• сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
55. Правление ТСЖ. Ревизор ТСЖ
Правление ТСЖ – руководит деятельностью товарищества, вправе принимать решения по всем вопросам, за исключением отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества. Правление ТСЖ – исполнительный орган, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества и признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления оформляется протоколом.
В обязанности правления ТСЖ входят (ст. 148 ЖК РФ):
• соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Средства ТСЖ состоят из:
• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• прочих поступлений.
Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества и обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Председатель правления действует без доверенности от имени товарищества:
• подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
• разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Из ее состава избирается председатель ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия:
• проводит не реже чем 1 раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
56. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Законом выделено 5 категорий лиц, обязанных вносить указанную плату:
1) наниматель жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) член жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В зависимости от принадлежности к той или иной категории определяется состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги:
• для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда предусмотрена плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
• для собственника помещения в многоквартирном доме в плату за жилое помещение включается плата по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей по договору социального найма проводится за счет собственника жилищного фонда – государства или муниципалитета).
Остальные статьи в структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги одинаковы для всех категорий:
• плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плата за коммунальные услуги – плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определяется исходя из договора между нанимателем по договору социального найма и наймодателем или собственником жилого помещения и управляющей организацией. Положения, определенные ЖК РФ, могут быть изменены по договоренности между сторонами. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов, представленных не позднее 1 числа этого месяца.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В таком случае может быть лишь произведен перерасчет платы за виды коммунальных услуг, которые оплачиваются исходя из нормативов потребления.
В случае изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги наймодатель или управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение установленного размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).
57. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Размер платы за жилое помещение определяется ст. 156 ЖК РФ. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме. При переходе права собственности на помещение в таком доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Для нанимателей по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размер этой платы и размер платы за наем определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
