На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.
В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты – документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента России, или постановлением Правительства России, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания. Кроме того, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе (БТИ).
Назначение жилого помещения зафиксировано и в гражданском, и в жилищном законодательстве. В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в интересах жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству.
В настоящее время законодатель разрешил использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы (ст. 17 ЖК РФ).
Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, поэтому следует выделить признаки ее индивидуализации. К таким признакам можно отнести:
1) площадь жилого помещения;
2) почтовый адрес;
3) технический паспорт жилого помещения.
В ЖК РФ дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. м общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В настоящее время действует также постановление Правительства РФ от 26 июня 2007 г. № 405 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008–2010 гг.».
Почтовый адрес жилого помещения может варьироваться в зависимости от населенного пункта и вида жилого помещения. Как правило, почтовый адрес включает: индекс, область, населенный пункт, улицу, номер дома (корпус, строение – если имеется) и номер квартиры.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Внеплановые обследования могут производиться БТИ на основании заявок собственников жилых помещений по договорным ценам [1] .
