Датские ипотечные облигации сильно стандартизированы, а их отличительной чертой является то, что они идентичны и взаимозаменяемы с закладными, лежащими в их основе. Домовладельцы могут в любой момент погасить свои ипотечные кредиты за счет купленных на рынке ипотечных облигаций, которые потом обмениваются на сумму долга по ипотеке. Так как цены на облигации и на объекты недвижимости обычно движутся в одном и том же направлении, подобный механизм — принцип баланса — снижает риски того, что стоимость капитала домовладельцев, выраженная в форме домов, станет отрицательной. Деятельность создателей ипотеки жестко регулируется, а их интересы строго соответствуют интересам владельцев облигаций. Они переносят на владельцев облигаций лишь процентные риски, оставляя все кредитные риски за собой. Вот почему эти облигации так высоко ценятся.
Когда Мексика пыталась проводить секьюритизацию ипотечных кредитов в целях поощрения домовладения, то пошла с моей помощью по пути внедрения датской системы. Мое предложение получило поддержку министерства финансов США, возглавляемого в то время Полом О'Нилом. Датская модель явно превосходит GSE-модель. Вопрос заключается лишь в том, каким образом мы сможем к ней прийти.
Сначала я предложил внедрить широкомасштабную схему: все ипотечные ценные бумаги, сумма долга по которым превышает текущую рыночную стоимость дома, заменялись бы новыми, выпущенными в соответствии с датским принципом баланса, но имеющими гарантию правительственного агентства. При таком подходе у участников не было бы стимула умалчивать информацию для того, чтобы воспользоваться преимуществами, связанными с реструктуризацией долга. Однако подобный план мог столкнуться с непреодолимыми политическими и даже конституционными сложностями. Разделение и рекомбинация обеспеченных долговых обязательств создали настолько крупные конфликты между владельцами разных траншей что ни обязательная, ни добровольная схема реорганизации не представляется в настоящее время возможной.
Отказавшись от поиска оптимального решения, я понял, что возможно реализовать другой план. GSE стали постепенно принадлежать правительству, которое, однако, не осуществляет своих полномочий по контролю. Эти компании разрываются между интересами акционеров и общества в целом. Перспективы процветания акционеров за счет повышения стоимости компаний призрачны; тем не менее GSE пытаются получить прибыль благодаря своему квазимонопольному положению, для чего существенно повышают размеры комиссий и вводят ограничительные условия как для новых сделок, так и для сделок по рефинансированию. Это усиливает проблемы на жилищном рынке. Но ситуацию можно легко изменить, если создать новый регулятор, утверждающий свою власть и использующий GSE в качестве инструмента государственной политики.
После этого GSE могли бы вывести на рынок новый тип ипотечного контракта, основанного на датской модели. Он должен быть прозрачным, унифицированным и опираться на принцип баланса. Затем GSE снизили бы размер своих комиссионных, расширили список видов ипотек, по которым они готовы давать гарантии, и ввели в действие новый тип гарантий (до 90% оценочной стоимости) с высокой премией. Такие гарантии со временем заняли бы место более недействующих частных компаний, занимавшихся страхованием ипотеки. Следует также ввести усовершенствованный и дешевый процесс рефинансирования существующих ипотечных кредитов. Эти меры позволили бы значительно снизить расходы, связанные с обслуживанием ипотеки, и создать мощный стимул для преобразования системы ипотечного кредитования. Владельцы ипотеки, подвергшейся дефолту, могли бы воспользоваться положениями HOPE for Homeowners Act и выручить до 85% оценочной стоимости. В большинстве случаев это было бы более предпочтительным шагом по сравнению с дорогостоящими процессами взыскания задолженности с заемщиков. Если бы владельцы отказались от этого варианта, то он мог бы быть навязан им путем судебного решения по упрощенной процедуре банкротства. Так или иначе, количество случаев лишения прав в случае реализации этого плана сильно уменьшится, а за счет доступной и дешевой ипотеки цены на жилье стабилизируются на более высоком уровне, чем при другом развитии событий. Финансовые учреждения смогут компенсировать часть своих потерь с помощью жилищного ипотечного кредитования и выпуска ценных бумаг.
