Вообще, контрольные функции должны быть распределены между вами, независимым наблюдателем и контролирующими отделами местных органов власти. С последними, после того как вами получена вся разрешительная документация и строительство началось, общается в процессе строительства ваш подрядчик. Напомните ему об этом, если заметили тенденцию переложить данное занятие на вас.
Одним словом, график ваших приездов нужен не только для контроля, но и лично для вас. С одной стороны, он поможет избежать искушения ездить на стройплощадку ежедневно, с другой – не позволит вам пропасть надолго. Тем более если вы не нашли возможности воспользоваться услугами независимого эксперта по техническому надзору за строительством. Если вы все-таки нашли такого специалиста – четко разделите с ним обязанности. Иначе эффект от контроля снизится.
Какие конфликтные ситуации могут возникнуть в ходе строительства? Самая болезненная из них – срыв сроков сдачи объекта. Строители, разумеется, могут сообщить вам, что сроки сорваны по вашей вине, так как вы не вовремя подвезли на объект материалы. При этом работники не объяснят, почему они заговорили об этом сейчас, а не два месяца назад. Решить вопрос грамотно и без ущерба для себя можно лишь в том случае, если вы исправно вели журнал строительных работ. В нем должны быть отмечены и дата поставки на стройплощадку «спорных» материалов, и сроки работ, для выполнения которых этот материал требовался.
Бывает, что строители завышают количество использованных материалов, например рассчитывая на то, что вы не сможете установить изначальное количество сухой цементной смеси, посредством которой выполнялась стяжка. В вашем журнале должно быть написано, когда и в каком количестве сухая смесь была доставлена на участок.
Помните, что искушение украсть появляется у строителей в ходе подведения финансовых итогов строительства, когда подсчитать изначальное количество некоторых материалов действительно очень сложно. На этапе стартовых поставок, как правило, воровать не рискнет ни один прораб. Таким образом, на данном этапе вы обязаны составить подробную опись всего купленного и потребовать от бригадира расписаться под этими цифрами.
Кто должен вести журнал – вы или только прораб? Это обоюдный процесс. Хорошо, если прораб ежедневно делает в журнале пометки, а вы в каждый свой контрольный приезд сверяете записи с тем, что видите. Вы имеете право возмутиться, не увидев в журнале ежедневных записей о том, кем и какие работы выполнялись на участке в каждый конкретный день, какие материалы и в каком количестве были завезены, а какие – израсходованы.
Вы же вносите свои «ответные» пометки, поручения, пожелания, фиксируете недовольство чем-либо. Обязательно проследите, отмечено ли, сколько рабочих присутствовало на объекте в каждый из дней, какую именно работу и кто из них выполнял.
Самое главное. Вмените бригадиру в обязанность ежедневно звонить вам по вечерам и отчитываться, как прошел день. В случае нормального развития строительства эти разговоры не отнимут у вас много времени. Необходимо дать понять бригадиру, что вы каждый день хотите знать, действительно ли все нормально на строительной площадке.
Глава 8 Принимаем готовую работу
Если вы почитаете прессу по строительной тематике, то узнаете, что примерно 6о % заключенных договоров между заказчиками и подрядчиками завершаются взаимными финансовыми претензиями сторон.
Какие огрехи строителям удалось от вас скрыть
В этом плане особенно «страдают» коттеджи с крышами, покрытыми профилированным металлическим листом, иными словами, весьма популярной сегодня металлочерепицей. Самая распространенная жалоба владельцев-новоселов – по всему периметру примыкание черепичной кровли к стенам выполнено без использования фартука из оцинкованной стали. В иных местах отсутствуют даже технологически необходимые листы гладкой оцинкованной стали. Часто при подробном рассмотрении не обнаруживается и пароизоляционный ковер для кровельной обрешетки. Иногда мы с разочарованием обнаруживаем, что на кровле порван пергамин, а кое-где есть складки и вмятины. Настил под черепицу может быть выполнен из ДСП, хотя в смету была заложена фанера. Случается, что не выполнено антисептирование деревянных конструкций крыши.
