Наложение прямоугольной и диагональной сеток в плане Вашингтона, квадрат квартала со срезанными углами в генеральном плане Серда для Вашингтона, закон 1916 г. об отступах по высоте небоскреба в Нью-Йорке – все это примеры блистательно заданных и, главное, неуклонно соблюдаемых правил игры при построении города.
Вокруг планировочной документации накопилось множество недоразумений, и ее собственное содержание чаще всего путают с правилами, заданными в иной системе регулирующих документов, и главное, с технологией доступа к ним. И еще волей чиновников, которые в наших условиях владеют монополией на интерпретацию норм и правил.
Генплан объекта – древнейшая планировочная форма, определяющая позицию сооружения или группы сооружений на участке в рамках норм, определяющих разрешенный отступ от красной линии, предельное отношение застроенной площади участка к общей его площади. В современных условиях важнейшее значение имеет, во-первых, точная привязка сооружения к топографической сетке координат, во-вторых, возможности подключения к инженерным сетям. В принципе эти характеристики должны содержаться в паспорте участка, и в старых городах мира они давно включены в реестр, нередко наряду с т. н. конвертом – абстрактной пространственной фигурой, которая уже определяет предельную высоту и площадь подошвы будущего сооружения. В наших условиях эта работа только начата, и ведется она неспешно, что порождает множество трудностей. Собственное проектное содержание такого генплана определяется всегда как компромисс между представлениями заказчика и представлениями архитектора, к чему в условиях старого города могут добавляться особые ограничения, накладываемые необходимостью соблюдать неприкосновенность охраняемых видов и/или соседством с памятником истории и культуры. Проектное содержание включает также освоенность подземного пространства участка, с учетом его геологических и гидрогеологических особенностей, и, наконец, вопросы ландшафтной планировки и дизайна.
Применительно к пригородному поселку или малому городу-спутнику, который формируется по единой девелоперской программе, генплан участка сводится скорее к ландшафтному дизайну, поскольку все прочие требования уже предопределены детальной планировкой целого. Применительно к «вставке» в существующий городской квартал генплан объекта сведен к техническим составляющим, но предполагает предъявление плана измененного целого. Еще проще дело обстоит с перестройкой таунхауса, так что в действительности только проектирование сложного по очертаниям, крупного объекта выдвигает перед планировщиком действительно сложную задачу. Особенно в том случае, когда речь идет об объекте, расположенном в гуще застройки, и отнюдь не обязательно в центре города – в любом случае грамотный генплан объекта предполагает достаточно глубокую аналитическую работу.
В состав этой работы включается влияние нового объекта на систему транспортных коммуникаций – понятно, что офис на десятки тысяч квадратных метров, жилой комплекс с сотнями квартир или торговый центр существенно перестраивают распределение нагрузки на уличную сеть. Характер и потенциальная стоимость недвижимости в новом объекте окажутся в зависимости от множества дополнительных характеристик среды. Здесь и непосредственное соседство нового объекта (с перспективой его изменений), и близость к основным маршрутам общественного транспорта (с такой же перспективой), и близость парка, и дистанция до привлекательных учебных заведений и торговых центров, и вид из окон, наконец. В условиях резкого возрастания потребления электроэнергии и тепла все чаще оказывается проще обеспечить крупный объект автономной инженерной системой, чем добиться подключения к городским сетям, тем более что муниципальные власти упорно стремятся переложить расходы на реконструкции сетей на застройщика.
Фактически в случае генплана крупного и сложного объекта основной объем работ по меньшей мере поровну делится между аналитическим исследованием и детальным проектированием. Не удивительно, что во всех странах процесс разработки согласования генплана такого объекта растягивается на срок, сопоставимый со временем строительства, и существенно сократить длительность процесса невозможно – даже в благоприятных условиях, когда вся исходная документация собрана в паспорте участка.
