которой банки дают друг другу краткосрочные кредиты – чаще всего LIBOR, Лондонская ставка межбанковского кредитования. Даже до кризиса она была выше 5 %. Так что заемщику приходилось смириться со значительным ростом платежей уже на третьем году.
Субстандартное кредитование захлестнуло Детройт. Горожане жили под рекламным обстрелом из радиоприемников, телевизоров, газет и почтовых ящиков. Их осаждали армии брокеров и агентов, предлагавших внешне выгодные ипотечные сделки. Только в 2006 году Детройт впитал в себя более миллиарда долларов субстандартных ипотек. В районе с почтовым индексом 48235, куда входит часть Вест-Аутер-драйв, на долю субстандартных ипотек пришлось более половины всех кредитов, выданных между 2002 и 2006 годами. Такую ипотеку взяли семь из двадцати шести семей в квартале 510056. Отметим, что лишь малая часть этих ипотек шла покупателям-новичкам. Почти все сделки были договорами о перекредитовании, которые позволяли владельцам недвижимости перезакладывать свои дома и квартиры, превращая их в своего рода банкоматы, выдающие деньги под залог недвижимости. Большинство заемщиков пускало кредиты на выплату долгов по кредитным картам, ремонт и покупку товаров длительного пользования[59]. Но в ряде случаев снижающиеся ставки по долгосрочным кредитам и все более соблазнительные ипотеки привлекли на рынок недвижимости новых покупателей. К 2005 году в своем собственном доме жили 69 % американцев по сравнению с 64 % за 10 лет до того. Примерно половина этого роста приходится на субстандартные ипотеки. Показательно, что непропорционально большая доля покупателей принадлежала к этническим меньшинствам. Я помню, как проезжал по Детройту и задумался, не стал ли термин “субстандартная ипотека” синонимом слова “черный”. По данным исследования Массачусетского союза доступного жилья, 55 % чернокожих и выходцев из Латинской Америки, купивших дома в Бостоне, взяли субстандартные ипотеки. Белых было лишь 13 %. Более трех четвертей чернокожих и латиноамериканских заемщиков банка Washington Mutual подпадали под критерий субстандартных57. Министерство жилищного строительства и городского развития США свидетельствует: число домовладельцев из среды этнических меньшинств с 2002 по 2007 год выросло на 3,1 миллиона.
То был пик демократии домовладельцев. Рынок новых ипотек, казалось, превращал мечту о собственном доме в реальность для сотен тысяч американцев, которых рейтинговые агентства и едва скрываемые расовые предрассудки исключили из мира традиционных финансовых инструментов.
