Подводя итог, можно сказать, что цунами и ураган для среднего ресторана – маловероятная угроза по сравнению с небольшой ошибкой в бизнес-плане.
Глава 8
ФАКТОРЫ, ПОВЫШАЮЩИЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕСТОРАНА ПРИ ПРОДАЖЕ
Закрытие ресторана – такой же отдельный проект, как его открытие. Но универсальных решений при закрытии ресторанов нет. Все зависит от огромного количества разных факторов, которые необходимо учитывать. Хозяин продает и весь бизнес в целом, и каждый его элемент в отдельности.
Как влияет на продажу месторасположение ресторана
Как при покупке или открытии в любой форме, так и при продаже серьезную роль играет месторасположение ресторана.
Хорошее месторасположение – первая линия домов на проездных и людных улицах, в бизнес-центрах, на фудкорте крупного торгового центра – само по себе является дополнительным конкурентным преимуществом, так как позволяет заведению получить необходимое количество гостей без применения сложных и дорогих рекламных инструментов. С учетом дефицита подобных площадей на рынке это создает серьезную дополнительную стоимость бизнеса: при покупке компании, работающей на арендованных площадях, инвесторы согласны на увеличение сроков окупаемости инвестиций до трех лет при среднем показателе в 1,5-2 года. Подобные предложения брокеры часто выносят на заглавные места в рекламе, так как их удобно без риска предлагать людям, имеющим небольшой опыт в создании ресторанного бизнеса.
«Предлагается на продажу готовый бизнес – ресторан-кафе. Расположен в хорошем проходном месте, недалеко от станции метро в Восточном административном округе Москвы. Имеется вся разрешительная документация, включая лицензию на продажу алкоголя. Рекомендуем это предложение как профессионалам ресторанного бизнеса, так и тем, кто хочет попробовать себя в новом деле и приобрести работающий, рентабельный ресторанный бизнес. Помещение площадью 203 кв. м в торговом комплексе, в 100 м от выхода из станции метро. Состоит из двух частей – кафе на 30 посадочных мест на первом этаже и ресторана на 50 посадочных мест в подвале. Отличные отношения с арендодателем. Арендная плата – 14 700 долл. в месяц».
Такой подход объясняется наличием перспективы развития объекта. Например, в 2002 году было продано заведение, занимавшее арендованное помещение в центре Москвы (первый этаж, первая линия домов, большие витрины). Компания приносила всего 5 тыс. долларов в месяц и стоила 140 тыс. долларов. Несмотря на это, бизнес вызвал очень высокий интерес у профессиональных рестораторов: они видели возможности развития, обусловленные выгодным расположением заведения. После того как покупатель полностью заменил персонал ресторана, ввел в меню новые блюда, организовал бизнес-ланчи, прибыль фирмы выросла в несколько раз. Стоит отметить, что выставленный на продажу вполне успешный ресторан, расположенный в выгодном месте, будет стоить дороже бизнеса, приносящего равноценную прибыль, но отличающегося худшим местоположением. Большая проходимость практически гарантирует стабильно высокий доход. Нахождение в первой линии домов особо отмечают в объявлениях о продаже.
Если ресторан расположен в месте с низкими характеристиками проходимости и интенсивности автотрафика, необходимо оценить количество гостей, посещающих заведение, так как для его увеличения придется проводить активную рекламную политику; новому хозяину нужно будет поддерживать или увеличивать уже имеющийся рекламный бюджет. Если ресторан, расположенный в невыгодном месте, никак не рекламируется, то в подавляющем большинстве случаев его стоимость может снизиться на сумму, приблизительно равную годовому рекламному бюджету, типичному для заведения подобного уровня, – 15-150 тыс. долларов. Главное для продавцов таких ресторанов – не снижать рекламный бюджет во время поиска инвестора. Например, выставив на продажу известное заведение, расположенное на маленькой улочке в историческом центре Москвы, собственник практически отошел от дел, отказавшись от большей части маркетинговых мероприятий. За короткое время это снизило среднемесячную прибыль ресторана с 35 до 27 тыс. долларов, а цена бизнеса упала на 40 %.
