– состав семьи;
– материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;
– совокупный вклад указанных граждан в общественные фонды потребления;
– возможность получения указанными гражданами другого жилого помещения в связи со сносом дома без компенсации;
– другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Установленный вышеуказанным образом размер бесплатно передаваемого в собственность жилого помещения оценивается стоимостным эквивалентом. Стоимостной эквивалент определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств (уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др.)* (* См в этой связи например, "Методику оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" (приложение 1 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7)).
Таким образом, общая стоимость приватизируемого жилого помещения будет либо соответствовать стоимостному эквиваленту, либо складываться из стоимостного эквивалента и доплаты. Сведения об общей стоимости жилого помещения отражаются в акте, а размер доплаты – в обязательстве.* (* Формы документов определены приложением 2 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7).
Акт и обязательство являются приложениями к договору передачи приватизируемого жилого помещения в собственность. Содержание договора, порядок его заключения и вступления в силу рассматривается далее.
1.2,2. Договор передачи приватизируемого жилого помещения в собственность
Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. Указанный договор гражданин (граждане) заключает с органом, уполномоченным в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Форма примерного договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан установлена постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. № 7. В договоре указываются:
– наименование документа;
– заголовок к тексту;
– сведения о дате и месте составления договора;
– сведения о сторонах договора;
– предмет договора;
– условия договора;
– сведения об адресах сторон договора.
Отметим, что в договор передачи в собственность приватизируемого жилого помещения, наряду с дееспособными гражданами, включаются несовершеннолетние лица: имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность; имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие при этом прав пользования данным жилым помещением.
Пример договора представлен ниже.* (* Соответствует приложению 2 к примерному положению о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденному Госкомитетом ЖКХ РФ от 18.10.1991 № 7).
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи гражданином соответствующего заявления и всех необходимых документов (см. выше). Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит установленному законодательством порядку.* (* В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд).
Например, если гражданин, подавший заявление о приватизации жилого помещения, умер до оформления договора на передачу приватизируемого жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то и это обстоятельство не может служить основанием к отказу в приватизации. При возникновении подобной ситуации доля умершего подлежит наследованию в порядке и на условиях, определенных законодательством, поскольку наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения (не отозвал свое заявление).
Кроме того, гражданам, ранее ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия, не может быть отказано в реализации права на приватизацию по достижении ими возраста 18 лет. Что касается дееспособных граждан, ранее ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, то за ними сохраняется право на передачу приватизированных ими (и свободных от обязательств) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, при условии, что указанные помещения служат для них единственным местом постоянного проживания.
Соответствующие органы местной власти в случае получения от вышеуказанных граждан заявлений (обращений) обязаны принять такие жилые помещения в собственность, заключив с заявителями (обратившимися) договоры социального найма в порядке, установленном законодательством и нормативно-правовыми актами органов местной власти. Органы местной власти также вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения, в том числе для улучшения жилищных условий соответствующих категорий граждан.
Должностные лица, виновные в нарушении порядка приватизации жилых помещений, привлекаются к ответственности. В то же время подчеркнем, что соблюдение установленного порядка передачи приватизируемого жилья в собственность гражданам обязательно как для должностных лиц, на которых возложены соответствующие полномочия, так и для самих для граждан.
Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает у гражданина с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения* (* Утверждена приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233) и административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.* (* Утвержден приказом Минюста РФ от 14.09.2006 .№ 293, см. в этой связи главу 11 настоящего пособия).
Поскольку приватизация – это не единственный случай возникновения (перехода) права собственности на недвижимое имущество, то все вопросы государственной регистрации указанных прав представляется целесообразным рассмотреть в рамках отдельной главы данного пособия. А в его очередной главе мы познакомим уважаемых читателей с действующим порядком покупки жилья.
2.1. Законодательная база сделок по купле-продаже недвижимости
Правовое регулирование сделок по купле-продаже (продаже) недвижимости, включая продажу жилых помещений, осуществляется в соответствии с параграфом 7 главы 30 части второй Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и с учетом положений параграфа 1 этой же главы.* (* Введен в действие Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ (с последующими изменениями)). В параграфе 7 главы 30, в частности, определены:
– суть сделки, которая заключается в передаче недвижимого имущества от продавца (прежнего собственника) покупателю (новому собственнику) по заранее оговоренной цене (за определенную денежную сумму);
– форма договора купли-продажи;
– порядок определения в договоре купли-продажи предмета договора (недвижимого имущества, подлежащего передаче от продавца к покупателю), а также его цены;
– особенности (особые условия договора) продажи жилых помещений;
– общий порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю;
– общий порядок государственной регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость.
Следует уточнить, что гражданское законодательство трактует сделки по покупке жилых помещений как сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости (недвижимого имущества).* (* См., в частности, название соответствующего параграфа ГК РФ – "Продажа недвижимости"). Однако, поскольку в качестве одного из вариантов решения жилищного вопроса мы в рамках данной главы рассматриваем именно покупку жилого помещения, то условимся, что под такой покупкой в данном случае подразумевается вся совокупность правовых действий, т.е. и покупка, и продажа (купля-продажа).