Вверху – генеральный план застройки Новой Тулузы (Жан Кандилис). Фрагмент ясно указывает на последовательное развертывание общей планировочной схемы. Проект университета (Алвар Аалто) преодолевает схематизм модернизма за счет обогащения его местной традицией. Этот стиль работы планировщика ушел (к сожалению) в прошлое. Архитектор мог ограничиться фиксацией взаиморасположения объектов, подъездных путей к нему и рельефа. Дальнейшая детализация осуществлялась «по месту», что требует регулярного присутствия автора на строительной площадке.
Девелоперская схема подготовки проектной документации такой ремесленной технологии не допускает. Характерный пример принципиальной схемы – один из вариантов локализации новой штаб-квартиры «Газпрома» в Петербурге, где определены только зоны под застройку разной этажности. Характерен и проект бизнес-квартала «Сити-центр» в Екатеринбурге. Точный макет генплана двух объектов совмещен с детальным ситуационным планом центральной части города, что позволяет наглядным образом представить, каким образом новые комплексы используют выгодное место, зарезервированное с начала 90-х годов. Проект выполнен в соответствии с генеральным планом развития Екатеринбурга до 2015 г., однако неясно, насколько учтен рост транспортных нагрузок. Сочетание имен сегодня типичное: генеральным заказчиком выступает Уральская горно-металлургическая компания, девелопером является ее дочерняя структура. Архитектура и планировочное решение – Valode amp;Pistre. Консультантом выступает швейцарская OPIM Inuernational Consulting.
Принятый Градостроительный кодекс не содержит этой планировочной формы, которая занимала чрезвычайно ответственную позицию в отлаженной системе советского градостроительства. Сейчас ее фактически включили в состав генплана города, что никак нельзя признать удачным решением, тогда как генплан поселка или обособленного участка в составе городской ткани в точности соответствует требованиям к проекту детальной планировки. ПДП был прочно привязан к идеологии застройки микрорайонами и, соответственно, был забыт в период бурной «точечной» застройки, когда в лучшем случае удовлетворялись предъявлением некой общей схемы микрорайона после возведения нового объекта.
В отличие от генплана объекта ПДП включает в себя всю совокупность связей на четко ограниченной территории: функциональных (отношение с системой услуг), ландшафтных (в системе части города и внутри участка), транспортных, включает всю систему инженерных коммуникаций, включая работу с подземными и ливневыми водами, которая требует весьма тонкой настройки.
В идеальном случае ПДП является отображением на плане города полновесного инвестиционного проекта, который ни в коем случае нельзя отождествлять с генеральным планом. Когда автору довелось играть роль генерального консультанта при разработке крупного инвестиционного проекта по выбору модели застройки участка бывшего завода площадью десять гектаров, работа экспертной группы была построена следующим образом. После того, как инвестор убедился в том, что предложенная ему архитекторами схема планировки имеет случайный характер, была создана экспертная группа. В группу вошли риэлторы от т. н. элитной недвижимости, риэлторы от недвижимости среднего уровня стоимости, риэлторы, специализирующиеся на торговых площадях, риэлторы по прочим услугам, представитель инженерно-конструкторского бюро, зарубежный эксперт по транспорту и, естественно, ответственный представитель инвестора.
Группа провела шесть дискуссий, по одной в неделю, что позволило готовиться к каждой сессии, и выработала модель пропорционального отношения четырех базовых групп недвижимости, с учетом имевшейся и прогнозируемой конъюнктуры. Отстроила принципы взаимоотношения с соседними кварталами (мера открытости-закрытости), характер включенности в транспортные коммуникации и связи с парком, технологию освоения подземного пространства – тем более что в любом случае следовало выбрать и вывезти зараженный производством грунт. В череде дискуссий было оформлено ТЗ – техническое задание на проектирование, после чего организован закрытый конкурс на архитектурно-планировочную концепцию застройки участка. Кстати, из семи известных в Москве архитектурных фирм только одна разработала схему, действительно отвечавшую требованиям технического задания, тогда как остальные стремились либо приспособить к участку ранее разработанные проекты, либо разыграть профессиональный этюд на условно понятую тему. К сожалению, до настоящего времени многоступенчатая работа такого рода осуществляется редко, что приводит к существенным ошибкам.