Если ресторан находится в спальном районе, где существует определенная специфика организации работы (пониженные цены, ориентация на жителей близлежащих домов), нужно учитывать, что спрос на это предприятие будет значительно ниже, чем на такое же, расположенное в центре столицы. Важно также знать, что местоположение внутри района не оказывает большого влияния на ликвидность ресторана, зато сам район влияет на мотивацию инвестора. Так, в 2003 году продавались два ресторана, приносящие примерно одинаковую прибыль. Один был расположен в Люблино, а другой – в Митино. Второй стоил на 30 тыс. долларов дороже и вызывал больший интерес у инвесторов. Интересно, что с открытием новых станций метро и введением в строй новой недвижимости – как коммерческой, так и жилой – эта ситуация для разных ресторанов может меняться. Пока же по местоположению точка производит впечатление слабое, подчеркиваются другие его особенности.
«Продается ресторан в Юго-Западном округе. Ресторан занимает помещение площадью 226,5 кв. м на основании договора аренды. Договор аренды заключен до 2012 года. Помещение полностью отвечает требованиям к ведению ресторанного бизнеса: приточно-вытяжная система вентиляции, кондиционеры, горячая-холодная вода, необходимая присоединенная мощность электросети. Вся разрешительная документация имеется. Лицензия на алкоголь – 2008 г. ноябрь, СЭС – 2009 г. Разрешение на торговлю бессрочное».
Существуют неписаные, но вполне объективные правила игры, определяющие ожидания инвесторов в отношении срока возврата вложенного капитала.
Если ресторан находится на арендованных площадях и договор аренды не превышает трех лет, то ожидания инвесторов соответствуют 1,5-летнему сроку окупаемости вложений.
Если ресторан работает на собственных площадях, то стоимость бизнеса (включая помещение) должна соответствовать прибыли ресторана за 3-4 года.
Если ресторан занимает помещение на основе долгосрочного договора аренды, то в зависимости от этого срока, а также ставки аренды срок окупаемости может ожидаться в пределах от 1,5 до 3 лет.
Данная модель используется, если бизнес оценивается доходным методом. При этом априори принимается, что компания не имеет проблем, способных снизить стоимость фирмы.
Иногда владельцы ресторанов увеличивают цену своего бизнеса, аргументируя это качеством и художественными достоинствами оформления: стильным дизайном, дорогим ремонтом, эксклюзивными предметами интерьера, а также подведенными коммуникациями. Но такой подход не эффективен, потому что речь идет о продаже уже действующего, налаженного предприятия, что включает в себя все указанные составляющие. Если помещение ресторана объективно требует ремонта, переоборудования (речь не идет о заведомом перепрофилировании) или иных существенных вложений, стоимость бизнеса снижается на сумму, близкую к объему необходимых будущих инвестиций.
Если в ресторане имеются неосвоенные площади (например, подвал), которые возможно задействовать в работе бизнеса, это также не считается условием увеличения стоимости компании, как часто пытаются представить продавцы фирмы.
«Продается ресторан в Коломне.
Ресторан “Донецкий” общей площадью 1103,6 кв. м (1-й этаж 926,9 кв. м, подвал 176,7 кв. м). Цена – 63 000 000 руб. Объект находится в центре города, в здании гостиницы “Советская”, в 20-ти метрах от остановок трамвая, автобусов, маршрутных такси. Имеется возможность пристройки с фасадной и с тыльной стороны здания».
Данный момент не влияет на цену ресторана, а иногда даже уменьшает ее: если помещение находится в собственности, речь идет только о неэффективном использовании площадей, а в варианте с арендой возникают еще и «лишние» выплаты. Возможность пристройки к ресторану также редко производит серьезное впечатление на инвесторов, хотя при перепозиционировании это дополнение может сослужить неплохую службу.
Разрешительная документация
Наличие правоустанавливающей и разрешительной документации, договоров с контрагентами и прочих подобных документов не является основанием для увеличения стоимости бизнеса, так же, как и наличие оборудования и коммуникаций. Однако отсутствие тех или иных документов, разрешений, согласований или приближающийся срок окончания их действия – объективные факторы снижения цены предприятия.
Следует помнить, что далеко не вся документация по согласованиям может иметь смысл для собственника. Многие документы оформляются на владельца, а не на юридическое лицо. При вступлении в права владения эти бумаги теряют свой смысл, и их приходится переоформлять заново.
