Юрий Михайлов - Ваша недвижимость

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется на основании одноименного Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (в редакции от 30.06.2006). Читателям, которые намереваются приватизировать квартиру, следует прежде всего познакомиться с основными положениями рассматриваемого нами закона.

Структурно Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее в рамках настоящего пособия, за исключением случаев, оговоренных особо – закон о приватизации) состоит из преамбулы и двух разделов, в свою очередь, включающих в себя 20 глав.* (* Ст.5 из действующей редакции закона о приватизации исключена, см. далее). Как следует из преамбулы, закон о приватизации имеет целью:

1. Установить основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории России.

2. Определить правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности (применительно к жилой недвижимости).

Заметим, что при вступлении закона о приватизации в силу 15 лет назад предполагалось, что таким образом удастся создать правовые предпосылки не только для осуществления российскими гражданами свободного выбора законных способов удовлетворения потребностей в жилище, но и для улучшения использования и сохранности имевшегося на тот момент в РФ жилищного фонда. Дальнейшие события, с одной стороны, выявили необходимость в существенном уточнении положений закона о приватизации, а, с другой, подтвердили его правовую значимость.

Так или иначе, но во многом именно благодаря закону о приватизации значительная часть наших соотечественников обрела в собственность жилую недвижимость, пусть в большинстве случаев и достаточно скромную.

Рис.1.1. Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации

Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации представлена на рис. 1.1.

Предполагается, что в ближайшие несколько лет будет приватизирована и остающаяся вне частной собственности доля отечественного жилого фонда, составляющая в настоящее время, по различным оценкам, около 30 %. Однако на темпы и конечные итоги приватизации жилого фонда РФ могут оказать существенное влияние несколько обстоятельств, в том числе и предполагаемое введение платы за приватизацию (см. далее).

Объективным достоинством приватизации, безусловно, является предоставление нашим согражданам реальной (не декларируемой) возможности по расширению своих имущественных прав. Действительно, приватизация жилья и последующее вступление в права собственности на приватизированное жилье предоставляет их владельцам целый ряд таких возможностей, в том числе:

– эффективно вкладывать принадлежащие им материальные средства в недвижимость – например, при приобретении более комфортабельного жилья посредством присоединения к имеющимся накоплениям денежного эквивалента рыночной стоимости приватизированного жилья;* (* Речь идет о довольно распространенном способе покупки жилья с т.н. зачетом стоимости имеющейся у покупателя жилой недвижимости, подробнее см. главу 2 настоящего пособия);

– осуществлять накопление жилья в собственности посредством приобретения, к примеру, еще одной квартиры (коттеджа) в дополнение к имеющейся (приватизированной)при необходимости – продать принадлежащее на праве собственности жилье, а также обменять его либо передать в безвозмездное пользование другому лицу.* (* Приватизиоованное жилье может передаваться в дар и по наследству а также предоставляться в безвозмездное пользование другим людям в порядке установленном законодательством, подробнее см. главы 7 и 8 настоящего пособия);

– совершать с приватизированным жильем иные законные действия.

Таким образом, владелец приватизированного жилья на самом деле обретает широкие п рава п о распоряжению законно принадлежащей ему жилой недвижимостью. Именно по этой причине свое право на приватизацию жилья к настоящему моменту уже реализовало более половины россиян.

Заметим, что в последние два-три года активность российских граждан на пике приватизации еще более возросла. Объяснение сему обстоятельству – весьма банальное: ведь предполагается, что уже с марта 2010 года бесплатная приватизация станет платной.

Конечно, здесь нельзя не упомянуть о том, что провозглашаемая в ст.1 рассматриваемого нами закона бесплатность приватизации жилых помещений уже давно превратилась в продекларированную условность, поскольку совокупные расходы граждан на сбор различных документов, так или иначе относящихся к процедуре приватизации, исчисляются тысячами рублей. Тем не менее, уже вскоре ситуация с приватизацией может измениться радикально – поскольку вместо оплаты сборов и пошлин за документы и связанные с их оформлением услуги российским гражданам может быть предложен вариант выкупа жилья в собственность по рыночной (а не по инвентаризационной, как виделось ранее) стоимости. Пока же наши соотечественники сохраняют право на бесплатную приватизацию. Правда с известными исключениями.

Во-первых, правом приватизации не смогут воспользоваться те, кто это право реализовал ранее, за исключением категорий лиц, перечисленных в ст. 11 закона о приватизации (см. далее).

Во-вторых, действующие (пока) правила бесплатной приватизации не распространяются на жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005.

В-третьих, как и прежде, не подлежат приватизации определенные законом категории жилых помещений (см. в этой связи рис. 1.2). * (* См. в этой связи также решения Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П и от 10.12.2002 № 316- О ). В-четвертых, правом приватизации – по понятным причинам – не могут воспользоваться граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными.

Рис.1.2. Категории жилых помещений, не подлежащие приватизации

Необходимо обратить внимание читателей еще на два условия, соблюдение которых делает в принципе возможной бесплатную приватизацию. Первое условие – граждане вправе обрести в собственность занимаемые ими на законном основании только жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, либо забронированные ими жилые помещения, отвечающие тем же условиям.* (* С учетом положений ст.4 закона о приватизации). Второе условие – добровольное изъявление гражданами намерения приватизировать соответствующие жилые помещения.

Кроме того, в зависимости от личных обстоятельств граждан, к перечисленным ранее условиям могут добавиться и некоторые другие. Одно из таких условий вытекает из положений ст. 2 закона о приватизации. С необходимостью его выполнения сталкиваются все те граждане, которые занимают жилые помещения совместно с другими проживающими в них гражданами – членами их семей – в возрасте от 14 лет и старше. Поясним, что рассматриваемый нами закон ставит возможность приватизации в зависимость от наличия согласия на ее проведение всех проживающих в соответствующем жилом помещении граждан – членов семьи – в возрасте от 14 лет и старше.

На практике это означает, что граждане РФ, занимающие в настоящее время жилые помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде – включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (т.н. ведомственный жилищный фонд) – на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения при этом могут передаваться как в общую собственность указанных граждан так и в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних)..

Передача в собственность жилых помещений, в которых по тем или иным причинам проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, производится по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают только лица в возрасте от 14 до 18 лет, передаются последним в собственность на основании поданного ими заявления с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.