Только выйдя на пенсию, домовладелец может «выиграть», так как он или она может продать большой дом и переехать в более дешевое жилье с кучей денег в кармане. Такое ощущение, что единственный способ преуспеть и выиграть в игре с недвижимостью — это смерть или пенсия. Неудивительно, что, как говорит Роберт Шиллер, в перспективе реальный доход от недвижимости составляет ноль, — именно так и должно быть при условии, что цены на дома в основном следуют за демографией.
При существующих на Западе демографических условиях — неуклонное движение к тому времени, когда стариков станет больше, чем молодых, — вскоре может наступить момент, когда покупателей недвижимости будет становиться все меньше и меньше, так как все больше и больше людей будет выходить на пенсию. Избыток жилья на продажу и недостаток покупателей — рецепт падения цен на жилищном рынке.
Прогнивший корень проблемы
Во всем индустриализованном Западе огромные объемы капитала распределяются не по назначению. В корне такого распределения лежит разрыв отношений между кредитором и акционером — отношений, чьи фундаментальные механизмы находятся в самой основе функционирования капиталистической системы, да и всей экономики в целом. Несмотря на благие намерения, государственная политика и общее непонимание того, как работают финансовые рынки, способствовали этому разрыву. В этой главе прежде всего будет говориться о трех ключевых факторах, которые совместно способствовали неправильному распределению и разбазариванию капитала в США.
Первый фактор — напряжение и затем коренной разрыв отношений между кредиторами и акционерами из-за государственной политики в виде субсидий и гарантий. Как мы подробно рассмотрели выше, менеджмент компаний (как представители акционеров) не работает, как правило, на кредиторов, и потому основная обязанность кредиторов — держать в узде акционеров (и менеджмент). Фактически политика США, в частности благодаря гарантиям для держателей обязательств, банков и других кредиторов, разрушила механизм сдержек и противовесов, что привело к неправильному распределению и эрозии капитала. Как показал недавний опыт, кредиторы, которые должны были вести себя как дуэньи на вечеринке и осуждать безрассудство менеджмента, следить за неограниченными рисками и ограничивать непомерные бонусы, вместо этого просидели все танцы в углу. По сути дела, кредиторы не справились со своей опекунской обязанностью контролировать акционеров, потому что были застрахованы государственной политикой.
Кредиторы в своей опекунской роли отвечают перед теми людьми, чьи деньги они одалживают разнообразным компаниям и инвестируют, а не перед акционерами компании. Таким образом, Fannie Мае и Freddie Mac в своей опекунской роли на самом деле отвечают перед американскими налогоплательщиками, которые доверили им свои деньги, а не перед теми, кто получил дома по субстандартной ипотеке (само собой, многие из ипотекодержателей тоже являются налогоплательщиками). Государственные гарантии привели к тому, что кредиторы все чаще не исполняли роль надзирателя за склонными к риску акционерами, и это повлекло за собой пагубные следствия.
Во-вторых, на всех финансовых рынках, да и в уме обычного гражданина крепко поселилось заблуждение, что цена активов может и будет идти только вверх. Даже самые искушенные участники рынка, как кажется, отказались от накопленных десятилетиями знаний о капризах рынка и заменили их непрошибаемой уверенностью, что рыночные цены могут только подниматься. Они ошиблись. Эта ложная уверенность как заемщиков, так и заимодателей значила, что инвесторы фактически сбросили со счетов ту возможность, что цены пойдут вниз. Что еще хуже, при том же количестве имеющихся активов заемщики считались даже излишне обеспеченными.
В-третьих, и это прямое следствие первых двух причин, ни один кредитор не знал, кому он дает деньги. Сформировалась культура, воспитавшая полный разрыв отношений между заемщиком и кредитором. Дух времени заключался в том, что все больше росла безмятежность кредиторов относительно договоров займа, которые все чаще не предусматривали обычных обязательств и гарантий со стороны заемщика, что кредиторы предъявляли к заемщикам все меньше и меньше требований. Инвесторы, вкладывавшие в долговые инструменты, все чаще отказывались от своей обязанности контролировать долговой продукт. По мере того как ситуация запутывалась и усложнялась, кредиторы чаще полагались на рейтинговые агентства и на то, что финансовые фирмы с Уолл-стрит сделают проверку за них. Конечно, проблема в том, что и рейтинговые агентства, и, даже больше, банки имели все основания заботиться о том, чтобы инвесторы в долговые инструменты продолжали вкладывать деньги, — их самих побуждали продавать сложные продукты. В итоге кредиторы буквально перестали понимать, кому они одалживают деньги; произошла дальнейшая эрозия самой основы отношений между заемщиком и кредитором.
История с жильем — идеальный пример сочетания трех факторов (государственных субсидий и гарантий, непоколебимой уверенности в том, что цена актива будет расти, и культуры долга (часто через секьюритизацию), когда кредиторы практически не понимали, кому дают деньги). Однако рынок жилья отнюдь не является единственным сектором, погрязшим в невообразимой неразберихе.
В октябре 2009 года в New York Times вышла статья «Долги взлетают, прибыли фирм-скупщиков растут». Она рассказывала историю компании Simmons, одного из самых знаменитых американских предприятий по производству матрасов.
За пять лет компанию купили и продали пять раз, причем буквально каждый следующий покупатель 133-летней компании занимал все больше средств (отчасти чтобы реинвестировать в компанию и отчасти чтобы выплатить дивиденды самому себе). По мере того как кредиты дешевели, а биржевой курс взлетал, владельцы могли даже еще активнее привлекать сторонние средства для компании и брать из них наличные, чтобы вознаградить себя солидными премиями. Тем временем за короткое время долг компании вырос примерно со 164 миллионов долларов в 1991 году до 1,3 миллиарда долларов в 2009 году. Фантастический пример проржавевшей системы и сочетания трех пагубных факторов, лучше не придумаешь.
Правда, в этом случае обошлось без существенных государственных гарантий (хотя можно достоверно утверждать, что у банков-кредиторов все-таки были государственные гарантии). Однако, когда уровень долга взлетел и вырвался из-под контроля, в то время как акционеры выкачивали наличность, кредиторы не исполнили свою обязанность, и в этом нет никаких сомнений. Очевидно, что покупатели в основном полагались на то, что цена на активы будет расти (так что владевшая фирмой Simmons компания прямых инвестиций смогла получить наличные, а последующие владельцы набрали еще больше долгов) и что настоящие держатели долга запутаются. Возможно, самое худшее то, что многим были выплачены крупные суммы, и никто даже не поставил под вопрос надежность компании в перспективе; это верно не только для таких компаний, как Simmons, но и для более широкого рынка жилья и экономики в целом. Разумная политика, безусловно, должна отреагировать на кризис жилищного рынка США. Вопрос в том, как это нужно сделать?
