жизнью. И цена аренды соответственно высокая и ближе к центру всё выше и выше. Инвестировать в объекты конечно выгодно в Москве, так как потенциальный доход там больше и окупаемость происходит быстрее, несмотря на приличную стоимость жилья. Инвестировать можно и в регионах, правда доход уже будет поменьше.
Жилье можно купить целиком за наличку или взять в ипотеку. Рассмотрим каждый способ по отдельности, начнем с регионов. С наличкой все просто, большинство покупает объект от 60 кв. м, если позволяет кошелек. Правда это не рентабельно! Выгоднее всего делить их на 3 объекта. И вместо одной квартиры получаете 3 студий. В Кемерово за одну студию с ремонтом и бытовой техникой просят в среднем 10 тыс. руб. Значит в теории за 3 студий 20 кв. м вы будете получать 30 тыс. рублей. За квартиру. Самый главный нюанс, который стоит учитывать это разводка санузлов. Обычно этот факт является главным отказом в делении квартиры на студии. Сделать данную планировку стоит огромного времени и усилий. Стоит ли оно того решать вам, но я бы советовал ограничиться вариантом покупки одной студий.
Во- первых, это легче. Не стоит заморачиваться с планировкой, разводом санузлов и тд. Вы просто покупаете квартиру – студию. Делаете простенький ремонт, покупаете недорогую бытовую технику. И выставляете вашу студию на доски объявлений. Покупать что-то дорогое из бытовой техники, не вижу смысла, так как в таком ценовом сегменте, велика вероятность что ее могут сломать. К такому варианту вы должны будете готовы.
Во-вторых, спрос на студии 24-30 кв. м очень большой. Потому что это удобно, дешево и практично. Правда с семьей тут уже не поживешь, поэтому потенциальный арендатор может быть как один человек, так и пара, преимущественно молодого возраста. По моему опыту я бы советовал искать девушку или женщину средних лет, от них как правило меньше проблем. В отличии от молодого человека, постоянные гулянки и жалобы от соседей. Оно вам не нужно.
В-третьих, неплохая ликвидность при продаже, из-за высокого спроса.
Один из самых важных критериев для выбора – это местоположение объекта. Я выбирал не в центре, но близко к нему, в ленинском районе. Главный фактор выбора был в том, что этот район активно застраивался, к тому же в 2022 – 2023 году появиться ледовый дворец и торговые центры, что значительно повысит цену на объект. Покупал по возможности рядом с университетом, рассчитывая на студентов. Лайфхак тем, кто живет в больших городах. Если вы узнали, что в ближайшее время будет строиться метро в каком-то месте. Покупайте объект около него, чем ближе, тем лучше. Метро возле объектов недвижимости очень ценится и может повысить ее стоимость до 20-30%.
Вот я подготовил фотографий как мне кажется с идеальным ремонтом при сдаче студии в аренду
Источник: https://www.avito.ru
Мы видим на фотографиях не мои объекты, это фото в интернете для примера. Стиль должен придерживаться минимализма. Все должно быть практично и только все что необходимо, ничего лишнего. Когда я покупал квартиру на вторичке, мне она досталась с нормальным ремонтом. Была сделана стяжка пола, стены были ровные, имелись даже пластиковые окна. В сантехнике я ничего не трогал. Из работ: были демонтированы деревянные доски, поклеены новые обои, побелен потолок, постелен линолеум, поверхность ванны облили акрилом. Ниже я вам продемонстрирую подробную смету за ремонт.
Это что касается ремонта, все материалы были куплены в Леруа Мерлен, ремонт выполнял сам с помощью друзей. Теперь смета по бытовой технике и мебели.
В итоге общая смета вместе со всеми материалами, мебелью и техникой составила 44.300 руб. Приличная сумма, но опять же некоторую бытовую технику и мебель можно взять из дачи или квартиры. В крайнем случае посмотреть на Авито. Напомню, что мы тут не делаем элитного дизайнерского ремонта. Ну и самое сладкое: про доходность.
В обшей сложности объект в 24 кв. м мне обошелся с учетом ремонта, техники и мебели в 895 тыс. рублей. Напомню, что покупал я студию в Кемерово. Сдавал за 10 тыс. рублей в месяц без учета ЖКХ. За 2020 год было 3 месяца простоя, связанные с пандемией.
Резюмируя: Конечно, на начальном этапе процент доходности маленький, потому что было много вложено в ремонт и технику. Надеюсь в будущем ситуация изменится. Если мы уберем расходы за ремонт, то доходность составит 10,5% при таком же простое. Это уже приятная цифра. Если сравнивать этот инструмент с фондовым рынком, то конечно доходность там выше, про ликвидность и удобство я вообще молчу. Но для диверсификации вашего капитала, недвижимость должна быть обязательна по моему мнению.
Аренда или ипотека?
Существует вечный спор по поводу аренды жилья или ипотеки. Что выгоднее? Давайте разберемся. Для того, чтобы определиться что выгодно именно для вас, нужно исходить из целей, которые вы преследуете. Поясняю, если вы планируете переезжать из одного города в другой и не можете найти то самое место где сможете жить, то лучшим для вас решением будет аренда жилья. Если вы осознали, что этот город и место идеально для вас, вы чувствуете себя здесь комфортно и думаете остаться надолго, рассмотрите ипотеку. Я сторонник ипотечного жилья, объясняю почему. Перечислю плюсы и минусы ипотечного жилья:
Плюсы:
1) Ипотечное жилье – ваше жилье. Вы будете полноправным собственником, когда выплатите ипотеку. Обычно недвижимость для большинства людей остается единственным наследством для ваших детей и внуков. Остальное обесценивается, проедается, спивается и тд.
2) В некоторых случая платежи по ипотеке оказываются ниже, чем арендная плата. На данный момент до июля 2021 действует льготная ипотека.
Если есть первоначальный взнос, который сведёт платёж по ипотеке к сумме меньшей или равной цене аренды, то брать выгоднее. Во-первых, вы будете платить постоянно одну сумму в течение этих лет, тогда как стоимость аренды за эти годы может увеличиться, то есть на длинном горизонте вы можете за аренду заплатить больше чем за ипотеку на этом же горизонте, в ипотеке фиксированная ставка, в аренде непредсказуемый процент инфляции. Во-вторых, даже если у вас есть сумма на покупку квартиры, все равно выгодно взять ипотеку, а те деньги инвестировать под более выгодный процент. Приведу пример с моим случаем, я взял ипотеку под 5,75% на 20 лет.
