на счет поступил 1 млн рублей – оплата аренды за пять месяцев. Значит, доход за месяц составил 200 000 рублей, а поступления – 1 млн. Если это не учитывать, неправильно вести учет, то можно ошибиться в принятии решений о движении денежных средств и оказаться в ситуации, когда вы знаете, что деятельность прибыльна, а денег почему-то нет.
Прибыль – разница между доходами и расходами за одинаковый промежуток времени. То есть это деньги, поступившие от вашего актива, за вычетом всех расходов на его содержание. При размещении денег на депозите в банке расходы близки к нулю. При торговле ценными бумагами вам нужно будет заплатить комиссию управляющему вашими активами и оплатить налоги. Как владелец недвижимости вы платите налоги с полученных доходов, налоги на недвижимость, оплачиваете коммунальные услуги и расходы на управление. В недвижимости статей расходов намного больше, и следить за ними сложнее, прибыль может сильно отличаться от дохода. Некоторые люди разочаровываются в недвижимости как активе именно из-за того, что не ожидали таких больших расходов. Особенно высокими могут быть платежи в новостройках, а также налоги, если кадастровая стоимость высока.
Один мой знакомый сдавал в аренду машино-место в паркинге в центре Москвы за 10 000 рублей в месяц, то есть 120 000 рублей в год. Власти увеличили кадастровую стоимость и налог насчитали размером 90 000 рублей, сдача актива в аренду утратила смысл. Знакомый сразу продал это парковочное место.
Доходность можно оценить как отношение величины дохода к сумме первоначальных вложений. Что имеет в виду финансовый консультант, предлагая вам купить ценные бумаги или объект недвижимости с доходностью 6 % годовых? Это надо всегда уточнять. Возможно, он говорит об ожидаемом росте стоимости этой ценной бумаги или недвижимости, или о суммах, которые вам будут выплачиваться ежеквартально, или об арендном потоке от этой недвижимости – но наверняка о сумме до вычета всех расходов. И это надо узнавать, разбираться в этом, ведь расходы могут оказаться высокими. Говоря о доходности, многие также подразумевают способность актива приносить прибыль. Доходный – значит приносит прибыль, и это – настоящий актив. Недоходный – значит пассив. Купили офис за 10 млн рублей. Сдали его в аренду и получили за год арендных платежей на 600 000 рублей. Доходность – 6 % годовых. На коммунальные платежи, управление и налоги за год ушло 200 000 рублей. Какая теперь доходность? 4 %. Довольно большая разница, 6 или 4 %. А что имел в виду риелтор, называя вам ожидаемую доходность перед сделкой? Будьте внимательны при анализе ваших планов и ожиданий.
Возврат инвестиций. Когда человек произносит эту фразу, он, скорее всего, имеет в виду, через сколько лет к вам вернется сумма ваших вложений (при этом сам актив останется в вашей собственности). Например, вы покупаете квартиру за 2 млн рублей и в год получаете от сдачи в аренду 100 000 рублей, значит, срок возврата равен 20 годам. Финансисты скажут, что показатель ROI рассчитывается по-другому, но в обиходе именно это и имеется в виду.
Риск обозначает потенциально нежелательное воздействие на актив или его характеристики. Понятие риска имеет большее отношение к ожиданиям, чувствам, а не к цифрам, поэтому особенно сложно понять, что человек имеет в виду, произнося этот термин. Риск оценивается очень индивидуально. Для одного банковские депозиты – рискованное вложение, а для другого они максимально надежны. Пожалуй, только на фондовом рынке есть рейтинг компаний и стран. Независимые организации оценивают величину риска, и на эту оценку ориентируются все серьезные инвесторы. Мы живем в стране с невысокими рейтингами, и российские компании, по мнению этих специалистов, недостаточно надежны. Можно много с этим спорить, но факт остается фактом. Для нас такая жизнь привычна, и большинство не видит в этом большой проблемы. Мы умеем работать с нашими русскими рисками. В книге я много говорю именно о нашей специфике, наших особенных рисках. Если кто-то хочет вовлечь вас в свой проект, продать вам какой-то актив, он наверняка будет говорить о невысоких рисках, что чаще всего неправда. Ведь маловероятно, что брокер скажет вам: «Эта компания скоро разорится!» – а застройщик сообщит, что не достроит дом. Собирайте информацию, советуйтесь с экспертами рынка, взвешивайте свои риски и только потом принимайте решения.
Ликвидность – свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Чем выше ликвидность актива, тем быстрее его можно продать. Соответственно, самое ликвидное вложение – банковский депозит: просто приходите и снимаете деньги. Многие ценные бумаги тоже можно реализовать весьма быстро, но все-таки не за один день. Сложнее с недвижимостью, но на этом рынке тоже есть объекты более или менее ликвидные. Ваша задача – покупать перспективные активы, желательно более доходные и более ликвидные. Часто это не совпадает. Например, в московском Сити апартаменты малоликвидны: предложений очень много, продать сложно, а доходность от сдачи их в аренду выше среднерыночной, можно получать 8–9 % годовых по сравнению с 4–6 % в других центральных районах города. Обусловлено это высокой деловой активностью в районе и большим спросом на аренду.
Показатель, характеризующий изменчивость цены на актив. При высокой волатильности цена скачет часто и с большой амплитудой, низкая волатильность обозначает, что цена близка к стабильной. В последнее время в мире у всего высокая волатильность – это уже не только финансовый, но и философский термин. Быстро меняется всё – стоимость ценных бумаг, отношения между странами, курсы валют. Это и страшно – ведь нет стабильности, и интересно, потому что можно хорошо заработать. Некоторые мудрые и терпеливые люди покупают активы при падении их стоимости, а потом продают при росте, зарабатывая просто на перепродаже. Неудачники поступают наоборот – покупают дорогие активы и продают их в панике при падении цены. Пожалуй, сейчас лучшее время для вложений в российскую недвижимость, дешевле она будет только в случае какой-то катастрофы (чего, надеюсь, не случится). Зато рост гарантирован, вопрос только, когда он произойдет.
«Не храните все яйца в одной корзине» – это выражение известно многим. Распределяйте активы по разным областям экономики и видам вложений. Кризис, как правило, затрагивает целые сектора экономики. Например, при кризисе рынка недвижимости снижаются цены и вы значительно теряете в стоимости активов, если, кроме недвижимости, не владеете больше никакими активами, да еще и продать свою недвижимость не можете, ведь в кризис она почти никому не нужна. Или падение стоимости компаний технологического сектора – если вы вкладывались только в их ценные бумаги, то можете очень сильно пострадать. Так случилось при кризисе