Не меньше проблем и с отделкой, а ведь зачастую ее смета составляет половину общей строительной сметы. Иногда на 4–5 мм от вертикали отклоняется штукатурка, причем во всю высоту стены. Более чем на 9 мм может отклоняться плоскость подвесного потолка. Бывает, что по всему потолку проходит трещина, переходящая на плоскость стены. Затем оказывается, что такие же трещины пролегли и по периметру примыкания подвесного потолка.
Строители не всегда соблюдают технологию окраски, ведь полный алгоритм таков: раскрываются поверхностные трещины, они грунтуются, заполняются шпатлевкой на 2 мм и только потом шлифуются. При желании можно найти и вертикальные трещины по всему примыканию к основной стене гипсокартонной перегородки. Бывает, что строители не зашлифовывают заподлицо стык гипсокартонных листов подвесного потолка с поверхностью основного потолка. О такой «мелочи», как наличие многочисленных трещин в цементно-песчаной стяжке, и говорить не приходится. Случается, что зазоры между контрольной двухметровой рейкой и поверхностью пола превышают 3 мм.
Есть проблемы и с качеством монтажа коммуникационных конструкций. Например, неизолированные отопительные трубы вплотную примыкают к стене, а батарея установлена с заметным отклонением от горизонтали.
Что уж говорить о фундаменте! Несоблюдение выверенной глубины его залегания может привести к тому, что зимой холодный воздух «проберется» в техническое подполье вашего дома, пучинистый грунт промерзнет неравномерно, а в результате в несущих конструкциях коттеджа появятся трещины.
Понятно, случись что-то, вам останется либо «хитро» продать горе-строение, либо вложить огромные деньги в доделывание и устранение огрехов. Однако самое разумное – заблаговременно обратиться в специальную фирму, которая проведет строительную экспертизу до того, как вы осуществите окончательные расчеты со строителями. К вам приедут специалисты, которые часа за четыре проведут полное обследование качества выполненных работ.
Конечно, они побеседуют со строителями, потребуют у бригадира все акты выполнения «скрытых работ», изучат инженерную документацию и сертификаты качества стройматериалов и затем выдадут заключение. Увы, будьте готовы к тому, что вам скажут, что окончательно рассчитываться со строительной бригадой пока рано, а уж планировать новоселье – и подавно. В любом случае, заплатив экспертам, вы застрахуете себя от неприятных сюрпризов после вселения в новый дом.
Кстати, вам следует знать, на что в первую очередь обратят внимание приглашенные эксперты. Прежде всего они тщательно исследуют соблюдение пожарных норм. Особенно если земельный участок маленький, а дом большой. Затем изучаются внешние инженерные и канализационные коммуникации. Потом, особенно если заранее признаетесь им в том, что на объекте были всего пару раз, а закупкой материалов руководил нанятый бригадир, – проверят, из чего дом на самом деле построен.
Понятно, что исследовать дом эксперты будут с проектом в руках. Однозначно они проверят на соответствие ему выполнение уклона по периметру дома. Если эти параметры не соблюдены, талая и дождевая вода так просто ваш участок не покинет. Кстати, установленный с нарушением технологии канал для стока воды в итоге вызовет повреждение элементов фасада, разрушение цоколя и преждевременный износ фундамента.
Поднявшись на чердак, специалисты изучат качество укладки кровли и монтаж ее водоотводной системы, проверят правильность выполнения утепления перекрытия, убедятся в надежности паро– и гидроизоляции кровли, а также – обрабатывалась ли стропильная система антисептиками. Если у вас есть камин – обязательно проверят дымоход. Разумеется, по ходу они будут освидетельствовать и качество отделочных работ мансарды либо полноценного второго этажа.
Следующий важный шаг – определение выдержанности уровней полов и стен. Если все хорошо, разбежка не превысит 2 см. Если она больше – значит, скоро ваш дорогой и красивый пол начнет отставать от перекрытия.
Обследуя навесные потолки, эксперты проверят, выдержан ли шаг между профилями, на которых крепятся листы гипсокартона. Особое внимание они проявят при обследовании ванной.
Далее – внутренние инженерные системы. Важно, чтобы эксперты тщательно протестировали номенклатуру оборудования, проверили ее соответствие метражу и параметрам помещения. Для обследования герметичности труб они привезут с собой специальный пресс и манометр. Только если в ходе профессиональной проверки трубы выдержат заданное напряжение, вы можете быть уверены, что в ближайшие годы трубы не потекут.
