чем их было, и руководство об этом прекрасно знало. Квартир не хватало на всех, поэтому кем-то надо было пожертвовать, и в хаосе процедуры банкротства на оформление данной квартиры отдали документы другого человека. Знакомый генеральный директор к тому времени уволился и перестал отвечать на звонки. Мой приятель остался ни с чем, его поставили в одну очередь с сотнями кредиторов. Как думаете, он получит когда-нибудь свои деньги или хотя бы какую-то часть? Посмотрим. Я очень сомневаюсь. А ведь этой ситуации можно было избежать, контролируя процесс с помощью стороннего профессионала.
Что же должно интересовать человека, решившего купить новостройку для перепродажи? Миллион вопросов:
● Надежен ли застройщик и как это проверить?
● Все ли в порядке с документами на объект?
● Перспективный ли это объект?
● Были ли у застройщика проблемы, конфликты раньше?
● Хороша ли нынешняя цена?
● Дадут ли какую-то специальную скидку?
● Какова перспектива роста стоимости и с чем она связана?
● Какие будут расходы на оформление и особенно управление домом?
● Кто будет домом управлять?
И многое другое, что необходимо знать, чтобы принять правильное решение – покупать или не покупать.
Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке недвижимости, мой клиент Евгений полтора года назад купил три квартиры в только начавшем строиться комплексе. Застройщик очень крупный, но, несмотря на это, Евгений волновался, тщательно проверял все документы и собирал информацию, долго взвешивал за и против. Ему дали персональную скидку – не очень большую, но скидок тогда вообще никому не давали, а копейка рубль бережет. Купил он по цене квадратного метра 140 000 рублей, а продал по 230 000 рублей. Результат – 64 % за полтора года. Безусловно, это не средний показатель, но он доказывает, что даже на плохом, стагнирующем рынке есть возможность очень хорошо заработать. Можно, конечно, сказать, что ему повезло, но везет тем, кто везет.
Возможно, вы не знаете, что многие застройщики устраивают закрытые распродажи и особые акции «для своих». Как правило, эта информация не публична, акции никак не рекламируют, о них сообщают только узкому кругу партнеров и постоянных клиентов, и для получения наилучших условий важно входить в этот круг.
Время от времени застройщику требуются большие средства на цели, под которые сложно получить банковский кредит, например на выкуп новой строительной площадки. И тогда он принимает решение срочно продать какую-то часть активов. Объем не очень большой и не требует широкой рекламы, надо только распространить информацию среди надежных людей, и покупатели появятся. Как правило, для человека с улицы максимальная скидка едва дотягивает до 10 %, а для своих по этим акциям может доходить и до 30 %. Найдите специалистов, которые обладают такой информацией, и работайте с ними на постоянной основе. Я регулярно принимаю участие в такого рода распродажах, совершая сделки для себя и своих клиентов. А некоторые работают с застройщиками на протяжении десятилетий, одними из первых вкладываясь в новые проекты на самых лучших условиях, когда еще и реклама о строительстве жилого комплекса не появилась.
Распространен миф, что в России строится слишком много жилья и скоро спрос на него снизится, оно упадет в цене, будет пустовать. Это совершенно не так. В последние 30 лет в стране строили очень мало жилья – домов и квартир, еще с горбачевских времен. В начале 1990-х вообще случилась катастрофа, фактически произошло разрушение строительной отрасли.
Потихоньку рынок начал оживать. На смену строительным трестам пришли частные компании. Некоторые из них разорялись, другие росли, но все равно строили мало.
Сейчас на каждого жителя России приходится 24 кв. м жилья. Много ли это? Очень мало по сравнению с большинством стран. Жилья не хватает. Со временем его наверняка начнут строить больше, и люди будут покупать, потому что спрос очень сильно не удовлетворен. Даже в Китае, где уровень потребления в три раза меньше нашего, сейчас имеется 31 кв. м жилья на душу населения. А во многих странах показатель значительно выше: например, во Франции – 44 кв. м, в Германии – 55 кв. м, а в Канаде – больше 70 кв. м, даже в небогатой Греции – 45 кв. м.
Представляете, для того чтобы обеспечить население жильем на уровне Китая, нам необходимо построить половину от того количества недвижимости, которое есть сейчас (а она, между прочим, строилась на протяжении последних 100 с лишним лет). А чтобы сравняться с Францией или Грецией (не самыми «застроенными» странами), количество жилья надо удвоить. Какие огромные объемы! Уверен, при нашей жизни Россия таких показателей не достигнет, значит, спрос на недвижимость удовлетворить не удастся, люди будут стремиться купить или снять квартиру или дом побольше и получше – и не только от жадности, но и из-за элементарной нехватки.
Глава 5
Что стоит за этим словом, или Жаргон инвестора
Я проводил семинар для руководителей крупной российской компании. Рассказывал о финансах, инвестициях, о том, как правильно и эффективно вкладывать деньги, и на втором часу услышал удививший меня вопрос: «Как посчитать доходность и что вообще вы имеете в виду?» Вопрос задал руководитель департамента маркетинга и рекламы с многолетним опытом в бизнесе. Я благодарен этому человеку за то, что он не постеснялся показаться профаном и вскрыл проблему. Люди по-разному понимают, казалось бы, очевидные термины, в том числе часто употребляемые. Даже деловые люди вкладывают разный смысл во многие распространенные финансовые термины, несмотря на то, что учили их в институте, сдавали экзамены, а потом много лет сталкивались с ними и их использовали. Поэтому я сделал небольшой словарик терминов, объясняя их простым человеческим языком, раскрыл противоречия в понимании, разночтения, объяснил, как с этим работать и не попадать впросак.
Это не глоссарий, а рассуждения на тему, что на самом деле имеют в виду люди, произнося часто употребляемые экономические термины.
Доход – денежные средства, полученные за определенный промежуток времени. Большинство это и имеет в виду – то количество денег, которое поступит к ним на счет, то есть просто поток денежных знаков, поступивший за какое-то время. Некоторые удивляются потом, что с этих доходов надо еще и понести разные расходы. Кто-то скажет – «грязный доход», и будет по-своему прав. Многие путают понятия «доход» и «прибыль», поэтому с этими терминами надо быть осторожнее. Прибыль и доход могут отличаться сильно. А еще доход часто путают с поступлением средств, хотя это не одно и то же. Например, в сентябре