Как ни странно, именно GSE, стоявшие у истоков проблемы, могут привести к ее решению. В долгосрочной перспективе их деятельность должна быть прекращена, а портфели перераспределены. GSE должны превратиться в правительственные агентства, отвечающие за гарантии по ипотеке, предоставляемые правительством. Постепенно, когда модифицированная датская система начнет устанавливаться, можно будет отказаться и от этой их функции. В рамках новой системы компании, выдающие ипотечные кредиты, сохранят ответственность в пределах первых 10% любых потерь, возникающих из-за дефолта. Им будет позволено назначать размер комиссионных, определяемых исключительно рынком. По мере развития системы сервисные компании могут посчитать выгодным брать на себя все кредитные риски и не платить комиссию за правительственные гарантии. В этом случае система еще больше станет напоминать датскую.
Порядок, при котором GSE сначала являются важными участниками, а затем их роль снижается, напоминает общую последовательность: для того чтобы избежать дефляции, нужно сначала вызвать инфляцию, а затем постепенно снижать ее уровень. Внедряя эту модель, не стоит забывать, почему коммунизм оказался обречен: политическая система не исчезла. Постепенное исчезновение должно быть с самого начала частью плана.
Весь процесс может быть реализован с помощью GSE и нового закона о банкротстве, находящегося в настоящее время на рассмотрении Конгресса. Правительство уже контролирует GSE; все, что ему нужно сделать, — это осуществить свои полномочия. Проталкивание положений нового закона о банкротстве встречает активное противостояние со стороны многих финансовых учреждений, связанных с ипотекой; представляется возможным убедить их в том, что вышеизложенная схема реорганизации ипотеки пойдет им только на пользу. Издержки налогоплательщиков будут выражены в виде потерь, которые понесут GSE, однако, принимая во внимание влияние предлагаемых действий на цены на жилье и состояние экономики в целом, чистый результат окажется, по всей видимости, положительным.
3. Рекапитализация банковской системы
В настоящее время я не могу предложить вам столь же ясную картину того, какой должна быть реформированная банковская система, потому что не вижу подходящих для реализации моделей. Испанская банковская система пережила еще больший бум, связанный со строительством жилья, по сравнению с банковской системой США, и в ней имеются некоторые желательные характеристики, однако и пострадала от краха 2008 года эта страна сильнее, чем Соединенные Штаты. То, что случилось с банковской системой США после Великой депрессии, само собой, не может служить для нас возможной моделью. На банки была надета смирительная рубашка, узлы начали ослаблять лишь в 1970-х годах. Мы находимся на неизведанной земле.
Основные уроки, которые следует извлечь из нынешнего финансового кризиса, я суммировал в 2008 году в книге «Новая парадигма финансовых рынков»: финансовые рынки не стремятся к равновесию, а отклонения от него не являются случайными. Развитие и сворачивание кредитов представляют собой рефлексивные процессы, сначала саморазвивающиеся, а затем саморазрушающиеся в рамках последовательности «бум—спад». Таким образом, кроме денежного предложения нужно регулировать условия кредитования. Это предполагает новую активизацию вышедших из употребления инструментов: регулирование норм резервирования и размера минимального капитала, а также издание центральным банком директив по банковскому кредитованию отдельных секторов экономики. Регулированию должна подвергаться деятельность не только банков, но и всех учреждений, вовлеченных в создание кредита. Цель этого состоит в поддержании стабильности и предотвращении ситуаций, когда неправильное ценообразование и другие эксцессы могут превратиться в саморазвивающийся процесс. То же применимо и к финансовым инструментам: необходимо ввести их лицензирование и контроль с тем, чтобы убедиться в их прозрачности, сопоставимости и неспособности дестабилизировать рынки. Кредитное плечо (leverage) должно использоваться крайне осторожно. Недостаточно страховать риски только количественными ограничениями; имея в виду возможность непредвиденных случаев, вызванных рефлексивностью, следует обеспечить дополнительную безопасность. Ценность финансового инжиниринга, структурированного финансирования и прочих нововведений сомнительна; поскольку они позволяют обходить правила или делают их неэффективными, то могут оказаться вредными.
